Wenn du eine Immobilie gekauft hast und die Vormerkung im Grundbuch noch immer steht, ist das kein Fehler - aber es ist ein Hindernis. Eine Vormerkung ist kein Endzustand, sondern eine Sicherung. Sie schützt den Käufer, bis der Kaufpreis bezahlt und das Eigentum übertragen wurde. Sobald das erledigt ist, muss sie weg. Sonst bleibt sie wie ein altes, nicht mehr gültiges Schild an deiner Tür hängen - und blockiert zukünftige Transaktionen. Die gute Nachricht: Die Löschung ist rechtlich klar geregelt. Die schlechte: Viele machen es falsch, und das kostet Zeit, Geld und Nerven.
Was ist eine Vormerkung und warum muss sie gelöscht werden?
Die Vormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs. Sie sichert einen zukünftigen Anspruch, zum Beispiel den Anspruch auf Eigentumsumschreibung nach einem Kaufvertrag. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück weiterverkauft, verpfändet oder belastet, solange der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt ist. Sobald du den Kaufpreis bezahlt hast und der Eigentumswechsel vollzogen ist, hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt. Sie ist nicht mehr nötig - und sollte gelöscht werden.
Warum? Weil jede ungelöschte Vormerkung wie ein unsichtbarer Haken am Grundstück hängt. Wenn du später verkaufen, vererben oder eine neue Hypothek aufnehmen willst, prüft das Grundbuchamt: Steht noch eine Vormerkung? Falls ja, fragt es: Ist der Anspruch noch gültig? Und wenn nicht, muss erst bewiesen werden, dass er erloschen ist. Das verzögert alles - oft um Wochen.
Wann kann eine Vormerkung gelöscht werden?
Die Löschung ist nur möglich, wenn der gesicherte Anspruch nicht mehr besteht. Das ist der Kern. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das 2022 klar bestätigt: Eine Vormerkung ist akzessorisch - sie lebt nur, solange der Anspruch lebt.
Drei konkrete Fälle, in denen das der Fall ist:
- Erfüllung des Anspruchs: Der Kaufpreis wurde vollständig gezahlt, das Eigentum wurde übertragen. Die Vormerkung hat ihren Job erledigt.
- Nichtigkeit des Vertrags: Der Kaufvertrag wurde rechtskräftig für nichtig erklärt - etwa weil der Widerruf fehlerhaft war oder Betrug vorlag. Dann entfällt auch die Grundlage der Vormerkung.
- Zeitliche Befristung: Einige Vormerkungen sind mit einer Frist versehen. Ist die abgelaufen, erlischt der Anspruch automatisch.
Es gibt keine Ausnahmen. Selbst wenn der Käufer tot ist, die Bank nicht mehr existiert oder der Staat, für den die Vormerkung einst eingerichtet wurde, nicht mehr da ist - du musst nachweisen, dass der Anspruch erloschen ist. Ein Fall aus 2022: Ein Testamentvollstrecker wollte eine Vormerkung für den „Preußischen Staat“ löschen. Das Grundbuchamt lehnte ab - weil kein Nachweis vorlag, wer die Rechtsnachfolge antritt. Es geht nicht um die Person, sondern um den Anspruch.
Wie läuft die Löschung ab? Schritt für Schritt
Die Löschung funktioniert nicht einfach per Antrag. Du brauchst einen klaren Prozess.
- Prüfe, ob der Anspruch erloschen ist. Sammle alle Unterlagen: Kaufvertrag, Zahlungsnachweise, Grundbucheintrag, ggf. Nichtigkeitsurteil.
- Hole die Löschungsbewilligung ein. Der Berechtigte - meist der frühere Eigentümer oder die Bank - muss schriftlich erklären: „Ich erkläre hiermit die Löschung der Vormerkung.“ Diese Erklärung muss notariell beglaubigt werden. Privatpersonen dürfen das nicht selbst unterschreiben. Nur ein Notar kann die Gültigkeit sicherstellen.
- Reiche das Dokument beim Grundbuchamt ein. Du oder dein Anwalt reicht die beglaubigte Erklärung beim zuständigen Grundbuchamt ein. Das Amt prüft, ob alles formal richtig ist. Keine E-Mail, kein Fax - nur der Original- oder beglaubigte Kopie.
