Im Jahr 2025 kaufen immer mehr Deutsche Immobilien im Ausland - nicht nur für den Ferienurlaub, sondern als echte Kapitalanlage. Die Versuchung ist verständlich: In Spanien oder Portugal bekommen Sie für denselben Preis eine größere Wohnung mit Meerblick, die zudem höhere Mieten abwirft als in München oder Frankfurt. Doch hinter der schönen Fassade lauern Risiken, die viele erst entdecken, wenn es zu spät ist. Währungsrisiken und Rechtsrisiken können Ihre Rendite zunichtemachen - oder Sie in teure Rechtsstreitigkeiten stürzen.
Warum Währungsrisiken mehr kosten, als Sie denken
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen eine Wohnung in Spanien für 150.000 Euro. Der Wechselkurs liegt bei 1,10 USD/EUR. Sie vermieten sie für 800 Euro pro Monat - das sind 9.600 Euro Jahresmiete. Klingt gut? Doch was passiert, wenn der Euro auf 1,25 USD ansteigt? Dann wird Ihre Miete in Dollar gerechnet plötzlich 20% weniger wert. Und wenn Sie später verkaufen, wird der Gewinn in Euro gerechnet kleiner, als Sie erwartet haben. Das ist kein theoretisches Szenario. Zwischen 2021 und 2023 schwankte der Wechselkurs zwischen Euro und US-Dollar um bis zu 18%. In Ländern wie Mexiko oder Thailand ist die Volatilität noch viel höher. Die Zentralbanken dort greifen oft ein, um ihre Währung zu stabilisieren - aber das kostet Geld. Und wer zahlt? Sie. Ein Investor aus Berlin kaufte 2022 eine Wohnung in Cancún für 120.000 Euro. Die Miete lag bei 700 USD pro Monat. Ein Jahr später war der Peso um 22% gegenüber dem Euro abgewertet. Die Miete blieb gleich - aber in Euro gerechnet fiel sie von 650 auf 500 Euro pro Monat. Das sind 1.800 Euro Verlust pro Jahr. Keine Steuern, keine Inflation - einfach nur die Währung. Die Lösung? Nicht auf eine einzige Währung setzen. Wenn Sie in Thailand investieren, halten Sie einen Teil der Miete in US-Dollar oder Euro. Nutzen Sie Währungsschutzprodukte - aber achten Sie auf die Kosten. Einige Banken verlangen bis zu 2% jährlich für einen Währungsschutz. Das frisst Ihre Rendite auf. Besser: Kaufen Sie nur in Ländern mit stabiler Währung oder mit engen Bindungen an den Euro - wie Portugal oder Spanien. Dort ist das Risiko messbar, nicht chaotisch.Rechtsrisiken: Wer kontrolliert wirklich, was Sie kaufen?
In Deutschland ist der Kauf einer Immobilie ein klarer Prozess: Notar, Grundbuch, Bauanträge, Grunderwerbsteuer - alles ist transparent. Im Ausland? Nicht immer. Ein Investor aus Köln kaufte 2023 eine Wohnung in Bulgarien. Der Verkäufer war ein lokaler Makler, der behauptete, das Objekt sei vollständig legal. Der Investor unterschrieb den Vertrag ohne Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt. Zwei Monate später erhielt er eine Nachricht vom Grundbuchamt: Das Grundstück war nicht frei von Pfandrechten. Der echte Eigentümer - ein ehemaliger Geschäftspartner des Verkäufers - hatte das Grundstück noch nie verkauft. Der Investor verlor 110.000 Euro. Der Anwalt, den er schließlich engagierte, sagte: „Das hätte man in 48 Stunden verhindern können.“ In vielen Ländern gibt es keine zentrale Grundbucheintragung. In der Türkei kann ein Haus mehrfach verkauft werden - solange der erste Käufer nicht registriert ist. In Italien müssen Sie nachweisen, dass alle Baugenehmigungen vor 1990 erteilt wurden, sonst droht ein Abriss. In Thailand ist es fast unmöglich, als Ausländer ein Grundstück zu besitzen - Sie können nur Mietverträge mit 30-jähriger Laufzeit abschließen, die nicht vererbt werden können. Die Regel ist einfach: Kein Kauf ohne lokalen Anwalt. Und nicht irgendeinen. Einen, der Deutsch spricht und schon mit deutschen Investoren gearbeitet hat. Die Kosten? Zwischen 1.500 und 5.000 Euro - aber das ist ein Bruchteil dessen, was Sie verlieren können, wenn Sie sparen. Die Due-Diligence-Prüfung dauert 3 bis 6 Wochen. Nutzen Sie diese Zeit. Fordern Sie Kopien aller Dokumente an: Bauurkunden, Grundbuchauszug, Steuerbescheide, Mietverträge. Prüfen Sie, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist. Fraglich? Dann gehen Sie weiter.Was viele vergessen: Die Verwaltungskosten
