Die Mietpreisbremse ist kein vorübergehendes Gesetz mehr. Ab 2025 bleibt sie bestehen - und zwar bis mindestens 2029. Das hat sich im Juni 2025 der Bundestag überlegt, nachdem die ursprüngliche Frist Ende 2025 abgelaufen wäre. Für Vermieter bedeutet das: Sie können nicht einfach wieder so viel verlangen, wie der Markt hergibt. Die Regeln sind klar, die Konsequenzen aber oft unterschätzt.
Was genau gilt jetzt noch?
Die Mietpreisbremse greift nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt - das sind meist Großstädte und Ballungsräume wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt oder Köln. In diesen Gebieten darf die neue Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete wird meist vom örtlichen Mietspiegel bestimmt, der alle Mieten aus den letzten sechs Jahren berücksichtigt. Das ist entscheidend: Wenn du 2025 eine Wohnung vermietest, schaust du nicht auf die aktuelle Marktlage, sondern auf die Mieten, die in den letzten Jahren in deiner Straße oder deinem Stadtteil gezahlt wurden.
Was nicht zählt? Neubauten. Wohnungen, die ab dem 1. Oktober 2019 erstmals vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das ist bewusst so: Die Politik will Investoren nicht abschrecken, neue Wohnungen zu bauen. Auch umfassend modernisierte Wohnungen fallen raus - aber nur, wenn die Modernisierung mindestens 35 % der Anschaffungskosten der Wohnung ausmacht und die Miete danach um mindestens 11 % steigt. Das ist kein kleiner Umbau - das ist eine Sanierung auf Neubauniveau.
Was passiert, wenn du die Grenze überschreitest?
Wenn du als Vermieter die 10 %-Grenze überschreitest, zahlt der Mieter zu viel. Und er hat das Recht, das zurückzufordern - bis zu drei Jahre rückwirkend. Das ist kein theoretisches Risiko. In Hamburg und Berlin haben Mieter in den letzten Jahren erfolgreich Klagen eingereicht, weil ihre Miete zu hoch war. Die Gerichte prüfen nicht nur den Mietspiegel, sondern auch, ob du die Miete korrekt berechnet hast. Ein falsch interpretierter Mietspiegel oder eine veraltete Vergleichswohnung reichen aus, um einen Verstoß zu beweisen.
Du kannst nicht einfach sagen: „Aber die Nachbarwohnung kostet mehr.“ Der Mietspiegel ist die einzige verbindliche Grundlage. Und wenn dein Gebiet keinen aktuell gültigen Mietspiegel hat? Dann musst du dich an den letzten verlässlichen Wert halten - und das ist ein Risiko. In vielen Städten wird der Mietspiegel nur alle drei bis fünf Jahre aktualisiert. Wenn du 2025 eine Wohnung vermietest, aber der letzte Mietspiegel von 2022 stammt, dann bist du auf dem falschen Weg. Der Mietspiegel ist kein Vorschlag - er ist die Rechtsgrundlage.
Wie du deine Vermietungsstrategie anpasst
Die Mietpreisbremse zwingt dich, anders zu denken. Du kannst nicht mehr einfach die Miete nach der Nachfrage hochsetzen. Du musst strategisch planen. Hier sind die drei wichtigsten Wege, die Vermieter heute gehen:
- Modernisieren, um auszusteigen: Wenn du eine Wohnung vor der Neuvermietung umfassend sanierst - neue Fenster, neue Heizung, komplette Sanitärausstattung, Dämmung - dann kannst du die Mietpreisbremse umgehen. Aber: Es muss wirklich umfassend sein. Ein neuer Boden und ein frischer Anstrich reichen nicht. Du musst die Kosten dokumentieren, die Mieter überzeugen und die Mieterhöhung rechtfertigen können. Viele Vermieter in Wien, Salzburg oder Graz nutzen diese Option jetzt intensiv.
