Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer bei Auslandsimmobilien: Was deutsche Käufer wirklich zahlen müssen

Was du wirklich zahlen musst, wenn du eine Immobilie im Ausland kaufst

Du denkst daran, eine Ferienwohnung in Spanien, ein Haus in Italien oder eine Wohnung in Frankreich zu kaufen? Gut. Aber bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, musst du wissen: Grunderwerbsteuer ist nicht gleich Grunderwerbsteuer. Und Stempelsteuer? Das Wort gibt es in den meisten Ländern gar nicht - aber du zahlst trotzdem viel mehr, als du denkst.

Deutsche Grunderwerbsteuer? Die gilt nur in Deutschland. Wenn du im Ausland kaufst, zahlst du die Steuern des jeweiligen Landes. Und die sind anders - oft viel höher, manchmal komplizierter, fast immer teurer als erwartet.

Die Grunderwerbsteuer gibt es nicht - aber fast alles andere

Der Begriff "Grunderwerbsteuer" ist ein deutscher Begriff. In Spanien heißt es Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), in Frankreich droits d’enregistrement, in Italien imposta di registro. In Österreich spricht man von Grunderwerbsteuer, aber mit anderen Regeln als bei uns.

Wichtig: Es gibt keine "Stempelsteuer" für Immobilien in Europa. Der Begriff wird manchmal fälschlich für die Transaktionssteuer verwendet, aber das ist falsch. Stempelsteuern gibt es nur bei Dokumenten wie Verträgen oder Aktien - nicht beim Hauskauf. Wenn jemand dir von "Stempelsteuer beim Immobilienkauf in Spanien" erzählt, versteht er sich nicht richtig.

Wie viel zahlt man wirklich? Vergleich der wichtigsten Länder

Die Kosten unterscheiden sich dramatisch - und nicht nur zwischen Ländern, sondern oft auch innerhalb eines Landes.

Was du hier siehst: In Frankreich zahlst du nicht nur Steuer - du zahlst Notar, Verwaltung, Registrierung. Das alles zusammen nennt man "frais de notaire". Viele deutsche Käufer denken, 5,8 % Steuer seien die Gesamtkosten. Tatsächlich sind es oft 7,5 % oder mehr. Ein Kaufpreis von 300.000 Euro kostet dann nicht 17.400 Euro, sondern fast 22.500 Euro.

Warum Österreich plötzlich teurer wird

Österreich war lange das Land mit der niedrigsten Grunderwerbsteuer in Europa - nur 0,5 %. Aber ab 1. Juli 2025 ändert sich das. Wenn du eine Immobilie nicht direkt kaufst, sondern über eine Gesellschaft, dann wird es teuer.

Früher musste man mindestens 95 % der Anteile an einer Immobiliengesellschaft übernehmen, damit die Grunderwerbsteuer fällig wurde. Jetzt reichen schon 75 %. Und die Steuer steigt von 0,5 % auf 3,5 %. Das ist ein Riesenunterschied. Wer vorher 15.000 Euro Steuern für eine 2-Millionen-Euro-Immobilie über eine GmbH bezahlt hat, zahlt jetzt 70.000 Euro.

Das macht Gesellschaftskauf im Ausland für deutsche Investoren deutlich riskanter. Die Reform in Österreich orientiert sich an der deutschen Grunderwerbsteuerreform 2025 - nur dass Österreich noch strenger ist.

Deutschlands Reform - und wie sie dich ins Ausland treibt

In Deutschland wird die Grunderwerbsteuer ab 2025 für Erstkäufer günstiger. Aber für große Investoren wird sie härter. Die Beteiligungsschwelle für Gesellschaftskauf sinkt von 95 % auf 90 %. Das bedeutet: Wenn du 91 % einer GmbH kaufst, die eine Immobilie hält, fällt Grunderwerbsteuer an - auch wenn du nicht direkt die Wohnung kaufst.

Das hat einen Effekt: Viele Investoren, die früher über GmbHs in Deutschland investiert haben, denken jetzt: Warum nicht ins Ausland? In Spanien oder Italien kann man oft noch über eine Gesellschaft kaufen, ohne dass die Steuer explodiert. Die Reform in Deutschland macht Auslandsimmobilien für große Käufer wieder attraktiver - obwohl die Transaktionskosten dort höher sind.

Was du sonst noch zahlen musst - und warum du dich täuschen lässt

Es gibt noch mehr Kosten, die du nicht auf dem Papier siehst.