Sie denken, eine Immobilie im Ausland ist „passiv“? Falsch. Sie brauchen einen Verwalter. Einen, der bei einem kaputten Wasserhahn vor Ort ist, der Mieten eintreibt, Steuern zahlt und die Mieter beruhigt. Und der kostet. In Spanien oder Portugal verlangen professionelle Verwalter 8 bis 15% der Jahresmiete. In Kroatien oder Griechenland sind es oft 20%. Ein Investor aus Hamburg kaufte eine Wohnung in Lissabon für 180.000 Euro. Die Miete betrug 900 Euro pro Monat - also 10.800 Euro im Jahr. Der Verwalter nahm 12% - das sind 1.296 Euro. Dazu kamen 300 Euro für Reparaturen, 200 Euro für Versicherung, 400 Euro für Steuern. Nettoeinkommen: 8.600 Euro. Das sind 4,8% Rendite. Klingt nachvollziehbar? Ja - aber nur, wenn Sie die Kosten vorher kennen. Viele Investoren rechnen nur mit der Miete - und sind dann überrascht, dass sie kaum etwas übrig haben. Lösung: Rechnen Sie mit mindestens 20% der Miete als Gesamtkosten. Dazu gehören: Verwalter, Steuern, Versicherung, Wartung, Instandhaltung, mögliche Leerstandskosten. Wenn die Rendite nach Abzug aller Kosten unter 4% liegt, ist es oft nicht wert. In Deutschland ist die Rendite oft niedriger - aber die Kosten sind vorhersehbar. Im Ausland ist die Rendite höher - aber die Unsicherheit auch.
Steuerliche Fallstricke: Deutschland zahlt mit
Deutsche Steuerpflichtige müssen weltweit ihr Einkommen versteuern. Das gilt auch für Mieteinnahmen aus dem Ausland. Aber: Sie zahlen nicht doppelt. Deutschland hat mit den meisten europäischen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen. Das heißt: Wenn Sie in Spanien Steuern auf Ihre Miete zahlen, können Sie diese in Deutschland absetzen. Aber: Es gibt Ausnahmen. In Ländern wie Portugal oder Malta gibt es Sonderregelungen für ausländische Investoren - zum Beispiel eine reduzierte Steuer auf Mieteinnahmen. Aber diese Regeln können sich ändern. Portugal hat 2023 die „Golden Visa“-Regelungen verschärft - und damit auch die Bedingungen für Immobilienkäufer. Wer jetzt kauft, hat weniger Vorteile als vor drei Jahren. Wichtig: Sie müssen Ihre ausländischen Einkünfte in Deutschland anmelden - sonst drohen Strafen. Die Finanzämter prüfen heute systematisch Auslandsimmobilien. Sie bekommen Informationen von den Banken, von den Grundbüchern, von der EU. Wer sich nicht meldet, riskiert Nachzahlungen, Zinsen und Bußgelder bis zu 10.000 Euro. Lösung: Holen Sie sich eine steuerliche Beratung, die sich auf Auslandsimmobilien spezialisiert hat. Ein einfacher Steuerberater in Ihrer Stadt kennt die Regeln nicht. Suchen Sie nach Anbietern, die schon mit deutschen Investoren in Spanien, Italien oder Portugal gearbeitet haben.Was funktioniert - und was nicht
Nicht alle Länder sind gleich. Hier ist eine klare Einordnung:- Schlechte Wahl: Länder mit instabiler Währung (Thailand, Mexiko, Argentinien), fehlender Rechtssicherheit (Türkei, Bulgarien, Rumänien) oder hohen Verwaltungskosten (Indonesien, Philippinen).
- Mittelmäßig: Länder mit guter Infrastruktur, aber steigenden Preisen und geringer Rendite (Italien, Frankreich, Kroatien).
- Empfehlenswert: Spanien, Portugal, Griechenland. Stabile Währung (Euro), klare Rechtslage, deutschsprachige Beratung, hohe Nachfrage von Touristen und Rentnern. Die Mietrendite liegt zwischen 4,5% und 6% nach Abzug aller Kosten.
