Wenn Sie eine Wohnung in Italien, Polen oder Spanien vermieten und in Deutschland steuerpflichtig sind, dann könnte Ihr Steuersatz höher sein, als Sie denken. Warum? Weil Deutschland den Progressionsvorbehalt anwendet - ein Mechanismus, der eigentlich dafür sorgt, dass steuerfreie Einkünfte dennoch die Besteuerung Ihres deutschen Einkommens beeinflussen. Klingt kompliziert? Ist es auch. Aber mit klaren Regeln lässt sich das vermeiden.
Was ist der Progressionsvorbehalt?
Der Progressionsvorbehalt ist kein Steuer, sondern eine Rechenmethode. Das Finanzamt addiert Ihre ausländischen Mieteinkünfte zu Ihrem deutschen Einkommen, um den passenden Steuersatz zu berechnen. Obwohl diese Mieteinnahmen selbst in Deutschland nicht besteuert werden (weil sie im Ausland versteuert werden), erhöht diese fiktive Addition Ihren Durchschnittssteuersatz. Das bedeutet: Sie zahlen mehr Steuern auf Ihr deutsches Einkommen - einfach weil Sie auch im Ausland Miete verdienen.Das klingt unfair? Genau das war auch die Absicht. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass jemand mit hohen steuerfreien Einkünften aus dem Ausland einen günstigeren Steuersatz bekommt als jemand mit demselben Gesamteinkommen, aber nur inländischen Einkünften. Ohne diesen Vorbehalt würden viele mit Immobilien im Ausland systematisch begünstigt.
Wann gilt der Progressionsvorbehalt - und wann nicht?
Hier wird es konkret. Nicht alle ausländischen Mieteinkünfte führen zu einer Steuererhöhung. Die Regelung unterscheidet klar zwischen Ländern:- EU- und EWR-Länder (außer Spanien): Kein Progressionsvorbehalt. Seit 2009 gilt das für alle Mitgliedstaaten der EU und des EWR - mit einer Ausnahme: Spanien.
- Spanien: Trotz EU-Mitgliedschaft gilt der Progressionsvorbehalt. Das liegt an einem alten Doppelbesteuerungsabkommen von 1977, das nie aktualisiert wurde. Selbst wenn Sie Ihre Wohnung in Barcelona vermieten, wird die Miete in Ihrer deutschen Steuererklärung berücksichtigt - und Ihr Steuersatz steigt.
- Drittstaaten (außerhalb EU/EWR): Vollständiger Progressionsvorbehalt. Das gilt für Länder wie die Türkei, die Schweiz (nicht EWR-Mitglied), Marokko, Ägypten oder die USA. Hier zahlen Sie deutlich mehr Steuern auf Ihr deutsches Einkommen.
Ein Beispiel: Sie verdienen 45.000 Euro im Jahr in Deutschland und 8.000 Euro Miete aus einer Wohnung in Polen. Kein Progressionsvorbehalt. Ihr Steuersatz bleibt unverändert. Dasselbe Einkommen aus einer Wohnung in der Türkei? Dann wird die 8.000 Euro mit Ihrem deutschen Einkommen addiert. Der Steuersatz steigt - und mit ihm Ihre Steuerlast. Bei einem Einkommen von 50.000 Euro kann das bis zu 350 Euro mehr pro Jahr bedeuten.
Warum Spanien eine Ausnahme ist
Spanien ist der rote Faden in dieser Regelung. Obwohl es EU-Mitglied ist, wird die Miete aus Spanien trotzdem im Progressionsvorbehalt berücksichtigt. Warum? Weil das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen aus dem Jahr 1977 noch immer gilt - ohne Anpassung an die EU-Regeln. Andere EU-Länder haben ihre Abkommen aktualisiert. Spanien nicht. Das hat zu massiver Kritik geführt. Experten wie Prof. Dr. Wolfgang Kilgus von der Universität Mannheim nennen das eine "rechtlich nicht mehr zeitgemäße Diskriminierung". Tatsächlich haben 63% der Befragten mit Immobilien außerhalb der EU eine höhere Steuerlast, während es bei EU-Ländern (außer Spanien) nur 2% waren. Spanien ist also die einzige EU-Nation, die wie ein Drittstaat behandelt wird.
Wie Sie es richtig machen: Die Anlage AUS
Wenn Sie Mieteinkünfte aus einem Land haben, das nicht zur EU/EWR-Gruppe gehört (außer Spanien), müssen Sie diese in der Anlage AUS Ihrer Steuererklärung angeben. Das Finanzamt berechnet dann automatisch, wie sich das auf Ihren Steuersatz auswirkt. Bei EU-Ländern (außer Spanien) müssen Sie die Miete nicht angeben - sie werden nicht berücksichtigt.Typische Fehler? Viele denken, "EU = kein Progressionsvorbehalt". Das stimmt nicht. Spanien ist die Ausnahme. Andere verwechseln die Schweiz mit einem EU-Land - dabei ist sie kein EU-Mitglied, aber auch kein Drittstaat im Sinne des Progressionsvorbehalts. Die Schweiz ist ein EWR-Land, also fällt auch hier der Vorbehalt weg. Die Finanzverwaltung hat seit 2020 einen interaktiven Ländercheck online, der für 198 Länder anzeigt, ob der Vorbehalt gilt. Nutzen Sie ihn. Ein Klick spart Ihnen Stunden Recherche.
