Stellen Sie sich vor: Sie haben einen Immobilienmakler per E-Mail beauftragt, eine Wohnung für Sie zu finden. Zwei Tage später ändern Sie Ihre Meinung. Können Sie den Vertrag einfach stornieren? Ja - und zwar rechtlich sicher, wenn der Vertrag als Fernabsatzvertrag zustande kam. Doch viele Verbraucher und sogar Makler wissen nicht genau, wann dieses Recht gilt - und wann nicht. Die Regeln sind kompliziert, die Folgen schwerwiegend. Und seit 2014 gilt das Widerrufsrecht explizit auch für Immobilienmaklerleistungen. Kein Wunder, dass es zu Streitigkeiten kommt.
Wann gilt das Widerrufsrecht überhaupt?
Das Widerrufsrecht für Immobilienmaklerverträge ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt - genauer in den §§ 312b bis 312d und §§ 355 bis 357. Es gilt nur, wenn es sich um einen Fernabsatzvertrag handelt. Das bedeutet: Der Vertrag wurde ohne direkten persönlichen Kontakt geschlossen. Also per E-Mail, Telefon, WhatsApp, Brief oder Online-Formular. Wenn Sie den Makler erst einmal persönlich getroffen haben - selbst wenn es nur ein kurzes Gespräch im Büro war - dann zählt das nicht mehr als Fernabsatz. Dann ist das Widerrufsrecht weg.Das ist ein entscheidender Punkt. Viele Kunden denken, sie können den Vertrag jederzeit stornieren. Das ist falsch. Wenn Sie den Makler in seinem Büro aufgesucht haben, um den Vertrag zu unterschreiben, dann ist es ein sogenanntes Ortsgeschäft. Kein Widerruf möglich. Der Makler hat dann Anspruch auf seine Provision, auch wenn Sie später doch nicht kaufen.
Was ist ein Fernabsatzvertrag genau?
Ein Fernabsatzvertrag entsteht, wenn der Vertragsschluss ausschließlich über Fernkommunikation erfolgt. Das heißt: Kein persönlicher Kontakt vor der Unterzeichnung. Kein Treffen. Kein Gespräch im Büro. Kein Kaffee mit dem Makler. Alles muss digital oder per Telefon passieren.Beispiel: Sie finden einen Makler über eine Online-Plattform. Sie senden ihm eine Anfrage per E-Mail. Er schickt Ihnen einen Vertrag zu. Sie unterschreiben ihn digital und senden ihn zurück. Das ist ein Fernabsatzvertrag. Sie haben 14 Tage Zeit, ihn zu widerrufen.
Anders sieht es aus, wenn Sie nach der E-Mail-Kontaktaufnahme einen Termin im Büro vereinbaren - selbst wenn der Vertrag dann per E-Mail unterschrieben wird. Sobald es einen persönlichen Kontakt gab, ist der Fernabsatzweg abgeschlossen. Dann gilt: Kein Widerruf.
Wie lange hat man Zeit, zu widerrufen?
Die gesetzliche Frist beträgt 14 Tage. Sie beginnt am Tag, an dem Sie den Vertrag unterschrieben haben - nicht am Tag, an dem Sie die Belehrung erhalten haben. Das ist wichtig. Viele glauben, die Frist startet erst mit der Belehrung. Nein. Sie startet mit dem Vertrag.Aber: Wenn der Makler Ihnen keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung gegeben hat, dann verlängert sich die Frist auf 12 Monate und 14 Tage. Das ist kein Fehler - das ist Gesetz. Und das bringt Makler in große Schwierigkeiten. Denn wenn sie die Belehrung vergessen haben, können sie bis zu einem Jahr nach Vertragsabschluss mit einem Widerruf rechnen. Selbst wenn sie bereits eine Wohnung vermittelt und Besichtigungen organisiert haben.
Was passiert, wenn ich widerrufe?
Wenn Sie wirksam widerrufen, muss der Vertrag rückgängig gemacht werden. Das heißt: Der Makler muss Ihnen alle gezahlten Kosten zurückerstatten. Und Sie müssen ihm alle Leistungen zurückgeben - also alle Informationen, die Sie ihm gegeben haben, und alle Unterlagen, die er Ihnen gegeben hat.Aber hier kommt der Knackpunkt: Was ist mit den Leistungen, die der Makler schon erbracht hat? Wenn er zum Beispiel zehn Besichtigungen organisiert, die Immobilie in Online-Portalen beworben oder Kaufinteressenten vermittelt hat - kann er das nicht einfach zurücknehmen. Deshalb gibt es eine Ausnahme: Wertersatz.
Der Makler kann nur dann Anspruch auf Wertersatz haben, wenn er Sie ordnungsgemäß belehrt hat. Und in dieser Belehrung muss explizit stehen: „Wenn Sie widerrufen, müssen Sie uns den Wert der erbrachten Leistungen ersetzen.“ Wenn diese Formulierung fehlt - dann darf er nichts verlangen. Kein Cent. Selbst wenn er schon hunderte Stunden gearbeitet hat.
Wie widerruft man richtig?