- Neubau statt Bestand: Wenn du in einer Stadt mit Mietpreisbremse bist, lohnt sich der Neubau mehr denn je. Keine Mietpreisbremse, keine Mietspiegel-Beschränkung, keine Rückforderungsrisiken. Das ist der Grund, warum in Berlin und München die Zahl der Neubauten in den letzten zwei Jahren um 18 % gestiegen ist. Die Baukosten sind hoch, aber die langfristige Rendite ist sicherer.
- Langfristige Vermietung statt kurze Mietzyklen: Wenn du deine Wohnung nur alle zwei Jahre neu vermietest, wirst du immer wieder an die Mietpreisbremse stoßen. Wenn du aber Mieter länger behältst - fünf, sechs Jahre -, dann vermeidest du die Bremse komplett. Die Kappungsgrenze von 15 % (in angespannten Gebieten) gilt nur für Bestandsmieten. Das heißt: Du kannst deine Mieter langsam, aber sicher anpassen, ohne die 10 %-Grenze zu brechen. Es ist ein Trade-off: Weniger Umsatz pro Jahr, aber mehr Sicherheit und weniger Verwaltungsaufwand.
Was du jetzt tun musst
Die Mietpreisbremse ist kein „wenn“ - sie ist ein „wie“. Du musst jetzt handeln, nicht warten.
- Prüfe, ob dein Gebiet betroffen ist: Jedes Bundesland hat seine eigene Liste. In Baden-Württemberg ist die Regelung flächendeckend, in Bayern nur in bestimmten Städten. Frag deine Kommune oder schau auf der Website des Landesministeriums für Wohnen.
- Hole dir den aktuellen Mietspiegel: Nicht den von 2022. Den von 2024 oder 2025. Wenn du keinen findest, dann nimm den letzte verlässliche Wert - aber dokumentiere es. Schreibe dir auf: „Mietspiegel 2022, Stand: 15.01.2025, keine Aktualisierung verfügbar.“
- Rechne genau: 10 % über der ortsüblichen Miete - nicht 15 %, nicht 20 %. Ein Prozent zu viel, und du bist im Rechtsrisiko. Nutze Online-Rechner von Mieterbund oder Immobilienverband, aber prüfe immer mit dem offiziellen Mietspiegel.
- Dokumentiere alles: Fotos von Modernisierungen, Rechnungen, Mietverträge, Mietspiegel-Auszüge. Im Streitfall zählt nur, was du beweisen kannst.
- Konsultiere einen Fachanwalt: Einmalige Beratung lohnt sich. Ein Anwalt für Mietrecht kostet 150-300 Euro - aber ein falscher Mietvertrag kann dir 10.000 Euro kosten.
Warum das wichtig ist - und was kommt danach
Die Mietpreisbremse ist kein Angriff auf Vermieter. Sie ist ein Versuch, den Wohnungsmarkt zu stabilisieren. Ohne sie würden die Mieten in Berlin oder München in fünf Jahren doppelt so hoch sein wie heute. Aber sie hat auch Nebenwirkungen: Weniger Sanierungen, weniger kleine Vermieter, mehr Neubauten. Die Deutsche Bundesbank hat berechnet: In Ballungsräumen hat die Mietpreisbremse den Mietanstieg um 2,3 Prozentpunkte pro Jahr gedämpft - aber gleichzeitig die Investitionen in den Bestand um 7 % reduziert.
Das bedeutet: Wer jetzt nicht investiert, verliert langfristig. Wer nur auf Mietpreisbremse setzt, wird bald keine Mieter mehr finden - denn die Wohnungen werden alt, leer und unattraktiv. Wer dagegen modernisiert, baut neu und langfristig vermietet, bleibt wettbewerbsfähig.
Die Politik wird nicht zurückrudern. Die Mietpreisbremse bleibt bis 2029. Und danach? Wahrscheinlich wird sie verschärft - nicht abgeschafft. Wer jetzt nicht anpasst, wird in drei Jahren mit einer noch strengeren Regelung konfrontiert sein.
Was du nicht tun solltest
- Nicht einfach die Miete erhöhen, weil „es der Markt hergibt“ - das ist ein Rechtsbruch.