• Register- und Katastersteuer in Italien: Neben der 4-10 % imposta di registro zahlst du noch 0,5-1 % für die Eintragung im Kataster. Das vergisst fast jeder.
• Notargebühren in Frankreich: Die sind nicht Teil der Steuer, aber sie machen 3-4 % des Kaufpreises aus. Und sie sind nicht verhandelbar.
• Verwaltungsgebühren in Spanien: In manchen Regionen wie Andalusien sind sie niedrig. In Katalonien können sie höher sein - und das steht nicht im Vertrag.

Ein Käufer aus Leipzig kaufte 2024 eine Wohnung in Andalusien für 220.000 Euro. Er dachte, er zahlt 7,5 % Transaktionskosten - und hatte recht. Aber er vergaß, dass er für die Eintragung im spanischen Grundbuch noch 800 Euro extra zahlen musste. Das hat ihm niemand gesagt.

Doppelbesteuerung? Das ist dein größter Schutz

Angst, du musst die Steuer in Spanien und in Deutschland zahlen? Keine Sorge. Deutschland hat mit fast allen europäischen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen. Das heißt: Du zahlst die Steuer nur einmal - im Land, wo die Immobilie steht.

Doch hier kommt der Haken: Du musst das beweisen. Du brauchst die Quittung aus Spanien, aus Frankreich, aus Italien. Und du musst sie mindestens zehn Jahre aufbewahren. Sonst kann das Finanzamt in Deutschland später behaupten, du hast die Steuer nicht gezahlt - und will sie nachfordern.

Und wenn du die Immobilie später verkaufst? Dann gibt es noch eine weitere Steuer: die Kapitalertragssteuer im Ausland. In Spanien sind es 19 % auf den Gewinn. In Frankreich bis zu 30 %. Und in Deutschland musst du den Gewinn auch versteuern - aber du kannst die bereits gezahlte ausländische Steuer abziehen. Wieder: Nur wenn du die Belege hast.

Was du vor dem Kauf tun musst - Schritt für Schritt

Wenn du ernsthaft in eine Auslandsimmobilie investierst, brauchst du mehr als ein Angebot und eine Reise. Du brauchst eine klare Strategie.

1. Prüfe die Steuersätze vor dem Besichtigungstermin. Nicht nach dem Kauf. Vorher. Frag einen lokalen Notar oder Steuerberater - nicht nur den Makler.
2. Verstehe, was "frais de notaire" wirklich bedeutet. In Frankreich ist das kein Begriff für Steuer - das ist alles zusammen: Steuer, Notar, Register, Verwaltung.
3. Prüfe, ob du über eine Gesellschaft kaufst. In Deutschland ist das ab 2025 riskant. In Spanien oder Italien vielleicht noch okay - aber nur, wenn du weißt, wie die Regeln lauten.
4. Verlange schriftliche Bestätigung der Steuern. Nicht per WhatsApp. Nicht per E-Mail vom Makler. Von einem notariell beglaubigten Dokument aus dem Land.
5. Hole dir einen deutschen Steuerberater, der sich mit Auslandsimmobilien auskennt. Nicht jeder kennt die Abkommen. Nicht jeder weiß, wie die Regeln in Italien funktionieren.

Was du nicht tun solltest

• Nicht auf den Makler vertrauen, der sagt: "Das ist doch wie in Deutschland."
• Nicht den Kaufvertrag unterschreiben, bevor du nicht weißt, wie viel du insgesamt zahlen musst.
• Nicht annehmen, dass "Stempelsteuer" eine echte Steuerart ist.
• Nicht vergessen: Die Immobilie ist im Ausland. Die Regeln sind anders. Die Sprache ist anders. Die Rechtslage ist anders.

Wie sich der Markt verändert - und warum du jetzt handeln musst

2024 war Spanien das beliebteste Ziel für deutsche Käufer - 35 % aller Auslandsimmobilienkäufe. Italien kam mit 25 %, Frankreich mit 20 %. Aber 2025 ändert sich das.

Spanien hat 2024 die Steuersätze in mehreren Regionen erhöht. Frankreich plant für 2026 eine Reform der frais de notaire. Italien diskutiert eine Vereinheitlichung der Steuern - was bedeuten könnte: Höhere Kosten für Zweitwohnungen.

Und Österreich? Ab Juli 2025 wird es für deutsche Investoren deutlich teurer. Die Reform in Deutschland macht Gesellschaftskauf in Deutschland unattraktiver - und damit Auslandsimmobilien wieder interessant. Aber nur, wenn du die Regeln kennst.

42 % der deutschen Käufer, die ins Ausland investieren wollen, sagen laut einer Umfrage von Juli 2025: "Ich überlege, ob ich überhaupt noch kaufe. Die Kosten steigen zu schnell."

Die Zeit läuft. Die Regeln ändern sich. Die Kosten steigen. Wer jetzt nicht handelt, zahlt später mehr - und riskiert, etwas zu kaufen, das er nicht versteht.