Die Mietpreisbremse ist kein vorübergehendes Gesetz mehr. Ab 2025 bleibt sie bestehen - und zwar bis mindestens 2029. Das hat sich im Juni 2025 der Bundestag überlegt, nachdem die ursprüngliche Frist Ende 2025 abgelaufen wäre. Für Vermieter bedeutet das: Sie können nicht einfach wieder so viel verlangen, wie der Markt hergibt. Die Regeln sind klar, die Konsequenzen aber oft unterschätzt.
Was genau gilt jetzt noch?
Die Mietpreisbremse greift nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt - das sind meist Großstädte und Ballungsräume wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt oder Köln. In diesen Gebieten darf die neue Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete wird meist vom örtlichen Mietspiegel bestimmt, der alle Mieten aus den letzten sechs Jahren berücksichtigt. Das ist entscheidend: Wenn du 2025 eine Wohnung vermietest, schaust du nicht auf die aktuelle Marktlage, sondern auf die Mieten, die in den letzten Jahren in deiner Straße oder deinem Stadtteil gezahlt wurden.
Was nicht zählt? Neubauten. Wohnungen, die ab dem 1. Oktober 2019 erstmals vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das ist bewusst so: Die Politik will Investoren nicht abschrecken, neue Wohnungen zu bauen. Auch umfassend modernisierte Wohnungen fallen raus - aber nur, wenn die Modernisierung mindestens 35 % der Anschaffungskosten der Wohnung ausmacht und die Miete danach um mindestens 11 % steigt. Das ist kein kleiner Umbau - das ist eine Sanierung auf Neubauniveau.
Was passiert, wenn du die Grenze überschreitest?
Wenn du als Vermieter die 10 %-Grenze überschreitest, zahlt der Mieter zu viel. Und er hat das Recht, das zurückzufordern - bis zu drei Jahre rückwirkend. Das ist kein theoretisches Risiko. In Hamburg und Berlin haben Mieter in den letzten Jahren erfolgreich Klagen eingereicht, weil ihre Miete zu hoch war. Die Gerichte prüfen nicht nur den Mietspiegel, sondern auch, ob du die Miete korrekt berechnet hast. Ein falsch interpretierter Mietspiegel oder eine veraltete Vergleichswohnung reichen aus, um einen Verstoß zu beweisen.
Du kannst nicht einfach sagen: „Aber die Nachbarwohnung kostet mehr.“ Der Mietspiegel ist die einzige verbindliche Grundlage. Und wenn dein Gebiet keinen aktuell gültigen Mietspiegel hat? Dann musst du dich an den letzten verlässlichen Wert halten - und das ist ein Risiko. In vielen Städten wird der Mietspiegel nur alle drei bis fünf Jahre aktualisiert. Wenn du 2025 eine Wohnung vermietest, aber der letzte Mietspiegel von 2022 stammt, dann bist du auf dem falschen Weg. Der Mietspiegel ist kein Vorschlag - er ist die Rechtsgrundlage.
Wie du deine Vermietungsstrategie anpasst
Die Mietpreisbremse zwingt dich, anders zu denken. Du kannst nicht mehr einfach die Miete nach der Nachfrage hochsetzen. Du musst strategisch planen. Hier sind die drei wichtigsten Wege, die Vermieter heute gehen:
- Modernisieren, um auszusteigen: Wenn du eine Wohnung vor der Neuvermietung umfassend sanierst - neue Fenster, neue Heizung, komplette Sanitärausstattung, Dämmung - dann kannst du die Mietpreisbremse umgehen. Aber: Es muss wirklich umfassend sein. Ein neuer Boden und ein frischer Anstrich reichen nicht. Du musst die Kosten dokumentieren, die Mieter überzeugen und die Mieterhöhung rechtfertigen können. Viele Vermieter in Wien, Salzburg oder Graz nutzen diese Option jetzt intensiv.
- Neubau statt Bestand: Wenn du in einer Stadt mit Mietpreisbremse bist, lohnt sich der Neubau mehr denn je. Keine Mietpreisbremse, keine Mietspiegel-Beschränkung, keine Rückforderungsrisiken. Das ist der Grund, warum in Berlin und München die Zahl der Neubauten in den letzten zwei Jahren um 18 % gestiegen ist. Die Baukosten sind hoch, aber die langfristige Rendite ist sicherer.
- Langfristige Vermietung statt kurze Mietzyklen: Wenn du deine Wohnung nur alle zwei Jahre neu vermietest, wirst du immer wieder an die Mietpreisbremse stoßen. Wenn du aber Mieter länger behältst - fünf, sechs Jahre -, dann vermeidest du die Bremse komplett. Die Kappungsgrenze von 15 % (in angespannten Gebieten) gilt nur für Bestandsmieten. Das heißt: Du kannst deine Mieter langsam, aber sicher anpassen, ohne die 10 %-Grenze zu brechen. Es ist ein Trade-off: Weniger Umsatz pro Jahr, aber mehr Sicherheit und weniger Verwaltungsaufwand.
Was du jetzt tun musst
Die Mietpreisbremse ist kein „wenn“ - sie ist ein „wie“. Du musst jetzt handeln, nicht warten.
- Prüfe, ob dein Gebiet betroffen ist: Jedes Bundesland hat seine eigene Liste. In Baden-Württemberg ist die Regelung flächendeckend, in Bayern nur in bestimmten Städten. Frag deine Kommune oder schau auf der Website des Landesministeriums für Wohnen.
