Wenn du heute in Immobilien investierst, ist Nachhaltigkeit kein Bonus mehr - sie ist die Voraussetzung. Gebäude, die nicht zertifiziert sind, verlieren langfristig an Wert, Mieter und Investoren wandern ab. Die Frage ist nicht mehr, ob du ein Öko-Zertifikat brauchst, sondern welches das richtige für dein Projekt ist. Und wie du es richtig nutzt, um echten Mehrwert zu schaffen.
Warum Zertifikate wirklich etwas bringen
Ein zertifiziertes Gebäude ist nicht einfach ein Gebäude mit Solaranlage und LED-Lichtern. Es ist ein System, das über Jahre hinweg mehr Miete bringt, weniger Leerstand hat und sich leichter verkaufen lässt. In Frankfurt sind bereits zwei Drittel aller Büroflächen zertifiziert - und diese Objekte erzielen höhere Mieten und niedrigere Leerstandsquoten. Laut JLL liegt die durchschnittliche Mietrendite bei zertifizierten Immobilien um 5,3 Prozent höher als bei nicht zertifizierten. Die Leerstandsquote ist um 12,7 Prozent niedriger. Das ist kein Zufall. Mieter, besonders große Unternehmen, verlangen heute nachweisbare Nachhaltigkeit. Wer das nicht hat, bleibt unbesetzt.Die Wertsteigerung ist messbar: Geschäftshäuser mit DGNB-Gold-Zertifikat gewinnen bis zu 12,5 Prozent an Wert hinzu, Bürogebäude 8,3 Prozent. Selbst Wohnimmobilien mit Zertifikat können ihre Wertentwicklung um 2,5 Prozent verbessern. Das ist kein Marketing-Gimmick. Das sind Fakten, die Banken, Versicherungen und institutionelle Investoren in ihre Berechnungen einbeziehen. Und diese Investoren kontrollieren 78 Prozent der Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien in Deutschland.
DGNB, LEED, BREEAM - was unterscheidet sie?
Es gibt drei Hauptzertifikate, die in Europa und weltweit zählen: DGNB, LEED und BREEAM. Alle drei bewerten Energieeffizienz, Materialverwendung und Umweltbelastung. Aber sie tun das auf völlig unterschiedliche Weise.DGNB ist das einzige System, das den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes betrachtet - von der Baustelle bis zur Demontage. Es prüft sechs Kriterien: Ökologie, Ökonomie, Soziokultur & Funktion, Technik, Prozess und Standort. Das bedeutet: Es geht nicht nur um Energieverbrauch, sondern auch um die Gesundheit der Nutzer, die Wartungskosten und sogar die soziale Integration des Gebäudes in die Nachbarschaft. Die Bewertung erfolgt in Prozenten, nicht in Punkten. Und die Stufen reichen von Bronze über Silber bis Gold und Platinum. Für seriöse Investitionen sollte Gold das Minimum sein.
LEED aus den USA arbeitet mit Punkten. Du sammelst Punkte für Maßnahmen wie Dachbegrünung, Wassersparen oder Nutzung erneuerbarer Energien. Es gibt vier Stufen: Certified, Silver, Gold, Platinum. LEED ist stark in den USA verbreitet, aber auch in Europa immer häufiger anzutreffen - besonders bei internationalen Konzernen, die weltweit einheitliche Standards verlangen.
BREEAM aus Großbritannien ist das älteste System und nutzt ebenfalls ein Punktesystem. Die Stufen reichen von Pass bis Outstanding. Es ist besonders stark in britischen und nordischen Märkten, aber auch in Deutschland bei größeren Projekten im Einsatz.
Der entscheidende Vorteil der DGNB? Sie ist die einzige Zertifizierung, die offiziell von der Bundesregierung als Nachweis für das Qualitätszeichen Nachhaltiges Gebäude (QNG) anerkannt ist. Das bedeutet: Wenn du DGNB Gold hast, kannst du direkt den Bundeszuschuss BEG beantragen - bis zu 20 Prozent der Investitionskosten werden dir erstattet. LEED und BREEAM bieten das nicht. Das ist kein kleiner Bonus - das ist ein echter finanzieller Hebel.
Die EU-Taxonomie: Der neue Standard
Seit 2023 gilt die EU-Taxonomie als verbindlicher Rahmen für nachhaltige Wirtschaftstätigkeit. Für Immobilien bedeutet das: Ab 2024 müssen alle Immobilienfonds, die sich als „nachhaltig“ bezeichnen, nachweisen, dass mindestens 50 Prozent ihrer Gebäude taxonomiekonform sind. Und das geht nur mit klaren, messbaren Nachweisen.DGNB hat sich als einzige Zertifizierung explizit an die EU-Taxonomie angepasst. Ihre Kriterienkataloge wurden im März 2023 aktualisiert, um genau die Anforderungen abzubilden - von der grauen Energie über den CO2-Fußabdruck bis zur Kreislaufwirtschaft. Das macht DGNB zum einzigen Zertifikat, das heute nicht nur „nachhaltig“ wirkt, sondern auch regulatorisch abgesichert ist.