- Nicht auf „das geht schon“ hoffen - Mieter wissen heute genau, was sie dürfen.
- Nicht auf den Mietspiegel verzichten - er ist dein einziger Schutz vor Klagen.
- Nicht auf die Ausnahme für Neubauten vertrauen, wenn du kein Neubauprojekt hast - das hilft dir nicht, wenn du eine Bestandswohnung vermietest.
Die Mietpreisbremse ist kein Hindernis - sie ist eine neue Spielregel. Wer sie versteht, kann damit arbeiten. Wer sie ignoriert, zahlt den Preis - und zwar mit Geld, Zeit und Rechtsstreit.
Gilt die Mietpreisbremse auch in Graz?
Nein. Graz ist in Österreich und unterliegt nicht dem deutschen Mietrecht. Die Mietpreisbremse gilt nur in Deutschland, und nur in von den Bundesländern ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. In Österreich gibt es andere Regelungen, wie die Mietpreisbremse in Wien, die aber anders aufgebaut ist.
Was zählt als umfassende Modernisierung?
Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Kosten mindestens 35 % der Anschaffungskosten der Wohnung betragen und die Miete danach um mindestens 11 % steigt. Das sind typischerweise: Neue Fenster, komplette Heizungsanlage, Sanitärmodernisierung, Dämmung der Fassade, Neubau der Kellerdecke oder der Dachkonstruktion. Ein neuer Boden oder ein frischer Anstrich reichen nicht.
Kann ich die Miete trotz Mietpreisbremse erhöhen, wenn ich die Wohnung renoviere?
Ja - aber nur, wenn die Modernisierung umfassend ist und die Miete danach um mindestens 11 % steigt. Dann fällt die Wohnung aus der Mietpreisbremse heraus. Du musst aber die Kosten genau dokumentieren und dem Mieter nachweisen, dass die Modernisierung wirklich stattgefunden hat.
Was passiert, wenn ich keine Mietspiegel habe?
Du musst dich an den letzten gültigen Mietspiegel halten - und das schriftlich dokumentieren. Wenn du keinen findest, kannst du Vergleichswohnungen heranziehen, die ähnlich sind: gleiche Größe, gleiche Ausstattung, gleiche Lage. Aber: Du musst beweisen können, warum diese Wohnungen vergleichbar sind. Ohne Nachweis riskierst du eine Mietsenkungsklage.
Wie lange kann ein Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Drei Jahre rückwirkend. Wenn du 2025 eine Wohnung zu teuer vermietest, kann der Mieter bis 2022 zurückverlangen. Das ist ein großes Risiko. Deshalb: Vor jeder Neuvermietung prüfen, ob die Miete legal ist - nicht nachträglich.
Erin Byrne
Ich hab die Mietpreisbremse letztes Jahr bei meiner Wohnung neu vermietet angewendet – echt nervig, aber klarer Rechtsweg. Der Mietspiegel war der Rettungsring.
Harald Gruber
Na super, jetzt muss ich auch noch in Österreichs Gesetze schauen, weil irgendwer meint, Graz wäre betroffen? 😤 Die Mietpreisbremse gilt nur in DE, Leute! Das ist nicht schwer zu verstehen. Wer das nicht weiß, sollte vorher googlen, bevor er hier rumquatscht.
Kirsten Schuhmann
Also ich find’s echt witzig, wie viele Vermieter hier so tun, als wäre die Mietpreisbremse eine Unterdrückung. Nein, sie ist ein Spiegel: Ihr habt jahrelang überzogen – jetzt zahlt der Markt den Preis. Und nein, ‘Modernisierung’ mit neuen Tapeten zählt nicht. Wer das nicht kapiert, sollte lieber verkaufen.
Alexander Balashov
Ich hab als Kleinvermieter in Leipzig seit 2021 nur noch langfristige Verträge gemacht – und es hat sich gelohnt. Weniger Stress, weniger Rechtsrisiko, und meine Mieter sind glücklich. Die Mietpreisbremse ist kein Feind, sie zwingt nur dazu, menschlicher zu wirtschaften. Wer das nicht will, sollte vielleicht aussteigen.
