Was du wirklich zahlen musst, wenn du eine Immobilie im Ausland kaufst
Du denkst daran, eine Ferienwohnung in Spanien, ein Haus in Italien oder eine Wohnung in Frankreich zu kaufen? Gut. Aber bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, musst du wissen: Grunderwerbsteuer ist nicht gleich Grunderwerbsteuer. Und Stempelsteuer? Das Wort gibt es in den meisten Ländern gar nicht - aber du zahlst trotzdem viel mehr, als du denkst.
Deutsche Grunderwerbsteuer? Die gilt nur in Deutschland. Wenn du im Ausland kaufst, zahlst du die Steuern des jeweiligen Landes. Und die sind anders - oft viel höher, manchmal komplizierter, fast immer teurer als erwartet.
Die Grunderwerbsteuer gibt es nicht - aber fast alles andere
Der Begriff "Grunderwerbsteuer" ist ein deutscher Begriff. In Spanien heißt es Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), in Frankreich droits d’enregistrement, in Italien imposta di registro. In Österreich spricht man von Grunderwerbsteuer, aber mit anderen Regeln als bei uns.
Wichtig: Es gibt keine "Stempelsteuer" für Immobilien in Europa. Der Begriff wird manchmal fälschlich für die Transaktionssteuer verwendet, aber das ist falsch. Stempelsteuern gibt es nur bei Dokumenten wie Verträgen oder Aktien - nicht beim Hauskauf. Wenn jemand dir von "Stempelsteuer beim Immobilienkauf in Spanien" erzählt, versteht er sich nicht richtig.
Wie viel zahlt man wirklich? Vergleich der wichtigsten Länder
Die Kosten unterscheiden sich dramatisch - und nicht nur zwischen Ländern, sondern oft auch innerhalb eines Landes.
| Land | Steuername | Steuerhöhe | Zusatzkosten | Wichtigste Ausnahme |
|---|---|---|---|---|
| Spanien | ITP (Transfertaxe) | 6-10 % | Notar, Register, Verwaltung | Neubau: 10 % Mehrwertsteuer (IVA) |
| Frankreich | Frais de notaire | 5-7 % (reine Steuer) | Notargebühren, Verwaltung, Registrierung | Gesamtkosten: 7-8 % des Kaufpreises |
| Italien | Imposta di registro | 4-10 % | Register- und Katastersteuer | 4 % bei Hauptwohnsitz, bis 10 % bei Zweitwohnung |
| Österreich | Grunderwerbsteuer | 0,5 % (Standard) | Keine zusätzlichen Notarkosten wie in Frankreich | Ab 1.7.2025: 3,5 % bei 75 % Anteilsübertragung an Gesellschaft |
| Deutschland (Vergleich) | Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5 % | Notar, Grundbuch, Vermittler | Reform 2025: Beteiligungsschwelle bei Gesellschaften auf 90 % gesenkt |
Was du hier siehst: In Frankreich zahlst du nicht nur Steuer - du zahlst Notar, Verwaltung, Registrierung. Das alles zusammen nennt man "frais de notaire". Viele deutsche Käufer denken, 5,8 % Steuer seien die Gesamtkosten. Tatsächlich sind es oft 7,5 % oder mehr. Ein Kaufpreis von 300.000 Euro kostet dann nicht 17.400 Euro, sondern fast 22.500 Euro.
Warum Österreich plötzlich teurer wird
Österreich war lange das Land mit der niedrigsten Grunderwerbsteuer in Europa - nur 0,5 %. Aber ab 1. Juli 2025 ändert sich das. Wenn du eine Immobilie nicht direkt kaufst, sondern über eine Gesellschaft, dann wird es teuer.
Früher musste man mindestens 95 % der Anteile an einer Immobiliengesellschaft übernehmen, damit die Grunderwerbsteuer fällig wurde. Jetzt reichen schon 75 %. Und die Steuer steigt von 0,5 % auf 3,5 %. Das ist ein Riesenunterschied. Wer vorher 15.000 Euro Steuern für eine 2-Millionen-Euro-Immobilie über eine GmbH bezahlt hat, zahlt jetzt 70.000 Euro.
Das macht Gesellschaftskauf im Ausland für deutsche Investoren deutlich riskanter. Die Reform in Österreich orientiert sich an der deutschen Grunderwerbsteuerreform 2025 - nur dass Österreich noch strenger ist.