Der Widerruf ist formfrei. Das heißt: Sie können ihn mündlich sagen, per WhatsApp schreiben, per E-Mail senden - oder sogar per Brief. Aber: Mündlich ist riskant. Wer beweist später, dass Sie es gesagt haben?Die sichere Methode: Schriftlich per Einwurfeinschreiben. Damit haben Sie einen nachweisbaren Beweis, wann und an wen der Widerruf gegangen ist. Eine E-Mail reicht auch - aber nur, wenn Sie eine Empfangsbestätigung haben und die E-Mail-Adresse des Maklers genau kennen.
Wichtig: Der Widerruf muss an die Adresse gerichtet werden, die im Vertrag als Widerrufsadresse angegeben ist. Nicht an die allgemeine Geschäftsadresse. Nicht an die Postfachnummer. Nicht an den Namen des Mitarbeiters. An die richtige Adresse. Sonst gilt er nicht.
Was darf der Makler nicht tun?
Ein Makler darf Sie nicht dazu drängen, das Widerrufsrecht zu verzichten. Es ist nicht verhandelbar. Kein Vertrag kann es ausschließen. Keine Klausel kann es aufheben. Das ist gesetzlich verboten. Auch wenn der Makler sagt: „Wir machen das nur, wenn Sie aufs Widerrufsrecht verzichten“ - das ist rechtswidrig. Und wenn er es trotzdem versucht, ist der Vertrag trotzdem widerrufbar.Und: Der Makler darf nicht behaupten, das Widerrufsrecht gelte nicht für Immobilien. Das war früher so - aber seit dem 13. Juni 2014 gilt es auch hier. Der Bundesgerichtshof hat das 2015 in zwei Urteilen klargestellt. Makler, die das ignorieren, riskieren, dass sie ihre Provision verlieren - sogar wenn sie alles richtig gemacht haben.
Warum ist das für Makler so riskant?
Der Makler arbeitet mit Provisionen. Er verdient erst, wenn der Kauf zustande kommt. Aber er muss schon vorher viel Zeit investieren: Fotos machen, Anzeigen schalten, Besichtigungen organisieren, Gespräche führen. Wenn der Kunde nach drei Wochen widerruft, ist er leer ausgegangen. Und wenn er die Belehrung nicht korrekt gegeben hat - dann kann er nicht einmal den Wert der geleisteten Arbeit verlangen.Das führt dazu, dass viele Makler heute vorsichtiger sind. Sie verlangen von Kunden, dass sie die Belehrung ausdrücklich unterschreiben - mit Datum und Ort. Sie senden die Verträge nicht mehr nur per E-Mail, sondern auch per Post. Sie dokumentieren jede Kommunikation. Denn wer nicht beweisen kann, dass er die Belehrung richtig gegeben hat, verliert möglicherweise die ganze Provision.
Was passiert gerade im Recht?
Aktuell ist die Rechtslage unsicher. Der Bundesgerichtshof hat dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) Fragen zur korrekten Formulierung der Widerrufsbelehrung vorgelegt. Es geht um Details: Muss das Muster-Widerrufsformular wirklich beigefügt sein? Reicht eine Erwähnung im Vertrag? Muss die Belehrung in einer separaten Datei sein?Die Entscheidung des EuGH wird in den nächsten 12 bis 18 Monaten kommen. Dann wird es klare Regeln geben - wahrscheinlich strengere. Makler müssen sich darauf vorbereiten. Kunden sollten nicht warten - sondern jetzt wissen, was sie können.
Was sollten Sie als Kunde tun?
1. Prüfen Sie, wie der Vertrag zustande kam. War es nur per E-Mail oder Telefon? Dann haben Sie Widerrufsrecht. War ein persönliches Treffen dabei? Dann nicht.2. Suchen Sie die Widerrufsbelehrung. Sie sollte im Vertrag oder als separater Anhang enthalten sein. Prüfen Sie, ob sie die Formulierung „Sie verlieren Ihr Widerrufsrecht, wenn Sie mit der Leistung einverstanden sind“ enthält. Wenn nicht - dann haben Sie bis zu 12 Monate Zeit.
3. Widerrufen Sie schriftlich. Per Einwurfeinschreiben. Und senden Sie eine Kopie an sich selbst. Beweis ist alles.
4. Vermeiden Sie persönliche Treffen vor der Unterschrift. Wenn Sie den Vertrag erst nach einem Gespräch unterschreiben, verlieren Sie Ihr Recht. Wenn Sie unsicher sind - halten Sie sich von persönlichen Treffen fern, bis der Vertrag unterschrieben ist.
Was sollten Makler tun?
1. Belehrung immer schriftlich geben. Und zwar in einer eigenen, klar gekennzeichneten Datei. Nicht nur im Vertrag.2. Das Muster-Widerrufsformular beifügen. Auch wenn es nicht zwingend vorgeschrieben ist - es schützt Sie vor späteren Streitigkeiten.
3. Unterschrift mit Datum und Ort verlangen. Jede Belehrung muss vom Kunden unterschrieben werden. Mit Ort und Datum. Sonst gilt sie nicht.
