Zuschüsse vs. Darlehen: Welche Förderung passt zur energetischen Sanierung?

Wenn du dein Haus sanierst, stehst du vor einer der wichtigsten finanziellen Entscheidungen deines Lebens: Zuschüsse oder Darlehen? Beide kommen von der KfW oder BAFA, aber sie wirken völlig unterschiedlich auf deine Geldbörse. Ein Zuschuss ist wie ein Geschenk - du bekommst Geld, das du nicht zurückzahlen musst. Ein Darlehen ist ein Kredit mit günstigen Zinsen, den du zurückzahlen musst - aber mit einem Tilgungszuschuss, der deine Schuld reduziert. Die richtige Wahl entscheidet darüber, ob du nach der Sanierung finanziell atmen kannst - oder unter Lasten erstickst.

Was genau ist ein Zuschuss bei der Sanierung?

Ein Zuschuss ist eine nicht rückzahlbare Förderung. Du reichst einen Antrag ein, machst die Sanierung, und wenn alles passt, erhältst du Geld direkt auf dein Konto. Keine Raten, keine Zinsen, keine Rückzahlung. Die größten Zuschüsse kommen vom BAFA, besonders für Heizungstausch. Wenn du deine alte Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt, bekommst du bis zu 35 Prozent der Kosten erstattet - maximal 25.000 Euro. Bei einer Brennstoffzellenheizung sind es sogar 45 Prozent. Das ist kein Kleingeld.

Die KfW zahlt Zuschüsse für umfassende Sanierungen, etwa wenn du dein Haus zum Effizienzhaus 40 machst. Dann kannst du bis zu 30.000 Euro bekommen - aber nur, wenn du die gesamte Sanierung selbst finanzierst. Das heißt: Du musst das Geld vorher aufbringen. Kein Kredit, kein Sparbuch, kein Darlehen - alles aus eigener Tasche. Wenn du das kannst, ist der Zuschuss die beste Option. Du sparst dir später Jahre an Zinszahlungen und Tilgung.

Wie funktioniert ein KfW-Darlehen?

Ein KfW-Darlehen ist ein günstiger Kredit, aber kein Geschenk. Du bekommst bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit, zinsgünstig, mit einer Laufzeit von bis zu 25 Jahren. Der große Vorteil: Der Tilgungszuschuss. Wenn du dein Haus auf Effizienzhaus 55 sanierst, bekommst du 15 Prozent Tilgungszuschuss - also 18.000 Euro von 120.000 Euro werden einfach gestrichen. Du musst nur 102.000 Euro zurückzahlen. Bei Effizienzhaus 40 sind es sogar 20 Prozent - 24.000 Euro weniger Schuld.

Dazu kommt die tilgungsfreie Anfangsphase. Die ersten ein bis fünf Jahre zahlst du nur die Zinsen - nicht die Raten. Das entlastet deine Monatskasse massiv, besonders wenn du gleichzeitig andere Ausgaben hast. Die Zinsen liegen bei 1 bis 2 Prozent effektiv - viel niedriger als bei einer normalen Bank. Und du kannst das Darlehen mit deinem eigenen Geld kombinieren. Du zahlst 50.000 Euro aus deinen Ersparnissen, nimmst 80.000 Euro KfW-Darlehen und bekommst 12.000 Euro Tilgungszuschuss. Deine Schuld sinkt auf 68.000 Euro. Das ist strategisch klug.

Warum kannst du Zuschuss und Darlehen nicht kombinieren?

Das ist ein häufiger Irrtum. Du kannst nicht gleichzeitig einen KfW-Zuschuss und ein KfW-Darlehen für dieselbe Sanierung nutzen. Die Förderung ist entweder ein Geschenk oder ein Kredit - aber nicht beides. Das gleiche gilt für BAFA und KfW: Wenn du den BAFA-Zuschuss für deine neue Heizung nimmst, kannst du nicht noch ein KfW-Darlehen für dieselbe Heizung beantragen. Aber du kannst beides kombinieren, wenn es um verschiedene Maßnahmen geht.