Deutschlands Reform - und wie sie dich ins Ausland treibt
In Deutschland wird die Grunderwerbsteuer ab 2025 für Erstkäufer günstiger. Aber für große Investoren wird sie härter. Die Beteiligungsschwelle für Gesellschaftskauf sinkt von 95 % auf 90 %. Das bedeutet: Wenn du 91 % einer GmbH kaufst, die eine Immobilie hält, fällt Grunderwerbsteuer an - auch wenn du nicht direkt die Wohnung kaufst.
Das hat einen Effekt: Viele Investoren, die früher über GmbHs in Deutschland investiert haben, denken jetzt: Warum nicht ins Ausland? In Spanien oder Italien kann man oft noch über eine Gesellschaft kaufen, ohne dass die Steuer explodiert. Die Reform in Deutschland macht Auslandsimmobilien für große Käufer wieder attraktiver - obwohl die Transaktionskosten dort höher sind.
Was du sonst noch zahlen musst - und warum du dich täuschen lässt
Es gibt noch mehr Kosten, die du nicht auf dem Papier siehst.
- Register- und Katastersteuer in Italien: Neben der 4-10 % imposta di registro zahlst du noch 0,5-1 % für die Eintragung im Kataster. Das vergisst fast jeder.
- Notargebühren in Frankreich: Die sind nicht Teil der Steuer, aber sie machen 3-4 % des Kaufpreises aus. Und sie sind nicht verhandelbar.
- Verwaltungsgebühren in Spanien: In manchen Regionen wie Andalusien sind sie niedrig. In Katalonien können sie höher sein - und das steht nicht im Vertrag.
Ein Käufer aus Leipzig kaufte 2024 eine Wohnung in Andalusien für 220.000 Euro. Er dachte, er zahlt 7,5 % Transaktionskosten - und hatte recht. Aber er vergaß, dass er für die Eintragung im spanischen Grundbuch noch 800 Euro extra zahlen musste. Das hat ihm niemand gesagt.
Doppelbesteuerung? Das ist dein größter Schutz
Angst, du musst die Steuer in Spanien und in Deutschland zahlen? Keine Sorge. Deutschland hat mit fast allen europäischen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen. Das heißt: Du zahlst die Steuer nur einmal - im Land, wo die Immobilie steht.
Doch hier kommt der Haken: Du musst das beweisen. Du brauchst die Quittung aus Spanien, aus Frankreich, aus Italien. Und du musst sie mindestens zehn Jahre aufbewahren. Sonst kann das Finanzamt in Deutschland später behaupten, du hast die Steuer nicht gezahlt - und will sie nachfordern.
Und wenn du die Immobilie später verkaufst? Dann gibt es noch eine weitere Steuer: die Kapitalertragssteuer im Ausland. In Spanien sind es 19 % auf den Gewinn. In Frankreich bis zu 30 %. Und in Deutschland musst du den Gewinn auch versteuern - aber du kannst die bereits gezahlte ausländische Steuer abziehen. Wieder: Nur wenn du die Belege hast.
Was du vor dem Kauf tun musst - Schritt für Schritt
Wenn du ernsthaft in eine Auslandsimmobilie investierst, brauchst du mehr als ein Angebot und eine Reise. Du brauchst eine klare Strategie.
- Prüfe die Steuersätze vor dem Besichtigungstermin. Nicht nach dem Kauf. Vorher. Frag einen lokalen Notar oder Steuerberater - nicht nur den Makler.
- Verstehe, was "frais de notaire" wirklich bedeutet. In Frankreich ist das kein Begriff für Steuer - das ist alles zusammen: Steuer, Notar, Register, Verwaltung.
- Prüfe, ob du über eine Gesellschaft kaufst. In Deutschland ist das ab 2025 riskant. In Spanien oder Italien vielleicht noch okay - aber nur, wenn du weißt, wie die Regeln lauten.
- Verlange schriftliche Bestätigung der Steuern. Nicht per WhatsApp. Nicht per E-Mail vom Makler. Von einem notariell beglaubigten Dokument aus dem Land.
- Hole dir einen deutschen Steuerberater, der sich mit Auslandsimmobilien auskennt. Nicht jeder kennt die Abkommen. Nicht jeder weiß, wie die Regeln in Italien funktionieren.