Die Realität: Wer profitiert wirklich?
Die meisten, die ausländische Immobilien kaufen, sind keine Profis. Sie sind Privatleute, die einen Traum verfolgen: eine Ferienwohnung, die auch Geld bringt. Doch die Realität ist härter. Eine Umfrage von dmexx.de aus 2023 zeigt: 68% der Investoren fanden die rechtlichen Rahmenbedingungen komplexer als erwartet. 52% meldeten positive Renditen - aber nur 31% waren zufrieden mit der Nachbetreuung. Die echten Gewinner sind nicht die Einzelpersonen. Es sind die Beratungsfirmen, die Anwälte, die Makler - und die Banken, die Kredite vergeben. Sie verdienen, egal ob Sie gewinnen oder verlieren. Wenn Sie wirklich investieren wollen: Machen Sie es professionell. Lernen Sie die Sprache. Lesen Sie die Verträge. Prüfen Sie den Anwalt. Rechnen Sie mit den Kosten. Und vergessen Sie nicht: Eine Immobilie im Ausland ist kein Urlaub - sie ist ein Job. Mit 24 Stunden Arbeit pro Monat, mindestens.Was tun, wenn es schiefgeht?
Sie haben schon gekauft und merken jetzt, dass etwas nicht stimmt? Dann handeln Sie schnell.- Sammlen Sie alle Dokumente: Verträge, Zahlungsbelege, Korrespondenz.
- Kontaktieren Sie einen deutschen Anwalt mit Erfahrung in internationalem Immobilienrecht.
- Prüfen Sie, ob Ihre Versicherung (z.B. Rechtsschutzversicherung) den Fall abdeckt.
- Vermeiden Sie emotionale Entscheidungen. Verkaufen Sie nicht unter Wert - es sei denn, Sie haben keine andere Wahl.
Kann ich eine Auslandsimmobilie mit einem deutschen Kredit finanzieren?
Nein, deutsche Banken finanzieren fast nie Auslandsimmobilien. Sie brauchen einen lokalen Kredit. Das bedeutet: Sie müssen ein Konto im Ausland eröffnen, Einkommensnachweise vorlegen und oft einen höheren Eigenkapitalanteil bringen - bis zu 40%. Die Zinsen sind oft höher als in Deutschland. Es ist einfacher, das Geld aus Deutschland zu überweisen und bar zu bezahlen - aber das ist riskant, wenn Sie nicht alle Dokumente haben.
Ist es sicher, in Portugal oder Spanien zu investieren?
Ja, wenn Sie vorsichtig sind. Portugal und Spanien haben klare Gesetze, ein funktionierendes Grundbuchsystem und eine starke Nachfrage von internationalen Käufern. Die Rechtslage ist vergleichbar mit Deutschland. Die größten Risiken liegen in der Verwaltung und bei unerfahrenen Maklern. Nutzen Sie immer einen deutschsprachigen Anwalt und prüfen Sie den Verkäufer gründlich.
Wie lange dauert ein Auslandsimmobilienkauf?
Im Durchschnitt 4 bis 8 Monate. In Spanien oder Portugal können Sie in 3 Monaten fertig sein - wenn alles reibungslos läuft. In Ländern wie der Türkei oder Thailand dauert es oft über ein Jahr. Der Hauptgrund: Papierkram, Übersetzungen, Wartezeiten beim Grundbuchamt. Planen Sie immer mehr Zeit ein als geplant.
Soll ich eine Immobilie im Ausland für die Altersvorsorge nutzen?
Nur, wenn Sie wirklich dorthin ziehen wollen. Eine Immobilie im Ausland ist kein Ersatz für eine Rente. Sie ist kein flüssiges Vermögen. Wenn Sie medizinische Hilfe brauchen, ist ein Krankenhaus in Spanien nicht immer leicht erreichbar. Und wenn die Miete ausbleibt, zahlen Sie weiter die Kosten. Besser: Nutzen Sie sie als Teil Ihres Portfolios - nicht als Ihre gesamte Altersvorsorge.
Was ist mit der Erbschaft? Kann ich die Immobilie an meine Kinder vererben?
Das hängt vom Land ab. In Deutschland ist die Erbschaftssteuer klar geregelt. Im Ausland kann es anders sein. In Frankreich zahlen Ihre Kinder bis zu 60% Erbschaftssteuer. In Portugal ist es einfacher - aber nur, wenn Sie dort ansässig sind. In Thailand ist es fast unmöglich, als Ausländer ein Grundstück zu vererben. Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