Beispiel: Du sanierst dein ganzes Haus auf Effizienzhaus 40 - dafür nimmst du ein KfW-Darlehen mit 20 Prozent Tilgungszuschuss. Gleichzeitig tauschst du deine alte Lüftungsanlage gegen eine moderne, energieeffiziente Anlage - dafür bekommst du vom BAFA einen Zuschuss von 10 Prozent der Kosten. Das ist erlaubt. Du nutzt beide Programme, aber für unterschiedliche Teile der Sanierung. Das ist der Trick der Profis.

Welche Maßnahmen werden wie gefördert?

Nicht jede Sanierung wird gleich gefördert. Hier ist ein klarer Überblick:

• BAFA-Zuschuss: Heizungstausch (Wärmepumpe, Brennstoffzelle, Solarthermie), Einzelmaßnahmen wie Fenster oder Dämmung - aber nur, wenn du nicht schon ein KfW-Darlehen für das ganze Haus hast.
• KfW-Zuschuss (Programm 261): Umfassende Sanierung zum Effizienzhaus 40, 55 oder 70 - nur für Gesamtmaßnahmen, nicht für Einzelteile.
• KfW-Darlehen (Programm 151/152): Genauso wie der Zuschuss, aber als Kredit. Ideal, wenn du nicht genug Eigenkapital hast, aber trotzdem hohe Förderung willst.
• Denkmalgeschützte Gebäude: Bis zu 150.000 Euro Darlehen mit 10 Prozent Tilgungszuschuss - und nochmal 10 Prozent Bonus, wenn dein Haus im unteren Viertel der Effizienzklasse liegt (Klasse H).

In Hamburg gibt’s sogar extra Zuschüsse: Bis zu 50.000 Euro für Dachdämmung - vorausgesetzt, das Haus ist mindestens 20 Jahre alt und du machst einen hydraulischen Abgleich. Solche regionalen Programme gibt es in vielen Städten. Frag immer nach - du verpasst sonst Geld.

Was kostet der Antrag - und wie lange dauert er?

Der größte Fehler? Den Antrag nach der Sanierung stellen. Das geht nicht. Du musst den Antrag vor dem ersten Baustein einreichen. Und dafür brauchst du eine fachkundige Energieberatung - und die muss KfW-zertifiziert sein. Das kostet zwischen 500 und 1.500 Euro. Viele Leute sparen hier und nehmen einen billigen Berater - und dann wird der Antrag abgelehnt. Drei Monate Arbeit - umsonst.

Die Bearbeitung dauert durchschnittlich 8 bis 12 Wochen. Wenn dein Antrag unvollständig ist - fehlende Rechnungen, falsche Unterlagen, kein Energieausweis - kann es bis zu sechs Monate dauern. Du verlierst nicht nur Zeit, sondern auch die Förderung. Die KfW hat einen kostenlosen Online-Rechner, mit dem du vorher genau berechnen kannst, welcher Standard du erreichen musst. Nutz ihn. Und beantrage mehrere Programme parallel. Wenn ein Programm abgelehnt wird, prüft das andere deine Unterlagen nicht neu. Das ist eine der wichtigsten Strategien.

Wann ist ein Zuschuss die bessere Wahl?

Wenn du genug Eigenkapital hast - und zwar mehr als 50.000 Euro - ist der Zuschuss fast immer besser. Warum? Weil du keine Zinsen zahlst. Selbst wenn das KfW-Darlehen nur 1,5 Prozent kostet: Du zahlst trotzdem Zinsen über 25 Jahre. Ein Zuschuss von 30.000 Euro ist 30.000 Euro, die du nie zurückzahlen musst. Und du hast deine Liquidität. Du kannst dein Geld anlegen, in Aktien, in eine andere Immobilie - und hast damit eine höhere Rendite als die Zinsen des Kredits.

Ein Beispiel: Du sanierst dein Haus für 100.000 Euro. Du hast 70.000 Euro Eigenkapital. Du bekommst 30.000 Euro Zuschuss. Kein Kredit. Keine Raten. Du hast noch 40.000 Euro übrig - für eine neue Küche, eine neue Terrasse, oder einfach als Notgroschen. Mit einem Darlehen hättest du 100.000 Euro Schulden - und musst jeden Monat zahlen. Der Zuschuss gibt dir Freiheit.

Wann lohnt sich ein KfW-Darlehen?