- Warte auf die Löschung. Die Bearbeitung dauert in der Regel 10 bis 14 Tage, wenn alles vollständig ist. In komplexen Fällen - etwa wenn die Bank nicht mehr existiert - kann es bis zu 8 Wochen dauern.
Wenn der Berechtigte sich weigert, die Löschungsbewilligung zu erteilen, kannst du gerichtlich vorgehen. Nach § 894 BGB kannst du den Anspruch auf Löschung einklagen. Das ist teuer, aber manchmal nötig. Der BGH hat klargestellt: Wenn der Anspruch nicht mehr besteht, hast du ein Recht auf Löschung - auch ohne Zustimmung.
Was kostet die Löschung einer Vormerkung?
Die Kosten sind nicht pauschal, sondern hängen vom Wert des Grundstücks ab. Sie setzen sich aus zwei Teilen zusammen:
- Notargebühren: Sie richten sich nach dem Wert des gesicherten Anspruchs - meist der Kaufpreis. Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro beträgt die Gebühr für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung aktuell 180 Euro (Stand: Januar 2024).
- Grundbuchgebühren: Diese sind 0,2 % des Grundstückswertes, mindestens 10 Euro, höchstens 1.000 Euro. Bei 300.000 Euro sind das 600 Euro.
Das macht bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 300.000 Euro 780 Euro Gesamtkosten. In der Praxis sind die meisten Fälle einfacher. Laut einer Umfrage des Deutschen Notarinstituts (2024) liegen die durchschnittlichen Gesamtkosten bei unkomplizierten Löschungen bei 250 Euro. Das liegt daran, dass viele Vormerkungen nur geringe Beträge sichern - etwa 50.000 Euro oder weniger.
Wenn du vor Gericht ziehen musst, kommen noch Anwaltskosten hinzu: zwischen 1.500 und 5.000 Euro, je nach Streitwert. Das ist teuer - und vermeidbar, wenn du rechtzeitig die Bewilligung einholst.
Was kann schiefgehen? Häufige Fehler und wie du sie vermeidest
Die meisten Probleme kommen nicht von der Rechtslage - sondern von falscher Handhabung.
- Fehlende oder unvollständige Löschungsbewilligung: 68 % aller Fälle scheitern hier. Die Erklärung ist nicht beglaubigt, unterschrieben oder enthält falsche Angaben. Lösung: Lass den Notar prüfen - nicht den Anwalt, nicht den Makler. Nur ein Notar macht es richtig.
- Kein Nachweis des Anspruchserloschens: Du sagst: „Der Kaufpreis ist bezahlt.“ Aber wo ist der Beleg? Ohne Kontoauszug, Zahlungsbestätigung oder Notariellen Übergabeprotokoll wird das Grundbuchamt nicht handeln. Sammle alles vorher.
- Verwechslung mit Grundschuld: Viele denken, Vormerkung und Grundschuld seien dasselbe. Sie sind es nicht. Eine Grundschuld bleibt, bis sie gelöscht wird - eine Vormerkung muss gelöscht werden, sobald der Anspruch erledigt ist. 32 % der Fehlerfälle basieren auf dieser Verwechslung.
- Kein Notar - kein Erfolg: Privatpersonen können keine Löschungsbewilligung ohne Notar erteilen. Wer das versucht, bekommt eine Rückmeldung: „Dokument unzulässig.“
Ein Erfahrungsbericht aus einem Immobilienforum: Ein Käufer hatte alles richtig gemacht - bis er die Löschungsbewilligung von der Bank per E-Mail schickte. Das Grundbuchamt lehnte ab. Erst nachdem der Notar die Erklärung beglaubigt und per Post eingesandt hatte, wurde die Löschung innerhalb von 12 Tagen vollzogen.
Was ändert sich 2025? Digitale Zukunft der Vormerkungslöschung
Die Verfahren werden einfacher. Das Bundesjustizministerium arbeitet an einer Novelle der Grundbuchordnung, die ab 2026 gelten soll. Der Entwurf sieht vor: Wenn der Anspruch eindeutig erloschen ist - etwa durch rechtskräftiges Urteil oder vollständige Zahlung -, kann die Löschung ohne Zustimmung des Berechtigten erfolgen. Das wäre ein großer Schritt.
