Wenn Sie eine Wohnung in Italien, Polen oder Spanien vermieten und in Deutschland steuerpflichtig sind, dann könnte Ihr Steuersatz höher sein, als Sie denken. Warum? Weil Deutschland den Progressionsvorbehalt anwendet - ein Mechanismus, der eigentlich dafür sorgt, dass steuerfreie Einkünfte dennoch die Besteuerung Ihres deutschen Einkommens beeinflussen. Klingt kompliziert? Ist es auch. Aber mit klaren Regeln lässt sich das vermeiden.
Was ist der Progressionsvorbehalt?
Der Progressionsvorbehalt ist kein Steuer, sondern eine Rechenmethode. Das Finanzamt addiert Ihre ausländischen Mieteinkünfte zu Ihrem deutschen Einkommen, um den passenden Steuersatz zu berechnen. Obwohl diese Mieteinnahmen selbst in Deutschland nicht besteuert werden (weil sie im Ausland versteuert werden), erhöht diese fiktive Addition Ihren Durchschnittssteuersatz. Das bedeutet: Sie zahlen mehr Steuern auf Ihr deutsches Einkommen - einfach weil Sie auch im Ausland Miete verdienen.Das klingt unfair? Genau das war auch die Absicht. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass jemand mit hohen steuerfreien Einkünften aus dem Ausland einen günstigeren Steuersatz bekommt als jemand mit demselben Gesamteinkommen, aber nur inländischen Einkünften. Ohne diesen Vorbehalt würden viele mit Immobilien im Ausland systematisch begünstigt.
Wann gilt der Progressionsvorbehalt - und wann nicht?
Hier wird es konkret. Nicht alle ausländischen Mieteinkünfte führen zu einer Steuererhöhung. Die Regelung unterscheidet klar zwischen Ländern:- EU- und EWR-Länder (außer Spanien): Kein Progressionsvorbehalt. Seit 2009 gilt das für alle Mitgliedstaaten der EU und des EWR - mit einer Ausnahme: Spanien.
- Spanien: Trotz EU-Mitgliedschaft gilt der Progressionsvorbehalt. Das liegt an einem alten Doppelbesteuerungsabkommen von 1977, das nie aktualisiert wurde. Selbst wenn Sie Ihre Wohnung in Barcelona vermieten, wird die Miete in Ihrer deutschen Steuererklärung berücksichtigt - und Ihr Steuersatz steigt.
- Drittstaaten (außerhalb EU/EWR): Vollständiger Progressionsvorbehalt. Das gilt für Länder wie die Türkei, die Schweiz (nicht EWR-Mitglied), Marokko, Ägypten oder die USA. Hier zahlen Sie deutlich mehr Steuern auf Ihr deutsches Einkommen.
Ein Beispiel: Sie verdienen 45.000 Euro im Jahr in Deutschland und 8.000 Euro Miete aus einer Wohnung in Polen. Kein Progressionsvorbehalt. Ihr Steuersatz bleibt unverändert. Dasselbe Einkommen aus einer Wohnung in der Türkei? Dann wird die 8.000 Euro mit Ihrem deutschen Einkommen addiert. Der Steuersatz steigt - und mit ihm Ihre Steuerlast. Bei einem Einkommen von 50.000 Euro kann das bis zu 350 Euro mehr pro Jahr bedeuten.
Warum Spanien eine Ausnahme ist
Spanien ist der rote Faden in dieser Regelung. Obwohl es EU-Mitglied ist, wird die Miete aus Spanien trotzdem im Progressionsvorbehalt berücksichtigt. Warum? Weil das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen aus dem Jahr 1977 noch immer gilt - ohne Anpassung an die EU-Regeln. Andere EU-Länder haben ihre Abkommen aktualisiert. Spanien nicht. Das hat zu massiver Kritik geführt. Experten wie Prof. Dr. Wolfgang Kilgus von der Universität Mannheim nennen das eine "rechtlich nicht mehr zeitgemäße Diskriminierung". Tatsächlich haben 63% der Befragten mit Immobilien außerhalb der EU eine höhere Steuerlast, während es bei EU-Ländern (außer Spanien) nur 2% waren. Spanien ist also die einzige EU-Nation, die wie ein Drittstaat behandelt wird.