- Hole dir den aktuellen Mietspiegel: Nicht den von 2022. Den von 2024 oder 2025. Wenn du keinen findest, dann nimm den letzte verlässliche Wert - aber dokumentiere es. Schreibe dir auf: „Mietspiegel 2022, Stand: 15.01.2025, keine Aktualisierung verfügbar.“
- Rechne genau: 10 % über der ortsüblichen Miete - nicht 15 %, nicht 20 %. Ein Prozent zu viel, und du bist im Rechtsrisiko. Nutze Online-Rechner von Mieterbund oder Immobilienverband, aber prüfe immer mit dem offiziellen Mietspiegel.
- Dokumentiere alles: Fotos von Modernisierungen, Rechnungen, Mietverträge, Mietspiegel-Auszüge. Im Streitfall zählt nur, was du beweisen kannst.
- Konsultiere einen Fachanwalt: Einmalige Beratung lohnt sich. Ein Anwalt für Mietrecht kostet 150-300 Euro - aber ein falscher Mietvertrag kann dir 10.000 Euro kosten.
Warum das wichtig ist - und was kommt danach
Die Mietpreisbremse ist kein Angriff auf Vermieter. Sie ist ein Versuch, den Wohnungsmarkt zu stabilisieren. Ohne sie würden die Mieten in Berlin oder München in fünf Jahren doppelt so hoch sein wie heute. Aber sie hat auch Nebenwirkungen: Weniger Sanierungen, weniger kleine Vermieter, mehr Neubauten. Die Deutsche Bundesbank hat berechnet: In Ballungsräumen hat die Mietpreisbremse den Mietanstieg um 2,3 Prozentpunkte pro Jahr gedämpft - aber gleichzeitig die Investitionen in den Bestand um 7 % reduziert.
Das bedeutet: Wer jetzt nicht investiert, verliert langfristig. Wer nur auf Mietpreisbremse setzt, wird bald keine Mieter mehr finden - denn die Wohnungen werden alt, leer und unattraktiv. Wer dagegen modernisiert, baut neu und langfristig vermietet, bleibt wettbewerbsfähig.
Die Politik wird nicht zurückrudern. Die Mietpreisbremse bleibt bis 2029. Und danach? Wahrscheinlich wird sie verschärft - nicht abgeschafft. Wer jetzt nicht anpasst, wird in drei Jahren mit einer noch strengeren Regelung konfrontiert sein.
Was du nicht tun solltest
- Nicht einfach die Miete erhöhen, weil „es der Markt hergibt“ - das ist ein Rechtsbruch.
- Nicht auf „das geht schon“ hoffen - Mieter wissen heute genau, was sie dürfen.
- Nicht auf den Mietspiegel verzichten - er ist dein einziger Schutz vor Klagen.
- Nicht auf die Ausnahme für Neubauten vertrauen, wenn du kein Neubauprojekt hast - das hilft dir nicht, wenn du eine Bestandswohnung vermietest.
Die Mietpreisbremse ist kein Hindernis - sie ist eine neue Spielregel. Wer sie versteht, kann damit arbeiten. Wer sie ignoriert, zahlt den Preis - und zwar mit Geld, Zeit und Rechtsstreit.
Gilt die Mietpreisbremse auch in Graz?
Nein. Graz ist in Österreich und unterliegt nicht dem deutschen Mietrecht. Die Mietpreisbremse gilt nur in Deutschland, und nur in von den Bundesländern ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. In Österreich gibt es andere Regelungen, wie die Mietpreisbremse in Wien, die aber anders aufgebaut ist.
Was zählt als umfassende Modernisierung?
Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Kosten mindestens 35 % der Anschaffungskosten der Wohnung betragen und die Miete danach um mindestens 11 % steigt. Das sind typischerweise: Neue Fenster, komplette Heizungsanlage, Sanitärmodernisierung, Dämmung der Fassade, Neubau der Kellerdecke oder der Dachkonstruktion. Ein neuer Boden oder ein frischer Anstrich reichen nicht.
Kann ich die Miete trotz Mietpreisbremse erhöhen, wenn ich die Wohnung renoviere?
Ja - aber nur, wenn die Modernisierung umfassend ist und die Miete danach um mindestens 11 % steigt. Dann fällt die Wohnung aus der Mietpreisbremse heraus. Du musst aber die Kosten genau dokumentieren und dem Mieter nachweisen, dass die Modernisierung wirklich stattgefunden hat.
Was passiert, wenn ich keine Mietspiegel habe?
Du musst dich an den letzten gültigen Mietspiegel halten - und das schriftlich dokumentieren. Wenn du keinen findest, kannst du Vergleichswohnungen heranziehen, die ähnlich sind: gleiche Größe, gleiche Ausstattung, gleiche Lage. Aber: Du musst beweisen können, warum diese Wohnungen vergleichbar sind. Ohne Nachweis riskierst du eine Mietsenkungsklage.
Wie lange kann ein Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Drei Jahre rückwirkend. Wenn du 2025 eine Wohnung zu teuer vermietest, kann der Mieter bis 2022 zurückverlangen. Das ist ein großes Risiko. Deshalb: Vor jeder Neuvermietung prüfen, ob die Miete legal ist - nicht nachträglich.