Max Pohl
Die Mietpreisbremse ist wie eine medizinische Notfallbehandlung – sie stoppt die Blutung, aber die Krankheit bleibt. Wir behandeln die Symptome, nicht die Ursache: zu wenig Bauen, zu viel Spekulation. Wer glaubt, die Lösung sei, die Miete zu begrenzen, der versteht kapitalistische Dynamik nicht. Wir brauchen eine neue Wirtschaftsordnung, nicht mehr Gesetze.
David Fritsche
MEIN VATER HAT 1998 EINE WOHNUNG IN BERLIN GEBAUT – HEUTE IST SIE WERT 800.000 EURO, ABER ICH DARF NUR 1.200 EURO MIETE VERLANGEN?! DAS IST KEINE PREISBREMSE, DAS IST KOMMUNISMUS MIT BÜROKRATIE! 🤬
Julius Babcock
ich hab neulich ne wohnung vermietet und hab 12% mehr genommen weil die heizung neu war… jetzt hab ich angst dass der mieter mich verklagt 😭 kann mir jemand helfen? 😅
Fredrik Bergsjøbrenden
Ich bin Norweger und hab in Berlin ne Wohnung gekauft – jetzt verstehe ich, warum Deutsche so wütend sind. In Oslo zahlt man 4000€ für ne 70m²-Wohnung, und keiner klagt. Weil hier die Mieten realistisch sind. Ihr habt euch einfach zu lange an subventionierten Preisen gewöhnt. Die Mietpreisbremse ist ein Kompromiss – und der ist noch zu milde.
Florian FranzekFlorianF
Ein wichtiger Hinweis: Der Mietspiegel ist nicht nur eine Empfehlung, sondern ein rechtsverbindliches Dokument gemäß § 558 BGB. Wer ihn ignoriert, handelt grob fahrlässig. Ich empfehle jedem Vermieter, den Mietspiegel als PDF aus dem amtlichen Portal herunterzuladen und im Vertragsordner abzulegen. Es ist ein Minimalaufwand mit hohem Schutzwert.
Uwe Knappe
Alle reden von Modernisierung, aber keiner sagt, dass die meisten Mieter keine 10.000€ für neue Fenster zahlen wollen. Die Politik denkt, dass man einfach nur mehr Geld in die Wohnung steckt – aber wer hat das Geld? Die Mieter nicht. Die Vermieter nicht. Also bleibt alles so wie es ist – und die Wohnungen verfallen.
Heidi Becker
kleiner tipp: 'Mietspiegel' schreibt man mit 'g', nicht mit 'k'. 😊
Lukas Vaitkevicius
Ich hab das Gefühl, dass die Mietpreisbremse nur die Armen schützt – aber die echten Profiteure sind die großen Immobilienkonzerne. Die haben die besten Anwälte, die besten Rechner, die besten Daten. Kleine Vermieter? Die kriegen den Kopf ab. 🤔
Agnes Koch
Ich bin in München und hab vor 3 Jahren eine Wohnung modernisiert – neue Heizung, Dämmung, Fenster, Sanitär. Hat 42.000€ gekostet. Jetzt darf ich 18% mehr verlangen, und der Mieter ist froh, dass es warm ist. Es funktioniert. Es ist nur mühsam. Aber es lohnt sich. 🌱
María José Gutiérrez Sánchez
Vielen Dank für die klare Strukturierung der Informationen. Besonders hilfreich war der Hinweis auf die Dokumentationspflicht. Ich würde ergänzen: Eine E-Mail an den Mieter mit dem Hinweis auf die Modernisierung und die rechtliche Grundlage (§ 559 BGB) sollte immer als Bestätigung versandt werden – und als Archivkopie gespeichert werden. Auch wenn es formal nicht zwingend ist, verhindert es spätere Streitigkeiten. Vielen Dank für die praktischen Tipps!