Wenn du nicht genug Geld hast, aber trotzdem sanieren willst, ist das Darlehen die einzige echte Option. Besonders wenn du eine große Sanierung planst - zum Beispiel ein ganzes Haus auf Effizienzhaus 40 bringen. Dann brauchst du 120.000 Euro. Wer hat das schon auf dem Konto? Mit dem Tilgungszuschuss von 24.000 Euro und der tilgungsfreien Anfangsphase von fünf Jahren kannst du dich langsam an die neuen Kosten gewöhnen.

Und hier ist ein weiterer Vorteil: Du kannst das Darlehen mit einem privaten Kredit kombinieren. Du nimmst 80.000 Euro KfW-Darlehen, 30.000 Euro von deiner Bank und 20.000 Euro Eigenkapital. Die KfW zahlt 24.000 Euro Tilgungszuschuss. Deine Schulden sinken auf 86.000 Euro. Du hast eine günstige, lange Laufzeit - und bist nicht abhängig von teuren Bankkrediten.

Was passiert, wenn du die Förderung verpasst?

Viele Hausbesitzer warten, bis die Heizung kaputt ist. Dann rennen sie zum Antrag - und entdecken: Die Förderung ist schon aus. Die Mittel sind begrenzt. Im Jahr 2022 wurden 4,2 Milliarden Euro für Sanierungen ausgezahlt - aber die Nachfrage ist höher. Die KfW hat 82 Prozent des Marktes, BAFA 15 Prozent. Wenn du zu spät bist, musst du selbst zahlen. Und das kostet mehr als nur Geld. Es kostet Energie. Es kostet Komfort. Es kostet Wert.

Ein Nutzer aus Leipzig berichtete auf Reddit: „Ich habe meine Dachdämmung im Januar 2023 gemacht, ohne Antrag. Im Februar kam die neue Regelung - 30 Prozent Zuschuss. Ich hätte 28.500 Euro bekommen. Jetzt muss ich das Geld selbst zahlen.“ Das ist kein Einzelfall. Jeder, der nicht vorher berät, verliert Geld.

Was sagen Experten?

Dr. Thomas Nowak, Energieberater und Autor eines Standardwerks zur Sanierung, sagt: „Für Sanierungen bis 50.000 Euro sind Zuschüsse fast immer besser. Der Zinsvorteil des Kredits reicht nicht aus, um den geringeren Zuschuss auszugleichen.“ Finanzberaterin Sarah Müller ergänzt: „Die meisten Hausbesitzer sollten KfW-Darlehen mit Tilgungszuschuss und Eigenkapital kombinieren. Das ist die Goldmitte: Du sparst, du baust, du bleibst flexibel.“

Professor Markus Becker von der Hochschule München warnt: „Die Antragsprozesse sind komplex. Viele Leute unterschätzen den Aufwand. Die Energieberatung muss KfW-zertifiziert sein. Die Rechnungen müssen exakt passen. Ein falscher Eintrag - und du bist raus.“

Die KfW selbst sagt: „Unsere Förderung sichert nicht nur die Sanierung - sie sichert den Wert deiner Immobilie.“ Und das stimmt. Ein Effizienzhaus 40 ist heute 15 bis 20 Prozent wertvoller als ein Haus mit Klasse G. Du verkaufst nicht nur ein Haus - du verkaufst Energiekostenfreiheit.

Was ist der nächste Schritt?

1. Prüfe deine Immobilie: Welche Effizienzklasse hat sie? (Klasse H? G? E?)

2. Finde einen KfW-zertifizierten Energieberater: Nicht irgendeinen. Einen mit Zertifikat. Die Liste findest du auf kfw.de.

3. Rechne mit dem KfW-Rechner: Gib deine Hausdaten ein - und sieh, welche Förderung möglich ist.

4. Entscheide: Zuschuss oder Darlehen? Hast du Eigenkapital? Dann Zuschuss. Hast du nicht? Dann Darlehen.

5. Beantrage vor der Sanierung: Keine Ausnahmen. Keine Nachträge.

6. Halte alle Unterlagen: Rechnungen, Verträge, Energieausweis, Bericht - alles digital und physisch.

Die Förderung ist kein Bonus - sie ist dein Recht. Aber nur, wenn du sie richtig nutzt. Die Bundesregierung gibt Milliarden aus, damit du dein Haus sanierst. Nutz sie. Nicht nur für dich. Sondern für die Zukunft.