LEED und BREEAM haben zwar auch Anpassungen vorgenommen, aber sie sind nicht offiziell als Nachweis für die EU-Taxonomie anerkannt. Das ist ein kritischer Unterschied. Wenn du als Investor in ein Gebäude investierst, das nur LEED-Silver hat, aber nicht DGNB, läufst du das Risiko, dass es in zwei Jahren nicht mehr als „nachhaltig“ gilt - und du verlierst Zugang zu Fördermitteln, Bankkrediten und institutionellen Investoren.
Was kostet eine Zertifizierung?
Zertifizierung ist kein Billigprodukt. Aber sie ist auch keine Verschwendung.Eine DGNB-Zertifizierung kostet zwischen 20.000 und 50.000 Euro - abhängig von der Größe und Komplexität des Gebäudes. LEED liegt bei 15.000 bis 40.000 Euro. BREEAM ist ähnlich. Das klingt viel, aber im Vergleich zu den langfristigen Vorteilen ist es ein kleiner Betrag. Ein Bürogebäude mit 8,3 Prozent Wertsteigerung und 5,3 Prozent höherer Mietrendite amortisiert diese Kosten oft innerhalb von drei bis fünf Jahren.
Wichtig: Die Kosten sind nur die Spitze des Eisbergs. Der Prozess dauert 6 bis 9 Monate länger als ein normales Bauprojekt. Das liegt an der Dokumentation: Du brauchst Nachweise für jedes Material, jede Energiequelle, jede Planungsentscheidung. Die Lebenszykluskostenanalyse allein macht 22 Prozent der Bewertung aus. Das ist kein „wir haben ein paar Solarpanels draufgesetzt“-Ansatz. Das ist ein ganzheitlicher Planungsprozess.
Was schiefgehen kann - und wie du es vermeidest
Die meisten Projekte scheitern nicht an den Kosten, sondern an der Planung. Die häufigsten Fehler:- Unvollständige Dokumentation (45 Prozent der Fälle): Keine Belege für Materialherkunft, Energieverbrauch oder Recyclinganteile.
- Unzureichende Planung (32 Prozent): Nachhaltige Maßnahmen werden erst am Ende eingebaut - zu spät, um sie richtig zu integrieren.
- Mangelnde Kommunikation (23 Prozent): Architekten, Bauherren, Planer und Zertifizierer sprechen nicht miteinander. Jeder arbeitet für sich.
Die Lösung? Starte die Zertifizierung in der Planungsphase. Nicht als Nachtrag. Nicht als Marketing-Tool. Sondern als Leitlinie. Ein zertifizierter DGNB-Auditor sollte von Anfang an dabei sein. Er hilft dir, die richtigen Entscheidungen zu treffen - und vermeidet teure Nachbesserungen.
Projektteams ohne Erfahrung brauchen durchschnittlich 3 bis 6 Monate, um die Anforderungen zu verstehen. Wenn du das nicht einplanst, läufst du Gefahr, die Fertigstellung zu verzögern - und das kostet mehr als jede Zertifizierungsgebühr.
Ein Beispiel: Das Unilever-Haus in Hamburg
Das Unilever-Haus in der HafenCity ist DGNB-Gold-zertifiziert. Was haben sie gemacht? Fernwärme statt Gas, Photovoltaik auf dem Dach, ein intelligentes Gebäudemanagementsystem, das Licht, Klima und Lüftung automatisch an die Nutzung anpasst. Die Ergebnisse? Mieter zahlen bis zu 20 Prozent weniger für Energie. Die Leerstandsquote liegt bei unter 2 Prozent. Die Mietpreise sind über dem Marktdurchschnitt. Und das Gebäude ist nicht nur nachhaltig - es ist profitabel.Diese Erfolgsgeschichte funktioniert nicht, weil jemand „einfach grün“ wollte. Sie funktioniert, weil sie systematisch geplant wurde - mit DGNB als Leitfaden.
Was kommt als Nächstes?
Die EU-Taxonomie wird sich weiter verschärfen. Ab 2024 müssen alle Gewerbeimmobilien über 1.000 Quadratmeter eine verpflichtende Nachhaltigkeitsberichterstattung vorlegen. Die DGNB arbeitet bereits an einer digitalen Plattform, die den Zertifizierungsprozess ab 2024 beschleunigen soll. Bis 2027 werden über 85 Prozent aller neuen Bürogebäude in Deutschland zertifiziert sein - das ist keine Prognose, das ist ein Trend.Nachhaltigkeit wird kein Alleinstellungsmerkmal mehr sein. Sie wird der Standard. Wer heute nicht zertifiziert, wird morgen nicht mehr verkauft. Wer nicht investiert, verliert. Und wer nur auf LEED oder BREEAM setzt, ohne DGNB zu berücksichtigen, läuft Gefahr, hinterherzuhinken - und die Fördermittel, die Banken und die Mieter zu verlieren.
