Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Was wirklich zählt und wie du sie richtig verstehst

Bei der Kaufpreisaufteilung, die Aufteilung des Kaufpreises einer Immobilie in verschiedene Bestandteile wie Grundstück, Bauwerk, Nebenkosten oder Fördermittel. Also known as Preisverteilung, it ist kein bloßes Formalität – sie bestimmt, wie viel du an Steuern zahlst, wie du Fördermittel beantragst und ob du später beim Verkauf profitierst. Viele denken, der Kaufpreis ist einfach der Betrag, den sie überweisen. Doch dahinter verbirgt sich ein komplexes Geflecht aus Recht, Steuern und Bauphysik.

Die Grundschuld, eine Sicherung für den Kreditgeber, die im Grundbuch eingetragen wird und bei Verkauf gelöscht werden muss ist ein zentraler Bestandteil. Wer sie nicht richtig absetzt, zahlt unnötig hohe Verkaufsnebenkosten. Und die Grunderwerbsteuer, eine staatliche Abgabe, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt wird nur auf den Anteil des Grundstücks und nicht auf die Innentüren oder Sanierungsmaßnahmen erhoben. Das heißt: Wenn du eine alte Wohnung kaufst und 15.000 € für neue Türen, Fenster und Sanitäranlagen ausgibst – diese Kosten dürfen nicht in die Grunderwerbsteuer einfließen. Sie gehören in die Kaufpreisaufteilung als separate Investition in den Bestand.

Und dann gibt es noch die KfW-Förderung, eine staatliche Zuschuss- oder günstige Kreditlinie für energieeffiziente Sanierungen. Hier ist die Aufteilung entscheidend: Nur wenn du die Kosten für Dämmung, Fenster oder Heizung klar von den reinen Renovierungsarbeiten wie neuen Türen trennst, bekommst du die volle Förderung. Ein Tischler, der eine neue Innentür einbaut, zahlt nicht für die Wärmedämmung – aber er kann dir sagen, ob die Tür mit dem Fenster oder der Wanddämmung zusammenhängt. Das ist der Punkt, wo Handwerk und Finanzierung sich berühren.

Du findest hier keine abstrakten Gesetzesartikel. Du findest echte Beispiele: Wie jemand in Leipzig mit einer sorgfältig aufgeteilten Kaufpreisstruktur 8.000 € an Grunderwerbsteuer gespart hat. Wie ein Einfamilienhausbesitzer in Bayern durch die klare Trennung von Türmontage und Erdbebensicherung die KfW-Förderung für beides nutzen konnte. Wie ein Erbe den Wert der Immobilie am Todestag richtig bewertet hat – und dabei die Kaufpreisaufteilung als Grundlage nutzte.

Diese Beiträge zeigen dir, wie du nicht nur den Preis zahlst, sondern den Wert verstehst. Du lernst, was du bei der Besichtigung fragen musst, was der Notar dir erklären sollte und wo du als Käufer oder Verkäufer aufpassen musst. Es geht nicht darum, ein Steuerexperte zu werden. Es geht darum, nicht zu viel zu zahlen – und nicht zu wenig zu bekommen.