Was du nicht tun solltest
- Nicht auf den Makler vertrauen, der sagt: "Das ist doch wie in Deutschland."
- Nicht den Kaufvertrag unterschreiben, bevor du nicht weißt, wie viel du insgesamt zahlen musst.
- Nicht annehmen, dass "Stempelsteuer" eine echte Steuerart ist.
- Nicht vergessen: Die Immobilie ist im Ausland. Die Regeln sind anders. Die Sprache ist anders. Die Rechtslage ist anders.
Wie sich der Markt verändert - und warum du jetzt handeln musst
2024 war Spanien das beliebteste Ziel für deutsche Käufer - 35 % aller Auslandsimmobilienkäufe. Italien kam mit 25 %, Frankreich mit 20 %. Aber 2025 ändert sich das.
Spanien hat 2024 die Steuersätze in mehreren Regionen erhöht. Frankreich plant für 2026 eine Reform der frais de notaire. Italien diskutiert eine Vereinheitlichung der Steuern - was bedeuten könnte: Höhere Kosten für Zweitwohnungen.
Und Österreich? Ab Juli 2025 wird es für deutsche Investoren deutlich teurer. Die Reform in Deutschland macht Gesellschaftskauf in Deutschland unattraktiver - und damit Auslandsimmobilien wieder interessant. Aber nur, wenn du die Regeln kennst.
42 % der deutschen Käufer, die ins Ausland investieren wollen, sagen laut einer Umfrage von Juli 2025: "Ich überlege, ob ich überhaupt noch kaufe. Die Kosten steigen zu schnell."
Die Zeit läuft. Die Regeln ändern sich. Die Kosten steigen. Wer jetzt nicht handelt, zahlt später mehr - und riskiert, etwas zu kaufen, das er nicht versteht.
Zahle ich Grunderwerbsteuer in Deutschland, wenn ich eine Immobilie im Ausland kaufe?
Nein. Die deutsche Grunderwerbsteuer gilt nur für Immobilien in Deutschland. Bei Auslandsimmobilien zahlst du die Transaktionssteuer des Landes, in dem die Immobilie liegt - also zum Beispiel die ITP in Spanien oder die imposta di registro in Italien. Deutsche Steuern greifen nicht.
Was ist mit der Stempelsteuer beim Kauf einer Auslandsimmobilie?
Es gibt keine Stempelsteuer beim Immobilienkauf in Europa. Der Begriff wird oft fälschlich verwendet, um die Transaktionssteuer zu beschreiben. Stempelsteuern gelten für Dokumente wie Aktien, Verträge oder Urkunden - nicht für den Kauf von Häusern oder Wohnungen. Du zahlst die lokale Transaktionssteuer, nicht eine Stempelsteuer.
Warum ist Frankreich so teuer beim Immobilienkauf?
Weil die "frais de notaire" nicht nur die Steuer enthalten, sondern auch Notargebühren, Verwaltungskosten und Registergebühren. Der reine Steuersatz liegt bei 5-7 %, aber zusammen mit allen Nebenkosten kommen 7-8 % des Kaufpreises zusammen. Viele deutsche Käufer unterschätzen das - und sind danach überrascht.
Kann ich eine Auslandsimmobilie über eine GmbH kaufen, um Steuern zu sparen?
In Deutschland ist das ab 2025 fast unmöglich - die Beteiligungsschwelle liegt bei 90 %. In Spanien oder Italien ist es noch möglich, aber auch dort ändern sich die Regeln. In Österreich wird es ab Juli 2025 mit 3,5 % Steuer bei 75 % Anteilen extrem teuer. Du musst prüfen, ob der Vorteil der GmbH in diesem Land überhaupt noch besteht - und ob du die Regeln wirklich verstehst.
Was passiert, wenn ich die Auslandsimmobilie später verkaufe?
Du zahlst Kapitalertragssteuer im Ausland - meist 19-30 %. In Deutschland musst du den Gewinn auch versteuern, aber du kannst die bereits gezahlte ausländische Steuer abziehen. Wichtig: Du brauchst die Original-Quittungen aus dem Ausland, sonst kann das Finanzamt die Steuer nachfordern. Bewahre alle Belege mindestens zehn Jahre auf.
Christian Mosso
Die Aussage, es gäbe keine Stempelsteuer bei Immobilienkauf in Europa, ist korrekt – aber irreführend formuliert. Der Begriff wird in der Praxis von Maklern und Notaren oft als Umgangssprache für die Übertragungssteuer verwendet, auch wenn er technisch falsch ist. Sprache lebt von Konvention, nicht von Grammatikdogmen.