Was du jetzt tun solltest
- Prüfe dein Portfolio: Welche deiner Immobilien haben ein Zertifikat? Welche nicht?
- Starte die DGNB-Zertifizierung für neue Projekte - jetzt. Nicht nächstes Jahr. Nicht nach der Fertigstellung. Jetzt, in der Planung.
- Verlange DGNB von Mietern und Partnern. Wenn du ein Gebäude kaufst, frage: Hat es DGNB? Nicht LEED. Nicht BREEAM. DGNB.
- Bereite dich auf die EU-Taxonomie vor. Wenn du 2024 noch kein Zertifikat hast, wirst du Schwierigkeiten bekommen - bei Finanzierung, Verkauf und Mieterbindung.
Nachhaltigkeit ist kein Trend. Sie ist die neue Norm. Und wer sie nicht nutzt, nutzt keine Immobilien mehr - er nutzt nur alte Gebäude, die bald nicht mehr verkaufbar sind.
Welches Zertifikat ist für Wohnimmobilien am besten?
Für Wohnimmobilien ist die DGNB-Zertifizierung ebenfalls die beste Wahl, auch wenn die Wertsteigerung mit 2,5 Prozent geringer ist als bei Gewerbeimmobilien. Der Grund: Nur DGNB ist offiziell als Nachweis für den Bundeszuschuss BEG anerkannt. Das bedeutet, du kannst bis zu 20 Prozent der Investitionskosten zurückbekommen - eine Summe, die bei Wohnprojekten oft mehrere zehntausend Euro beträgt. Außerdem wird DGNB zunehmend von Mietergruppen und institutionellen Investoren verlangt, die nachhaltige Wohnprojekte bevorzugen. LEED und BREEAM sind für Wohngebäude weniger relevant, da sie nicht mit den deutschen Förderprogrammen verknüpft sind.
Kann ich ein bestehendes Gebäude nachträglich zertifizieren?
Ja, das ist möglich - aber es ist komplexer und teurer als bei Neubauten. Bei der Nachzertifizierung musst du alle historischen Daten rekonstruieren: Energieverbrauch der letzten Jahre, Materialien, Renovierungen, Instandhaltungsprotokolle. Die DGNB erlaubt das, aber die Dokumentation ist aufwendig. Es lohnt sich nur, wenn das Gebäude eine hohe Mieterbindung hat, du es verkaufen willst oder Fördermittel beantragen möchtest. Für ältere Gebäude ohne Renovierungsperspektive ist die Nachzertifizierung oft nicht wirtschaftlich.
Brauche ich einen Zertifizierungs-Auditor?
Ja, unbedingt. Nur ein zertifizierter DGNB-Auditor darf den Zertifizierungsprozess leiten und die Unterlagen beim DGNB-Prüfteam einreichen. Du kannst das nicht selbst machen. Der Auditor begleitet dich von der Planung bis zur Zertifikatsausstellung. Er kennt die Fallstricke, weiß, welche Dokumente nötig sind, und verhindert teure Fehler. Die Kosten dafür sind in den Zertifizierungsgebühren enthalten - du musst ihn nicht extra beauftragen. Achte darauf, dass er wirklich von der DGNB zertifiziert ist - nicht jeder, der sich „Nachhaltigkeitsexperte“ nennt, ist qualifiziert.
Ist ein DGNB-Zertifikat auch in anderen Ländern gültig?
Ja, das DGNB-Zertifikat ist international anerkannt - und wird inzwischen in Dänemark, Österreich, China, Brasilien und weiteren Ländern vergeben. Es ist die einzige europäische Zertifizierung, die sich so klar an die EU-Taxonomie angepasst hat, dass sie auch außerhalb Deutschlands als verlässlicher Nachweis gilt. Wenn du in Österreich oder der Schweiz investierst, ist DGNB die beste Wahl. LEED ist dort oft weniger relevant, da es auf US-amerikanische Standards ausgerichtet ist. DGNB ist der europäische Standard - und wird es bleiben.
Warum ist die EU-Taxonomie so wichtig für Immobilieninvestoren?
Die EU-Taxonomie ist die neue Regel für „nachhaltig“ - und sie hat rechtliche Konsequenzen. Ab 2024 müssen alle Immobilienfonds, die als „nachhaltig“ vermarktet werden, nachweisen, dass mindestens 50 Prozent ihrer Gebäude taxonomiekonform sind. Das ist kein Vorschlag - das ist Gesetz. Ohne DGNB-Zertifikat ist dieser Nachweis kaum möglich, weil nur DGNB die Kriterien der Taxonomie vollständig abbildet. Wer das nicht hat, verliert Zugang zu EU-Fördermitteln, kann keine grünen Kredite mehr bekommen und wird von institutionellen Investoren gemieden. Die Taxonomie ist nicht nur ein Umweltinstrument - sie ist ein Finanzinstrument.