Parallel dazu startet das Deutsche Notarinstitut ab 2025 ein digitales Portal für Vormerkungslöschungen. Statt Papier per Post zu schicken, kannst du die Unterlagen elektronisch hochladen. Der Notar beglaubigt digital, das Grundbuchamt prüft automatisch. Die Bearbeitungszeit soll von 14 auf durchschnittlich 5 Tage sinken.
Doch Vorsicht: Die Digitalisierung ersetzt nicht die Rechtskenntnis. Experten warnen: „Sicherheit geht vor Geschwindigkeit.“ Wer denkt, jetzt kann er alles selbst machen, irrt. Die Grundbuchordnung bleibt komplex. Die Regeln für den Nachweis sind streng. Und ein Fehler kann Jahre dauern, bis er korrigiert ist.
Was tun, wenn du unsicher bist?
92 % der Notare empfehlen laut einer Umfrage des Deutschen Notarinstituts (2023) explizit: Hol dir juristischen Rat, bevor du loslegst. Der Löschungsprozess ist nicht schwer - aber er ist präzise. Ein falscher Schritt kostet mehr als die Beratung.
Was du brauchst:
- Einen Notar - für die Beglaubigung
- Einen Fachanwalt für Grundstücksrecht - wenn es Streit gibt oder die Bank nicht mehr existiert
- Alle Unterlagen - Kaufvertrag, Zahlungsnachweise, Grundbuchauszug
Und vor allem: Warte nicht, bis du verkaufen willst. Lösch die Vormerkung, sobald du weißt: Der Anspruch ist erledigt. Dann sparst du Zeit, Geld und Stress - und dein Grundstück ist wirklich deins.
Kann ich eine Vormerkung selbst löschen, ohne Notar?
Nein. Eine Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt werden. Nur ein Notar kann die rechtliche Gültigkeit sicherstellen. Selbst wenn du die Erklärung selbst schreibst, brauchst du seine Unterschrift und sein Siegel. Ohne das akzeptiert das Grundbuchamt den Antrag nicht.
Wie lange dauert die Löschung im Grundbuch?
In der Regel 10 bis 14 Tage, nachdem das Grundbuchamt die vollständigen Unterlagen erhalten hat. Bei komplexen Fällen - etwa wenn der Berechtigte verstorben ist oder nicht auffindbar ist - kann es bis zu 8 Wochen dauern. Digitalisierte Verfahren ab 2025 sollen die Zeit auf 5 Tage reduzieren.
Was passiert, wenn ich die Vormerkung nicht lösche?
Die Vormerkung bleibt im Grundbuch stehen - und blockiert zukünftige Transaktionen. Wenn du später verkaufen, vererben oder eine neue Hypothek aufnehmen willst, muss das Grundbuchamt prüfen, ob der Anspruch noch besteht. Ohne Nachweis wird die Transaktion verzögert oder gestoppt. In Einzelfällen kann das zu Rechtsstreiten oder finanziellen Verlusten führen.
Kann eine Vormerkung auch ohne Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden?
Normalerweise nein. Du brauchst die schriftliche, notariell beglaubigte Zustimmung. Ausnahme: Wenn ein Gericht rechtskräftig festgestellt hat, dass der zugrundeliegende Anspruch nichtig ist - etwa weil der Kaufvertrag unwirksam ist -, kannst du die Löschung ohne Zustimmung beantragen. Ab 2026 könnte es auch bei nachgewiesener Erfüllung des Anspruchs ohne Zustimmung möglich sein.
Wie hoch sind die Kosten bei einem Grundstück im Wert von 200.000 Euro?
Bei einem Wert von 200.000 Euro betragen die Notargebühren für die Beglaubigung etwa 120 Euro. Die Grundbuchgebühren sind 0,2 % des Wertes, also 400 Euro. Insgesamt sind das 520 Euro. Bei einfachen Fällen, wo der Anspruch klein ist, kann der Gesamtbetrag auch unter 300 Euro liegen.
Rune Aleksandersen
Also ich hab mal ne Immobilie gekauft und die Vormerkung gelöscht – und weiß jetzt: Wer das nicht macht, ist ein Idiot. Die Deutschen machen alles kompliziert, nur damit Notare und Anwälte reich werden. 780 Euro für sowas? Das ist Betrug mit staatlicher Unterstützung. Ich hab’s selbst gemacht, mit einem Formular aus dem Internet – und die Behörde hat es genommen. Wer sagt, dass es nicht geht, hat einfach keine Ahnung.