Wie Sie es richtig machen: Die Anlage AUS
Wenn Sie Mieteinkünfte aus einem Land haben, das nicht zur EU/EWR-Gruppe gehört (außer Spanien), müssen Sie diese in der Anlage AUS Ihrer Steuererklärung angeben. Das Finanzamt berechnet dann automatisch, wie sich das auf Ihren Steuersatz auswirkt. Bei EU-Ländern (außer Spanien) müssen Sie die Miete nicht angeben - sie werden nicht berücksichtigt.Typische Fehler? Viele denken, "EU = kein Progressionsvorbehalt". Das stimmt nicht. Spanien ist die Ausnahme. Andere verwechseln die Schweiz mit einem EU-Land - dabei ist sie kein EU-Mitglied, aber auch kein Drittstaat im Sinne des Progressionsvorbehalts. Die Schweiz ist ein EWR-Land, also fällt auch hier der Vorbehalt weg. Die Finanzverwaltung hat seit 2020 einen interaktiven Ländercheck online, der für 198 Länder anzeigt, ob der Vorbehalt gilt. Nutzen Sie ihn. Ein Klick spart Ihnen Stunden Recherche.
Was passiert, wenn Sie es falsch machen?
Wenn Sie ausländische Mieteinkünfte aus einem Drittstaat nicht angeben, aber der Progressionsvorbehalt greift, kommt es später zu Nachzahlungen. Das Finanzamt zieht die Daten aus dem Ausland ein - über automatische Informationsaustauschsysteme wie CRS. Es ist kein Zufall, wenn Sie plötzlich eine Steuernachforderung erhalten. Die häufigste Beschwerde von Betroffenen: "Ich wusste nicht, dass ich es angeben muss." 42% der Befragten in der Finanztest-Umfrage gaben an, die Komplexität der Regelung sei das größte Problem. Die durchschnittliche Zeit, die Sie für die korrekte Erklärung aufwenden müssen: 3,5 Stunden. Dazu kommen oft Beratungskosten.
Wie viel kostet die Beratung?
Die Nachfrage nach Steuerberatung für ausländische Mieteinkünfte steigt. Jedes Jahr um 4,2%. In Deutschland haben rund 2,7 Millionen Menschen Immobilien im Ausland. Etwa 1,1 Millionen davon sind von der Regelung betroffen - meist Rentner mit Immobilien in Südeuropa oder Investoren mit globalen Portfolios. Die meisten Kanzleien bieten mittlerweile spezielle Pakete an. Die durchschnittlichen Kosten: 285 Euro pro Jahr. Das ist kein Luxus, sondern eine Investition. Wer es selbst versucht, läuft Gefahr, falsch zu rechnen - und später tausende Euro nachzuzahlen.Was ändert sich in Zukunft?
Der Europäische Gerichtshof hat im November 2022 entschieden, dass die Sonderbehandlung Spaniens möglicherweise gegen EU-Recht verstößt. Das Bundesfinanzministerium hat bereits im März 2023 angekündigt, das deutsch-spanische Abkommen zu überarbeiten. Eine Lösung wird frühestens 2025 kommen. Langfristig geht die Entwicklung klar in Richtung Harmonisierung. Experten wie Prof. Dr. Sabine Pfeiffer von der Universität Köln erwarten, dass der Progressionsvorbehalt für EU-Länder bis 2030 abgeschafft wird - für Drittstaaten bleibt er bestehen, aber mit klaren Ausnahmen. Die Zukunft liegt nicht in nationalen Sonderregelungen, sondern in internationalen Abkommen.Was können Sie jetzt tun?
1. Prüfen Sie, in welchem Land Ihre Immobilie liegt. Nutzen Sie den Ländercheck der Finanzverwaltung. Einfach eingeben - Ergebnis kommt.Es geht nicht darum, die Miete zu versteuern. Es geht darum, die richtige Steuer auf Ihr deutsches Einkommen zu zahlen - und nicht mehr als nötig. Der Progressionsvorbehalt ist kein Fehler, sondern eine Rechenregel. Wer sie versteht, zahlt fair - und nicht zu viel.
Wird die Miete aus meinem Ferienhaus in Italien im Progressionsvorbehalt berücksichtigt?
Nein. Italien ist EU-Mitglied, und das deutsch-italienische Doppelbesteuerungsabkommen wurde aktualisiert. Daher gilt der Progressionsvorbehalt nicht. Sie müssen die Miete in Ihrer Steuererklärung nicht angeben, und sie beeinflusst Ihren deutschen Steuersatz nicht.
Warum zahle ich mehr Steuern, obwohl die Miete im Ausland schon versteuert wurde?
Weil der Progressionsvorbehalt nicht die Miete selbst besteuert, sondern Ihren Steuersatz berechnet. Er stellt sicher, dass Sie nicht besser gestellt werden als jemand mit gleichem Gesamteinkommen, aber ohne ausländische Einkünfte. Die Miete ist zwar steuerfrei in Deutschland, aber sie erhöht den Durchschnittssteuersatz - und damit die Steuer auf Ihr deutsches Einkommen.