4. Dokumentieren Sie jede Kommunikation. E-Mails, Telefonate, WhatsApp-Nachrichten. Alles speichern. Sie brauchen Beweise - nicht nur für den Vertrag, sondern für die Belehrung.
5. Nehmen Sie das Widerrufsrecht ernst. Es ist kein Risiko - es ist ein Teil des Geschäfts. Wer es ignoriert, verliert Geld. Wer es richtig handhabt, baut Vertrauen auf.
Fazit: Recht ist nicht gleich Recht
Das Widerrufsrecht bei Immobilienmaklern ist kein Luxus. Es ist ein Schutz - für Verbraucher, aber auch für ehrliche Makler. Wer es richtig anwendet, vermeidet Streit. Wer es missachtet, riskiert alles. Die Regeln sind kompliziert - aber nicht unmöglich. Wer sich informiert, bleibt auf der sicheren Seite. Und wer jetzt handelt, vermeidet teure Fehler.Kann ich meinen Immobilienmaklervertrag widerrufen, wenn ich ihn im Büro unterschrieben habe?
Nein. Wenn Sie den Vertrag in den Geschäftsräumen des Maklers unterschrieben haben - auch wenn die Kontaktaufnahme vorher per E-Mail oder Telefon erfolgte - liegt kein Fernabsatzvertrag vor. Das Widerrufsrecht greift dann nicht. Entscheidend ist der Ort des Vertragsschlusses: Nur wenn der Vertrag komplett ohne persönlichen Kontakt zustande kam, besteht ein Widerrufsrecht.
Was passiert, wenn der Makler keine Widerrufsbelehrung gegeben hat?
Dann verlängert sich die Widerrufsfrist auf 12 Monate und 14 Tage ab Vertragsabschluss. Der Makler kann dann keine Provision verlangen - auch nicht für bereits erbrachte Leistungen, es sei denn, er hat Sie ordnungsgemäß belehrt. In der Belehrung muss explizit auf die Wertersatzpflicht hingewiesen worden sein. Fehlt das, bleibt er auf seinen Kosten sitzen.
Ist ein Widerruf per E-Mail gültig?
Ja, ein Widerruf per E-Mail ist rechtlich gültig - vorausgesetzt, die E-Mail-Adresse ist die im Vertrag angegebene Widerrufsadresse und Sie können nachweisen, dass die E-Mail zugestellt wurde. Für mehr Sicherheit empfiehlt sich jedoch ein Einwurfeinschreiben, da es einen rechtlich bindenden Beweis liefert.
Kann ich das Widerrufsrecht aufgeben, wenn der Makler das verlangt?
Nein. Das Widerrufsrecht ist ein gesetzlicher Verbraucherschutz und kann nicht vertraglich ausgeschlossen oder verzichtet werden. Jede Klausel, die das versucht, ist unwirksam. Selbst wenn Sie unterschreiben, dass Sie darauf verzichten - es bleibt gültig. Der Makler darf Sie nicht dazu drängen.
Gilt das Widerrufsrecht auch für Kaufverträge von Immobilien?
Nein. Der Immobilienkaufvertrag selbst ist immer notariell beurkundet - und für solche Verträge gilt kein Widerrufsrecht. Das Widerrufsrecht gilt nur für den Maklervertrag, also die Beauftragung des Maklers zur Vermittlung. Der Kaufvertrag ist ein separates Rechtsgeschäft und kann nicht widerrufen werden.
Was ist ein Wertersatzanspruch und wann hat der Makler Anspruch darauf?
Ein Wertersatzanspruch bedeutet, dass der Makler nach einem wirksamen Widerruf für die Leistungen, die er bereits erbracht hat, eine Entschädigung verlangen kann - aber nur, wenn er Sie ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt hat und in dieser Belehrung explizit auf die Wertersatzpflicht hingewiesen wurde. Ohne diese Hinweise darf er nichts verlangen - auch nicht für Besichtigungen oder Anzeigen.
Wann beginnt die 14-Tage-Frist genau?
Die Frist beginnt am Tag, an dem Sie den Vertrag unterschrieben haben - nicht am Tag, an dem Sie die Widerrufsbelehrung erhalten haben. Wenn Sie den Vertrag am 1. Januar unterschreiben und die Belehrung erst am 5. Januar bekommen, beginnt die Frist trotzdem am 1. Januar. Sie haben dann bis zum 15. Januar Zeit, zu widerrufen.
Kann ich widerrufen, wenn der Makler schon eine Wohnung vermittelt hat?
Ja - aber nur, wenn der Kaufvertrag noch nicht unterschrieben ist. Das Widerrufsrecht betrifft nur den Maklervertrag, nicht den Immobilienkaufvertrag. Wenn der Makler bereits einen Käufer gefunden hat, aber Sie noch nicht unterschrieben haben, können Sie den Maklervertrag widerrufen. Dann hat der Makler jedoch keinen Anspruch auf Provision - es sei denn, er hat ordnungsgemäß belehrt und Sie haben die Leistung in Anspruch genommen.
