Wenn du eine Mietimmobilie kaufst, geht es nicht nur darum, ein Haus oder eine Wohnung zu besitzen. Es geht darum, dass jeden Monat mehr Geld hereinkommt als rausgeht. Das ist der Cashflow. Und wenn du ihn falsch berechnest, läufst du Gefahr, monatlich Geld aus deiner eigenen Tasche nachzuschießen - statt Gewinn zu machen. Viele Anleger denken, sie haben einen guten Deal, wenn die Miete höher ist als die Kreditrate. Doch das ist nur der Anfang. Was ist mit Reparaturen? Mit Leerstand? Mit Steuern? Ohne eine genaue Rechnung bist du blind.
Was ist Cashflow bei einer Mietimmobilie?
Cashflow ist der Betrag, der am Ende des Monats übrig bleibt, nachdem alle Kosten abgezogen wurden. Es ist das echte Geld, das du in der Tasche hast - nicht der Buchwert, nicht die Aufwertung, nicht die Hypothek. Wenn du 1.200 € Miete bekommst, aber 1.000 € an Zinsen, Tilgung, Instandhaltung, Verwaltung und Steuern zahlst, hast du nur 200 € Cashflow. Das ist dein Gewinn. Und das ist es, was dich im langfristigen Investment am Leben hält.
Ein negativer Cashflow bedeutet: Du musst jeden Monat Geld einstecken, damit die Immobilie läuft. Das ist kein Investment - das ist ein finanzielles Loch. Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie zahlt sich selbst. Sie arbeitet für dich, während du schläfst.
Schritt 1: Mieteinnahmen realistisch berechnen
Beginne nicht mit der Bruttomiete. Die ist nur der Startpunkt. Du musst realistisch rechnen. Wie viele Monate im Jahr bleibt die Wohnung leer? In Deutschland liegt der durchschnittliche Leerstand bei 3-5 % pro Jahr - das sind 1-2 Monate. In Städten wie Leipzig oder Dresden kann es auch mal 6-8 % sein, besonders bei älteren Wohnungen.
Rechne also: Wenn deine Wohnung 800 € Kaltmiete bringt, dann nimm 94 % davon als realistische Einnahme. Das sind 752 € pro Monat. Vergiss nicht: Nebenkosten werden meist an die Mieter umgelegt - sie zählen nicht zu deinem Cashflow. Nur die Kaltmiete ist dein Einkommen.
Schritt 2: Finanzierungskosten genau erfassen
Die Kreditrate ist nicht gleich Kreditrate. Viele Anleger verwechseln Zinsen und Tilgung. Beides ist eine Ausgabe - aber nur die Zinsen sind absetzbar. Die Tilgung ist keine Kosten, sondern eine Kapitalrückzahlung. Für den Cashflow zählt aber beides: Du zahlst es monatlich - also muss es abgezogen werden.
Beispiel: Du hast einen Kredit von 150.000 € mit 4,2 % Zinsen und 2 % Tilgung. Deine monatliche Rate ist 890 €. Davon sind 525 € Zinsen und 365 € Tilgung. Beide Summen gehen vom Cashflow ab. Die Zinsen reduzieren deine Steuerlast, die Tilgung nicht. Aber für deinen Geldfluss ist beides gleich wichtig.
Achte auch auf Zinsänderungen. Die durchschnittlichen Zinsen für Immobilienkredite lagen im September 2025 bei 3,75 %. Wer vor zwei Jahren mit 1,8 % eingestiegen ist, hat Glück. Wer jetzt kauft, muss mit höheren Raten rechnen. Rechne mit einem Zinsanstieg von 0,5-1 % in den nächsten 5 Jahren - das kann deinen Cashflow um 100-200 € pro Monat belasten.
Schritt 3: Bewirtschaftungskosten nicht unterschätzen
Du denkst, 50 € pro Monat für Verwaltung reichen? Das ist zu wenig. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegen die Kosten für Verwaltung, Hausmeister und Reinigung oft bei 8-12 % der Kaltmiete. Bei 800 € Miete sind das 64-96 € pro Monat. Und das ist nur der Anfang.
Was ist mit Reparaturen? Ein kaputter Boiler kostet 1.500 €. Ein undichtes Dach, 5.000 €. Ein neuer Fußboden, 3.000 €. Diese Kosten kommen nicht monatlich - aber sie kommen. Deshalb brauchst du eine Instandhaltungsrücklage. Experten empfehlen 1-2 % des Kaufpreises pro Jahr. Bei einer 120.000 € Immobilie sind das 1.200-2.400 € pro Jahr - also 100-200 € pro Monat. Ignorierst du das, wirst du überrascht.
Und wer zahlt die Hausgeldbeiträge? In einer WEG sind das oft 80-150 € pro Monat. Das ist nicht optional. Das ist verpflichtend. Und es geht direkt vom Cashflow ab.
Schritt 4: Steuern und Abschreibungen einrechnen
Seit Januar 2024 hat sich die steuerliche Behandlung von Mietimmobilien geändert. Die Abschreibung auf das Gebäude ist jetzt auf 2 % pro Jahr begrenzt - früher waren es bis zu 3 %. Das bedeutet: Du kannst weniger von deinen Mieteinnahmen absetzen. Das erhöht deine Einkommensteuer - und senkt deinen Netto-Cashflow.