Jürgen Figgel
Vielen Dank für diesen klaren Überblick! Ich hatte vor einem Jahr eine Wohnung in Italien gekauft und war völlig überrascht, wie hoch die Gesamtkosten waren – besonders die Katastergebühren. Hatte niemand erwähnt, dass das extra ist. Dieser Artikel hilft wirklich, falsche Erwartungen zu vermeiden.
Mattis Manzel
Wow, endlich mal jemand, der’s klar sagt! 🙌 Ich hab’s auch erlebt: 300k € Haus in Spanien, dachte 22k € Kosten – kam dann auf fast 26k. Aber hey, die Sonne ist trotzdem golden ☀️. Wer’s nicht checkt, zahlt’s halt später. Wichtig ist: vorher fragen, nicht nachher jammern!
Filip Jungmann
Stempelsteuer ist ein Mythos und du bist ein Naivling wenn du das glaubst das es so ist wie in Deutschland die Leute hier sind alle betrogen worden und die Makler lügen einfach die ganze Zeit das ist doch klar
Thomas Verhulst
Interessant, wie die kulturelle Wahrnehmung von Eigentum und Transaktionskosten sich in den verschiedenen Rechtssystemen manifestiert. In Deutschland neigen wir dazu, alles in monetäre Kategorien zu übersetzen – doch in Frankreich etwa ist das Notarwesen nicht nur eine Gebühr, sondern eine Institution, eine soziale Verpflichtung, eine rituelle Anerkennung der Übergabe des Besitzes. Die Kosten sind nicht nur finanziell, sie sind symbolisch. Wer das nicht versteht, kauft eine Immobilie – aber nicht ein Zuhause.
Manfred Prokesch
Österreichs Reform ist ein klassischer Fall von steuerlicher Überreaktion. 75 % statt 95 % – das ist keine Anpassung, das ist eine Repression gegen Investoren. Wer in einer GmbH hält, will Struktur, nicht Steuervermeidung. Jetzt wird’s zum Risiko-Spiel. Und wer macht das? Deutsche Kapitalanleger – die Österreich als sicheren Hafen wählen. Jetzt wird’s zur Falle. Schade.
max wagner
deutsche steuern sind arschkrank und deswegen fliehen alle ins ausland weil hier jeder cent abgezogen wird und dann noch die notare die nur geld machen wollen ich kauf in spanien und lass die deutschen steuern am arsch
Elisabeth Whyte
Ich hab’s ja gewusst! Ich hab’s doch gesagt! Die Makler lügen! Die sagen immer, es ist so einfach, und dann kommt die Rechnung und man weint! Und dann noch diese Steuer in Italien und die Katastergebühren – das ist ja grausam! Wer hat denn das erfunden?!?!
Bernd Sangmeister
die tabelle is voll falsch in franzreich sind die frais de notaire nicht 5-7% steuer sondern 7-8% gesamt und die 5-7% sind nur die steueranteil aber die notarkosten sind extra und das steht nirgends klar drin und die zahlen stimmen nicht mit dem beispiel von 300k€ überein also entweder die tabelle is falsch oder das beispiel is gelogen
Elsa Bazán Mezarina
Es ist bemerkenswert, wie wenig Verständnis für die institutionellen Unterschiede zwischen den europäischen Rechtssystemen existiert. Die Verwendung des Begriffs "Grunderwerbsteuer" als universelles Modell ist ein klassisches Beispiel für deutsche Provinzialität. Die französische Notarstruktur, die italienische Katasterkultur, die österreichische Gesellschaftssteuerlogik – das sind keine "Kosten", das sind Systeme. Wer sie nicht versteht, kauft kein Objekt – er kauft ein juristisches Risiko.
Jens Kilian
Sehr guter Artikel! 🌍 Ich hab vor 2 Jahren in Portugal gekauft – da gibt’s auch ganz andere Regeln. Aber der Grundsatz gilt überall: Frag vorher, nicht nachher. Und: Hol dir einen lokalen Notar, nicht nur den deutschen. Ich hab’s gelernt – und jetzt helfe ich anderen, das gleiche nicht zu machen. Keine Angst – aber Vorbereitung ist alles! 💪