Mieteinnahmen abziehen: Was du als Vermieter in Österreich wirklich wissen musst

Wenn du eine Wohnung vermietest, sind deine Mieteinnahmen, Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien, die steuerpflichtig sind zwar Einkommen – aber du darfst auch die Kosten abziehen, die du dafür hast. Das ist kein Geheimnis, aber viele Vermieter wissen nicht genau, was wirklich zählt. Du zahlst nicht auf den vollen Betrag Steuern, sondern nur auf den Gewinn. Und der Gewinn ist: Mieteinnahmen minus alle zulässigen Ausgaben.

Was darfst du abziehen? Alles, was direkt mit der Vermietung zu tun hat. Das sind zum Beispiel Werbungskosten, Aufwendungen, die zur Erzielung und Sicherung der Mieteinnahmen nötig sind wie Reparaturen an Türen, Fenstern oder Heizungen. Wenn du eine neue Innentür einbauen lässt, weil die alte undicht war – das ist abziehbar. Auch die Kosten für den Handwerker, den du beauftragst, zählen dazu. Du kannst außerdem Abschreibungen für die Immobilie selbst machen, Versicherungsbeiträge, Grundsteuer, Hausverwaltungskosten und sogar die Fahrtkosten zum Objekt, wenn du sie selbst erledigst. Wichtig: Alles muss nachweisbar sein. Eine Quittung, eine Rechnung, ein Überweisungsbeleg – ohne Beweis kein Abzug.

Was nicht geht? Alles, was privat ist. Wenn du deine eigene Wohnung renovierst, während du die Mieterwohnung auch aufpolierst, musst du aufteilen. Wenn du einen neuen Boden legst, aber nur für die Mieterwohnung, dann 100 % abziehen. Wenn du die ganze Wohnung sanierst, dann nur den Anteil, der der Vermietung dient. Auch die Zinsen für dein Eigenkapital kannst du nicht abziehen – nur die Zinsen für einen Kredit, der speziell für die Anschaffung oder Sanierung der Mieterimmobilie aufgenommen wurde. Und vergiss nicht: Die Steuererklärung Mieteinnahmen, Jährliche Abrechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für die Finanzbehörde musst du abgeben, auch wenn du keinen Gewinn machst. Die Behörde will wissen, was du verdienst – und was du ausgibst.

Es gibt keine Pauschale, die dir alles abnimmt. Du musst selbst dokumentieren. Aber das ist kein Nachteil – es ist deine Chance. Wer gut bucht, zahlt weniger Steuern. Und wer sich mit dem Thema beschäftigt, vermeidet böse Überraschungen bei der Steuerprüfung. In den folgenden Artikeln findest du konkrete Beispiele, wie andere Vermieter ihre Kosten aufteilen, welche Handwerkerkosten wirklich zählen und wie du deine Steuererklärung für Mieteinnahmen ohne Stress hinbekommst. Keine Theorie. Nur das, was in der Praxis funktioniert.