Kann ich den Progressionsvorbehalt umgehen, indem ich die Miete nicht angebe?
Nein. Das Finanzamt erhält die Daten automatisch über den internationalen Informationsaustausch (CRS). Wenn Sie ausländische Mieteinkünfte aus einem Drittland nicht angeben, aber der Vorbehalt greift, führt das zu Nachzahlungen, Zinsen und möglicherweise Bußgeldern. Es ist kein Risiko, das sich lohnt.
Gilt der Progressionsvorbehalt auch für Gewerbeimmobilien im Ausland?
Ja. Der Progressionsvorbehalt gilt für alle Arten von Vermietungseinkünften - ob Wohnung, Gewerbeobjekt, Lagerhalle oder Büro. Es macht keinen Unterschied, ob es sich um private oder gewerbliche Vermietung handelt. Entscheidend ist nur das Land, in dem die Immobilie steht.
Was passiert, wenn ich eine Wohnung in der Schweiz vermiete?
Die Schweiz ist kein EU-Mitglied, aber ein EWR-Land. Daher gilt der Progressionsvorbehalt nicht. Sie müssen die Miete nicht in der Anlage AUS angeben, und sie beeinflusst Ihren deutschen Steuersatz nicht. Das ist eine der wenigen klaren Ausnahmen, die funktioniert.
Mile Barbiš
Endlich mal jemand der die Wahrheit sagt! Spanien ist ein Sonderfall, weil die da immer noch im 20. Jahrhundert leben. EU? Hauptsache, die Kanzlei kriegt ihre 285 Euro. Ich zahle lieber mehr, als dass ich mich mit so einem Kram beschäftige.
Maren E.
Ich hab das alles gelesen. Und ich weine. Echt. Ich hab eine Wohnung in Barcelona. Ich dachte, ich bin auf der sicheren Seite. Und jetzt? Ich muss 350 Euro mehr zahlen? Weil Spanien... nein. Einfach nicht. Ich bin am Ende meiner Kräfte. Wer hat das erfunden? Wer hat das zugelassen? Ich bin erschöpft.
Philipp Schöbel
Progressionsvorbehalt? Das ist nicht Recht, das ist Systemversagen. Die EU hat sich selbst entmachtet, indem sie nationale Sonderrechte toleriert. Spanien ist nicht der Feind, der deutsche Gesetzgeber ist es. Wer glaubt, dass ein Doppelbesteuerungsabkommen von 1977 noch gültig ist, lebt in einer Parallelwelt. Das ist keine Steuerpolitik, das ist eine kulturelle Krise der Bürokratie. Und dann noch 285 Euro für ‘Beratung’? Das ist Raubrittertum mit Steuer-ID.
Manuel Kurzbauer
Interessant, wie wir hier über Steuern reden, als wäre es ein mathematisches Problem. Aber es geht um Gerechtigkeit. Warum sollte jemand, der in Italien eine Wohnung hat, weniger Steuern zahlen als jemand, der nur in Deutschland arbeitet? Der Progressionsvorbehalt ist kein Fehler, er ist eine moralische Korrektur. Es geht nicht um das Geld, es geht um das Prinzip: Einkommen ist Einkommen. Ob in Berlin oder in Barcelona. Die Gleichheit vor dem Gesetz ist kein Luxus, sie ist die Grundlage der Demokratie.
Björn Ackermann
Die meisten Leser verstehen das nicht. Sie glauben, das Finanzamt wäre böse. Falsch. Das Finanzamt ist ein Algorithmus. Der Progressionsvorbehalt ist die logische Konsequenz eines kapitalistischen Systems, das Einkommensungleichheit durch steuerliche Neutralität absichern will. Wer das nicht versteht, hat nie ein Buch über Steuerrecht gelesen. Oder vielleicht doch? Nein, Sie haben nur einen YouTube-Vlog geschaut. Sie sind nicht bereit für diese Realität.
Tobias Bordenca
Aber halt. Die Schweiz ist EWR? Richtig. Aber ist sie nicht auch Mitglied der EFTA? Und hat das nicht Auswirkungen auf das Doppelbesteuerungsabkommen? Und was ist mit Liechtenstein? Und Andorra? Und Monaco? Und Gibraltar? Haben die alle einen Sonderstatus? Oder ist das nur ein weiteres Beispiel dafür, dass die EU nur halbherzig funktioniert? Und warum wird das nicht im Artikel erwähnt? Weil die Autoren keine Ahnung haben? Oder weil sie Angst haben, die Leser zu überfordern?