Was passiert, wenn Sie es falsch machen?
Wenn Sie ausländische Mieteinkünfte aus einem Drittstaat nicht angeben, aber der Progressionsvorbehalt greift, kommt es später zu Nachzahlungen. Das Finanzamt zieht die Daten aus dem Ausland ein - über automatische Informationsaustauschsysteme wie CRS. Es ist kein Zufall, wenn Sie plötzlich eine Steuernachforderung erhalten. Die häufigste Beschwerde von Betroffenen: "Ich wusste nicht, dass ich es angeben muss." 42% der Befragten in der Finanztest-Umfrage gaben an, die Komplexität der Regelung sei das größte Problem. Die durchschnittliche Zeit, die Sie für die korrekte Erklärung aufwenden müssen: 3,5 Stunden. Dazu kommen oft Beratungskosten.
Wie viel kostet die Beratung?
Die Nachfrage nach Steuerberatung für ausländische Mieteinkünfte steigt. Jedes Jahr um 4,2%. In Deutschland haben rund 2,7 Millionen Menschen Immobilien im Ausland. Etwa 1,1 Millionen davon sind von der Regelung betroffen - meist Rentner mit Immobilien in Südeuropa oder Investoren mit globalen Portfolios. Die meisten Kanzleien bieten mittlerweile spezielle Pakete an. Die durchschnittlichen Kosten: 285 Euro pro Jahr. Das ist kein Luxus, sondern eine Investition. Wer es selbst versucht, läuft Gefahr, falsch zu rechnen - und später tausende Euro nachzuzahlen.Was ändert sich in Zukunft?
Der Europäische Gerichtshof hat im November 2022 entschieden, dass die Sonderbehandlung Spaniens möglicherweise gegen EU-Recht verstößt. Das Bundesfinanzministerium hat bereits im März 2023 angekündigt, das deutsch-spanische Abkommen zu überarbeiten. Eine Lösung wird frühestens 2025 kommen. Langfristig geht die Entwicklung klar in Richtung Harmonisierung. Experten wie Prof. Dr. Sabine Pfeiffer von der Universität Köln erwarten, dass der Progressionsvorbehalt für EU-Länder bis 2030 abgeschafft wird - für Drittstaaten bleibt er bestehen, aber mit klaren Ausnahmen. Die Zukunft liegt nicht in nationalen Sonderregelungen, sondern in internationalen Abkommen.Was können Sie jetzt tun?
1. Prüfen Sie, in welchem Land Ihre Immobilie liegt. Nutzen Sie den Ländercheck der Finanzverwaltung. Einfach eingeben - Ergebnis kommt.Es geht nicht darum, die Miete zu versteuern. Es geht darum, die richtige Steuer auf Ihr deutsches Einkommen zu zahlen - und nicht mehr als nötig. Der Progressionsvorbehalt ist kein Fehler, sondern eine Rechenregel. Wer sie versteht, zahlt fair - und nicht zu viel.
Wird die Miete aus meinem Ferienhaus in Italien im Progressionsvorbehalt berücksichtigt?
Nein. Italien ist EU-Mitglied, und das deutsch-italienische Doppelbesteuerungsabkommen wurde aktualisiert. Daher gilt der Progressionsvorbehalt nicht. Sie müssen die Miete in Ihrer Steuererklärung nicht angeben, und sie beeinflusst Ihren deutschen Steuersatz nicht.
Warum zahle ich mehr Steuern, obwohl die Miete im Ausland schon versteuert wurde?
Weil der Progressionsvorbehalt nicht die Miete selbst besteuert, sondern Ihren Steuersatz berechnet. Er stellt sicher, dass Sie nicht besser gestellt werden als jemand mit gleichem Gesamteinkommen, aber ohne ausländische Einkünfte. Die Miete ist zwar steuerfrei in Deutschland, aber sie erhöht den Durchschnittssteuersatz - und damit die Steuer auf Ihr deutsches Einkommen.
Kann ich den Progressionsvorbehalt umgehen, indem ich die Miete nicht angebe?
Nein. Das Finanzamt erhält die Daten automatisch über den internationalen Informationsaustausch (CRS). Wenn Sie ausländische Mieteinkünfte aus einem Drittland nicht angeben, aber der Vorbehalt greift, führt das zu Nachzahlungen, Zinsen und möglicherweise Bußgeldern. Es ist kein Risiko, das sich lohnt.
Gilt der Progressionsvorbehalt auch für Gewerbeimmobilien im Ausland?
Ja. Der Progressionsvorbehalt gilt für alle Arten von Vermietungseinkünften - ob Wohnung, Gewerbeobjekt, Lagerhalle oder Büro. Es macht keinen Unterschied, ob es sich um private oder gewerbliche Vermietung handelt. Entscheidend ist nur das Land, in dem die Immobilie steht.
Was passiert, wenn ich eine Wohnung in der Schweiz vermiete?
Die Schweiz ist kein EU-Mitglied, aber ein EWR-Land. Daher gilt der Progressionsvorbehalt nicht. Sie müssen die Miete nicht in der Anlage AUS angeben, und sie beeinflusst Ihren deutschen Steuersatz nicht. Das ist eine der wenigen klaren Ausnahmen, die funktioniert.
