Nebenkostenabrechnung: Was wirklich dazu gehört und wie Sie zu viel zahlen
Die Nebenkostenabrechnung, die jährliche Abrechnung der Kosten, die ein Mieter zusätzlich zur Kaltmiete trägt. Auch bekannt als Betriebskostenabrechnung, ist sie ein Recht, aber auch eine Fallgrube – viele Mieter zahlen einfach, ohne zu prüfen, ob alles korrekt ist. Was genau darf abgerechnet werden? Nicht alles, was der Vermieter aufschreibt, ist auch erlaubt. Nur die Posten, die im Mietvertrag oder im Betriebskostenverordnung (BetrKV) explizit genannt sind, dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Das sind zum Beispiel Heizung, Warmwasser, Hausreinigung, Müllabfuhr, Gartenpflege, Hausmeisterdienste und Wasserversorgung. Aber: Ein neuer Balkonbelag? Eine neue Fassadenbemalung? Das ist keine Nebenkosten, das ist Modernisierung – und das zahlt der Vermieter.
Ein häufiger Fehler: Die Heizkostenabrechnung, die den individuellen Verbrauch der Mieter berücksichtigt, meist über Wärmemengenzähler wird falsch berechnet. Viele Vermieter setzen den Heizverbrauch pauschal um, obwohl die Verordnung vorschreibt: Mindestens 50 bis 70 Prozent müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Wenn Sie keinen Zähler haben, aber trotzdem 100 Prozent verbrauchsbezogen bezahlen, ist das rechtswidrig. Auch die Hausnebenkosten, die Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen wie Aufzug, Licht im Treppenhaus oder Hauskommunikation werden oft überzogen. Ein Vermieter darf nicht einfach die teuerste Firma beauftragen und die Kosten auf alle Mieter verteilen. Er muss wirtschaftlich handeln – das heißt, er muss Angebote einholen und die günstigste Lösung wählen. Und wenn er einen Hausmeister beschäftigt, muss er nachweisen, wie viel Zeit dieser tatsächlich für Ihre Wohnung aufwendet.
Was viele nicht wissen: Sie haben ein Recht auf Einsicht in die Originalbelege. Wenn der Vermieter keine Rechnungen vorlegt, können Sie die Abrechnung anfechten. Und: Die Abrechnung muss spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Kommt sie später, verliert der Vermieter sein Recht auf Nachzahlung – Sie müssen nichts mehr nachzahlen, auch wenn er es behauptet. Die meisten Fehler liegen in der Detailarbeit: falsche Wohnflächen, doppelte Abrechnung, Kosten für Mieter, die gar nicht im Haus wohnen, oder die Abrechnung von Reparaturen, die zur Instandhaltung gehören und nicht zur Betriebskostenabrechnung.
Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen, brauchen Sie kein Steuerberater zu sein. Schauen Sie sich die Posten an, vergleichen Sie sie mit Ihrem Mietvertrag, prüfen Sie die Wohnfläche, fragen Sie nach den Belegen. Oft reicht ein Blick, um zu sehen, dass etwas nicht stimmt. Und wenn Sie zu viel gezahlt haben? Sie bekommen das Geld zurück – oder es wird auf die nächste Abrechnung angerechnet. In der Sammlung unten finden Sie konkrete Beispiele, wie andere Mieter Fehler entdeckt haben, was wirklich in der Abrechnung stehen darf, und wie Sie mit einfachen Mitteln Ihre Rechte durchsetzen.