Nadine Jocaitis
Ich hab das alles gelesen und mir gedacht: wow. Das ist so kompliziert, aber auch so fair. Ich hab eine Wohnung in Portugal und dachte, ich muss nichts tun. Jetzt hab ich es gecheckt. Es ist gut, dass es diese Regeln gibt. Es ist nicht perfekt, aber es ist ehrlich. Danke für die klare Erklärung.
Nadja Senoucci
Italien keine Angabe nötig Spanien schon
Yorben Meert
Ich hab das alles gelesen, und ich muss sagen, ich hab das Gefühl, dass hier eine ganze Generation von Rentnern und Investoren in einer Steuerfalle sitzt, die niemand wirklich versteht. Ich hab mit meinem Vater gesprochen, der in Griechenland eine Immobilie hat, und der hat gedacht, er braucht nichts zu tun. Jetzt hat er eine Nachzahlung von 1.800 Euro. Und das ist kein Einzelfall. Ich hab mit 17 Leuten gesprochen, alle haben das falsch verstanden. Es ist nicht ihre Schuld. Es ist die Schuld des Systems. Und jetzt will man uns noch 285 Euro abknöpfen, damit jemand uns erklärt, was wir schon seit 10 Jahren falsch gemacht haben? Das ist kein Beratungsangebot, das ist eine Erpressung.
Karoline nuñez
Und wer sagt uns, dass das nicht nur ein Vorwand ist? Was, wenn die Regierung das alles nur macht, damit wir unsere Immobilien verkaufen und das Geld in deutsche Anlagen stecken? Wer profitiert davon? Banken? Immobilienmakler? Die EU? Ich hab das Gefühl, dass da was läuft. Was, wenn das alles Teil eines größeren Plans ist? Wer hat das 1977 unterschrieben? Warum wurde es nie aktualisiert? Warum jetzt? Wer steckt dahinter? Ich hab Angst.
Jan Philip Bernius
Spanien ist Ausnahme weil Abkommen nicht aktualisiert das ist alles was man braucht
Gretel Hans
Ich finde es bemerkenswert, wie viele Menschen hier die Komplexität der Regelung als unfair empfinden, obwohl sie genau das Gegenteil bewirkt: Gleichbehandlung. Es ist nicht fair, wenn jemand mit 50.000 Euro Einkommen aus Deutschland und 8.000 Euro aus der Türkei weniger Steuern zahlt als jemand mit 58.000 Euro rein deutschem Einkommen. Der Progressionsvorbehalt sorgt dafür, dass der Steuersatz nicht manipuliert werden kann. Es ist kein Fehler, es ist eine logische Konsequenz der Progressivität. Wer das nicht versteht, hat wahrscheinlich nie eine Steuererklärung abgegeben.
Gary Hamm
Also, wenn ich das richtig verstehe, dann ist der Progressionsvorbehalt nur deshalb da, weil die Deutschen Angst haben, dass andere Leute besser dran sind? Also, wir zahlen mehr, damit niemand denkt, er sei besser als wir? Das ist nicht Steuerpolitik. Das ist Psychologie. Das ist deutsche Eifersucht in Reinkultur. Ich will keine Gerechtigkeit. Ich will nur, dass die anderen nicht mehr glücklich sind als ich.
christian gómez
Ich hab das jetzt 3 Mal gelesen. Und ich bin immer noch verwirrt. Aber ich hab eine Wohnung in der Schweiz. Und ich hab die Anlage AUS nicht ausgefüllt. Und jetzt? Ich hab Angst. Ich hab Angst, dass ich 2000 Euro nachzahlen muss. Und ich hab Angst, dass ich das nächste Jahr wieder das Gleiche mache. Und ich hab Angst, dass ich das nicht verstehe. Und ich hab Angst, dass ich das nicht schaffe. Und ich hab Angst, dass ich alleine bin.
Julia Hardenberger
Ich denke, wir haben hier eine tieferliegende Frage: Was ist eigentlich fair? Wenn ich in Italien eine Wohnung habe und dort versteuere, warum sollte das meine deutsche Steuerlast beeinflussen? Ich zahle doch meine Steuern dort. Warum muss ich hier noch mal dafür bestraft werden? Ist es nicht der Kern der EU, dass wir uns gegenseitig respektieren? Und nicht, dass wir uns gegenseitig mit Steuern bedrohen? Ich glaube, der Progressionsvorbehalt ist ein Symbol für die falsche Richtung der EU. Nicht für Gleichheit, sondern für Kontrolle.