Auslandsimmobilien Steuern: Was Sie wirklich wissen müssen
Wenn Sie eine Auslandsimmobilie, eine Immobilie, die außerhalb Ihres Wohnlandes liegt und steuerlich relevant ist besitzen, dann spielen Steuern auf Auslandsimmobilien, die Abgaben, die je nach Land und Eigentumsart fällig werden eine entscheidende Rolle. Vielleicht denken Sie, dass Sie nur im Land zahlen, wo die Immobilie steht. Das ist ein häufiger Irrtum. Österreich verlangt unter bestimmten Bedingungen auch Steuern auf Einkünfte oder Gewinne aus Auslandsimmobilien – besonders wenn Sie hier wohnen und steuerpflichtig sind. Und das gilt nicht nur für Mieteinnahmen, sondern auch für Verkaufsgewinne.
Die Kapitalertragssteuer, die Steuer auf Gewinne aus dem Verkauf von Vermögenswerten wie Immobilien ist ein großer Punkt. Wenn Sie eine Ferienwohnung in Kroatien oder eine Wohnung in Spanien verkaufen, muss der Gewinn in Österreich versteuert werden – es sei denn, es gibt einen Doppelbesteuerungsvertrag, der das verhindert. Solche Verträge gibt es mit vielen Ländern, aber sie sind kompliziert. Manche Länder erheben auch eine Erbschaftssteuer Ausland, eine Steuer, die beim Übergang von Immobilien an Erben im Ausland fällig wird. Das bedeutet: Wenn Sie Ihre Tochter in der Türkei mit Ihrer Immobilie bedenken, könnte sie dort Steuern zahlen – und Sie in Österreich auch. Das ist kein theoretisches Szenario, das passiert regelmäßig.
Es gibt keine pauschale Antwort. Ob Sie Steuern zahlen, hängt von Ihrem Wohnsitz, dem Land der Immobilie, der Art der Nutzung und wie lange Sie sie besitzen. Wer seine Immobilie selbst nutzt, zahlt oft weniger als jemand, der sie vermietet. Wer sie nur kurz hält, hat andere Steuerfolgen als jemand, der sie 20 Jahre lang besitzt. Viele Leute vergessen auch die jährlichen Grundsteuern, Instandhaltungskosten oder die Verwaltungskosten – die zwar nicht direkt Steuern sind, aber die Gewinnrechnung massiv beeinflussen.
Was Sie hier finden, sind keine allgemeinen Ratschläge. Es sind konkrete Beiträge, die zeigen, wie andere ihre Auslandsimmobilien steuerlich geregelt haben – von der Kombination aus Zuschüssen und Abschreibungen bei Sanierungen bis hin zu Cashflow-Berechnungen, die zeigen, ob sich eine Mietimmobilie im Ausland überhaupt lohnt. Sie sehen, wie man Kosten berechnet, welche Fördermittel möglich sind und warum manche Sanierungen in den Balkanländern deutlich günstiger sind als in Italien. Es geht nicht um Theorie. Es geht um Zahlen, die in der Realität zählen.
