Verkauf vermietete Immobilie: Was Sie wirklich wissen müssen
Beim Verkauf vermietete Immobilie, eine Eigentumswohnung oder ein Haus, das bereits an Mieter vergeben ist, zu veräußern. Auch bekannt als vermietete Immobilie verkaufen, ist das kein einfacher Verkauf – es ist eine komplexe Transaktion mit rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Fallstricken. Viele Eigentümer denken, dass eine vermietete Immobilie automatisch mehr wert ist. Doch der Wert hängt nicht vom Mietvertrag ab, sondern von der Qualität der Mieter, der Miethöhe, der Mietsituation und der rechtlichen Absicherung. Ein Mieter, der pünktlich zahlt und die Wohnung pflegt, macht die Immobilie attraktiver – ein Mieter mit Zahlungsproblemen oder einem laufenden Rechtsstreit senkt den Preis deutlich.
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist die Mietkaution, die Sicherheit, die der Mieter beim Einzug hinterlegt, um Schäden oder ausstehende Mieten abzusichern ein entscheidender Punkt. Sie gehört dem Mieter, nicht Ihnen. Beim Verkauf müssen Sie die Kaution an den neuen Eigentümer übertragen – und das schriftlich dokumentieren. Wer das nicht macht, riskiert eine Klage vom Mieter oder vom Finanzamt. Auch die Nebenkostenabrechnung, die jährliche Aufstellung der Heiz-, Wasser- und Hauswartungskosten, die der Vermieter an den Mieter weiterreicht muss aktuell und fehlerfrei sein. Ein fehlerhaftes Dokument kann den Verkauf verzögern oder den Kaufpreis senken, denn Käufer prüfen genau, ob die Kosten korrekt umgelegt wurden.
Die Immobilienbewertung, die Ermittlung des tatsächlichen Marktwerts einer Immobilie, auch wenn sie vermietet ist ist ein weiterer Schlüssel. Der Wert wird nicht nach dem Kaufpreis des Vorbesitzers berechnet, sondern nach dem erzielbaren Mieteinkommen, der Lage, dem Zustand und der Mieterqualität. Ein Haus mit 1.200 € Kaltmiete und einem Mieter, der seit 15 Jahren da ist, ist oft wertvoller als ein Neubau mit 1.500 € Miete und einem unsicheren Mieter. Und dann gibt es noch die Steuerersparnis, die Sie durch die richtige Gestaltung des Verkaufs erreichen können, etwa durch die Nutzung der Spekulationsfrist oder die Übertragung mit Nießbrauch. Wer hier falsch plant, zahlt unnötig hohe Einkommen- oder Spekulationssteuern.
Was viele nicht wissen: Ein Mieter hat kein Recht, den Verkauf zu verhindern – aber er hat ein Recht auf Kündigungsschutz. Wenn der neue Eigentümer die Wohnung selbst nutzen will, kann er erst nach drei Jahren kündigen – und nur, wenn er den Mieter mit einer angemessenen Entschädigung entlässt. Das muss im Kaufvertrag klar geregelt sein. Und wer die Immobilie über einen Makler verkauft, muss auf das Widerrufsrecht achten – besonders wenn der Vertrag online oder telefonisch zustande kam.
Im Endeffekt geht es beim Verkauf einer vermieteten Immobilie nicht darum, wie viel Miete sie einbringt – sondern wie sicher, transparent und rechtssicher diese Einnahmequelle ist. Die besten Angebote kommen von Käufern, die verstehen, dass eine vermietete Immobilie kein passives Anlageobjekt ist, sondern ein aktives Projekt mit Verantwortung. In den folgenden Artikeln finden Sie praxisnahe Anleitungen, wie Sie die Mietkaution richtig übertragen, die Immobilienbewertung vorbereiten, Steuern sparen und den Verkauf ohne Überraschungen abschließen – mit klaren Regeln, echten Zahlen und ohne theoretischen Ballast.