Ein Beispiel: Du hast 9.600 € Mieteinnahmen im Jahr. Deine Ausgaben (Zinsen, Verwaltung, Reparaturen) betragen 7.200 €. Vor 2024 konntest du noch 3.600 € Abschreibung geltend machen - das senkte deine steuerbare Einkünfte auf 0 €. Heute kannst du nur noch 2.400 € absetzen. Deine steuerbare Einkünfte liegen jetzt bei 2.400 € - und du zahlst 30-45 % Einkommensteuer darauf. Das sind 720-1.080 € pro Jahr - also 60-90 € pro Monat weniger Cashflow.
Das ist kein kleiner Unterschied. Viele Anleger rechnen mit dem alten System - und sind schockiert, wenn die Steuerrechnung kommt. Du musst den Netto-Cashflow nach Steuern berechnen, nicht nur den vor Steuern.
Schritt 5: Szenarien durchrechnen - nicht nur das Optimum
Die beste Immobilie der Welt kann ein Verlustgeschäft werden, wenn du nur das optimistische Szenario rechnest. Rechne drei Varianten:
- Optimistisch: 0 % Leerstand, 2 % Mietsteigerung, keine Reparaturen
- Realistisch: 4 % Leerstand, 3 % Mietsteigerung, 150 € Instandhaltung pro Monat
- Pessimistisch: 8 % Leerstand, 0 % Mietsteigerung, 250 € Instandhaltung, Zinssteigerung um 1 %
Wenn dein Cashflow im pessimistischen Szenario noch über 50 € liegt, bist du auf der sicheren Seite. Wenn er bei 0 € oder darunter liegt, ist die Immobilie kein Investment - sie ist ein Risiko.
Die Inflation von 3,8 % im Jahr 2024 (Destatis) wirkt sich auch auf deine Kosten aus. Reparaturen, Versicherungen, Verwaltungskosten steigen. Deine Miete steigt vielleicht - aber nicht immer schnell genug. Rechne mit einer jährlichen Kostensteigerung von 3-5 %.
Tools und Vorlagen - nutze sie
Rechne nicht mit dem Kopf. Nutze Excel. Oder ein Tool. Die Plattform immocation.de bietet eine kostenlose Excel-Vorlage an, die alle diese Punkte berücksichtigt. Sie enthält Felder für Leerstand, Zinsänderungen, Instandhaltungsrücklagen und Steuern. Du trägst deine Zahlen ein - und sie berechnet dir den Cashflow automatisch.
Andere Anbieter wie Cashflowrechner.de oder Pflugfelder.de bieten Online-Rechner mit Leverage-Effekt-Berechnung. Sie zeigen dir, wie viel Fremdkapital du einsetzen kannst, ohne in den negativen Cashflow zu rutschen.
Die wichtigste Regel: Keine Rechnung ohne Nachweis. Jede Ausgabe muss dokumentiert sein. Jede Miete muss nachgewiesen werden. Nur so kannst du später bei der Steuer oder bei einem Kreditantrag beweisen, dass dein Cashflow real ist.
Was passiert, wenn du es falsch machst?
Ein einziger Monat Leerstand kann 8,3 % Verlust bedeuten - das sagt fulfin.com. Stell dir vor, du hast eine 800 €-Wohnung. Ein Monat Leerstand: 800 € Einnahme fehlt. Aber du zahlst weiter die Rate, die Verwaltung, die Versicherung. Du hast nicht nur 800 € Verlust - du hast 1.200 € Verlust, weil du weiter ausgibst. Das ist kein kleiner Fehler. Das ist ein finanzieller Schock.
Und wenn du keine Rücklage hast und der Boiler kaputtgeht? Dann musst du 1.500 € auf einmal aufbringen. Woher? Aus deinem Gehalt? Aus deinem Sparbuch? Das ist nicht Investment - das ist Notstand.
Die meisten Anleger, die in die Immobilie investieren, tun es, weil sie glauben, die Miete deckt alles. Doch laut einer Studie von immocation.de rechnen 99 % der Anleger den Cashflow falsch. Sie vergessen die Instandhaltung. Sie unterschätzen die Steuern. Sie ignorieren den Leerstand. Und am Ende zahlen sie monatlich drauf.
Fazit: Cashflow ist dein Sicherheitsnetz
Die Immobilie ist kein Luxus - sie ist ein Werkzeug. Und wie jedes Werkzeug muss sie funktionieren. Ein positiver Cashflow ist dein Puffer. Er deckt Unvorhergesehenes. Er gibt dir Freiheit. Er macht dich unabhängig von deinem Job. Wenn du den Cashflow richtig berechnest, weißt du: Diese Immobilie arbeitet für mich. Und das ist der einzige Grund, warum man in Mietimmobilien investieren sollte.
Rechne genau. Rechne realistisch. Rechne mit Szenarien. Und dann entscheide - nicht mit dem Herzen, sondern mit dem Kopf.
