Vorkaufsrecht bei Immobilien aktivieren: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Wenn ein Vermieter eine Wohnung verkaufen will, hat der Mieter oft das Recht, zuerst zuzugreifen. Das nennt man Vorkaufsrecht. Es ist kein Bonus, kein Geschenk - es ist ein gesetzlich verankerter Anspruch. Viele Mieter wissen nicht einmal, dass sie es haben. Andere versuchen es auszuüben, scheitern aber an formalen Fehlern: zu spät, falsch formuliert, per E-Mail statt Einschreiben. Das Ergebnis? Die Wohnung geht an einen Fremden, und der Mieter bleibt chancenlos. Dabei ist die Aktivierung des Vorkaufsrechts mit der richtigen Vorbereitung kein Hexenwerk.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht gibt jemandem das Recht, eine Immobilie zu kaufen, bevor sie an einen anderen verkauft wird. Es ist wie eine Vorrangposition im Kaufprozess. Der Eigentümer muss dem Berechtigten zuerst anbieten - und zwar unter denselben Bedingungen, die er mit dem Drittkäufer vereinbart hat. Wenn der Berechtigte ja sagt, muss der Verkauf an den Dritten abgesagt werden.

Drei Arten gibt es:

• Dingliches Vorkaufsrecht: Ist im Grundbuch eingetragen. Gilt für Grundstücke und bleibt auch dann bestehen, wenn der neue Eigentümer eingetragen ist. Wer hier das Recht hat, kann den Verkauf stoppen - selbst nach der Eintragung im Grundbuch.
• Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: Entsteht durch einen Vertrag, z. B. zwischen Nachbarn. Es ist nicht im Grundbuch eingetragen und gilt nur zwischen den Vertragsparteien. Ein Dritter, der die Immobilie kauft, ohne davon zu wissen, kann den Verkauf behalten.
• Gesetzliches Vorkaufsrecht (Mieterrecht): Gilt für Mieter, wenn ihr Vermieter eine Mietwohnung in Eigentum umwandelt und sie zum ersten Mal verkauft. Hier braucht es keinen Vertrag - das Recht entsteht automatisch durch das Gesetz (§ 577a BGB).

Wann greift das Mieter-Vorkaufsrecht?

Das ist der häufigste Fall. Wenn ein Vermieter eine Wohnung, die bisher vermietet war, in Eigentumswohnungen umwandelt und dann verkaufen will, bekommt der aktuelle Mieter das Recht, zuerst zu kaufen. Aber nur einmal - beim ersten Verkauf nach der Umwandlung. Danach ist das Recht weg.

Es gilt nicht, wenn:

• Die Wohnung an einen nahen Verwandten verkauft wird (Ehepartner, Eltern, Kinder, Enkel).
• Das ganze Haus als Ganzes verkauft wird (z. B. eine ganze Mietshauskette).
• Der Verkauf an eine kommunale Wohnungsgesellschaft erfolgt (dann greift oft das kommunale Vorkaufsrecht).

Die Frist ist entscheidend: zwei Monate ab dem Tag, an dem der Mieter den notariell beglaubigten Kaufvertrag zwischen Vermieter und Drittkäufer erhält. Keine drei Monate. Keine sechs Wochen. Zwei Monate. Und diese Frist läuft nicht, wenn der Vermieter den Vertrag erst später übergibt - oder gar nicht.

Schritt-für-Schritt: So aktivieren Sie Ihr Vorkaufsrecht

Es ist nicht schwer - aber es muss exakt sein. Hier ist der Weg, den erfolgreiche Mieter gehen:

1. Den Kaufvertrag erhalten: Der Vermieter muss Ihnen den notariell beglaubigten Kaufvertrag zwischen ihm und dem Drittkäufer übergeben. Das ist der Startpunkt. Ohne diesen Vertrag beginnt die Frist nicht. Fragen Sie nach, wenn Sie nichts erhalten - auch wenn der Vermieter sagt, er habe "nur" einen Kaufinteressenten.
2. Prüfen, ob das Recht greift: Ist es die erste Veräußerung nach der Umwandlung? Wird die Wohnung an einen nahen Verwandten verkauft? Ist es ein ganzer Block? Wenn ja - dann haben Sie kein Recht. Wenn nein - dann weiter.
3. Die Frist im Auge behalten: Notieren Sie sich das Datum, an dem Sie den Vertrag erhalten haben. Rechnen Sie zwei Monate ab diesem Tag. Die Frist endet am letzten Tag des zweiten Monats - nicht am selben Tag wie der Empfang. Beispiel: Sie erhalten den Vertrag am 5. März. Ihre Frist endet am 5. Mai.
4. Schriftlich erklären: Sie müssen dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben. Das ist Pflicht. E-Mail reicht nicht, wenn der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat. Nutzen Sie Einschreiben mit Rückschein. Das ist der einzige Weg, der vor Gericht hält. Schreiben Sie klar: "Ich übe mein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 577a BGB aus. Ich kaufe die Wohnung unter den im Kaufvertrag genannten Bedingungen."

   Keine Emojis. Keine Floskeln. Kein "Ich würde gerne...". Nur: "Ich kaufe."

5. Notar einschalten: Nachdem Sie Ihre Erklärung abgegeben haben, müssen Sie innerhalb von zwei Wochen einen Notar beauftragen, um den Kaufvertrag beurkunden zu lassen. Der Notar setzt dann den Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer um - mit denselben Konditionen wie der ursprüngliche Vertrag.
6. Finanzierung klären: Sie haben jetzt zwei Monate Zeit, um einen Kredit zu beantragen. Nutzen Sie diese Zeit. Holen Sie sich Angebote von mehreren Banken. Wenn Sie keine Finanzierung haben, können Sie nicht kaufen - aber die Erklärung bleibt gültig. Der Notar wird Sie darauf hinweisen.

Was passiert, wenn Sie es falsch machen?

Die meisten scheitern nicht am Recht - sondern an der Form. Hier sind die häufigsten Fehler:

• Per E-Mail: Ein Mieter aus Leipzig schrieb per E-Mail: "Ich möchte die Wohnung kaufen." Der Vermieter antwortete: "Das ist keine gültige Erklärung." Der Verkauf ging an Dritte. Die E-Mail war kein Beweis.
• Zu spät: Ein Mieter in Berlin bekam den Vertrag am 1. Februar. Er dachte, er hätte bis Ende März Zeit. Die Frist endete am 1. April. Er reichte seine Erklärung am 3. April ein - zu spät.
• Kein Einschreiben: Ein Mieter in Frankfurt sandte einen Brief ohne Rückschein. Der Vermieter behauptete später, er habe ihn nie erhalten. Kein Beweis - kein Recht.
• Kein Notar: Ein Mieter in Hamburg erklärte schriftlich, wollte kaufen, und unterschrieb einen Vertrag mit dem Vermieter - ohne Notar. Der Kaufvertrag war ungültig. Der Drittkäufer blieb im Grundbuch.

Der Deutsche Mieterbund hat 2023 analysiert: 62 % der Mieter, die ihr Recht ausüben wollten, scheiterten an formalen Fehlern. Das ist kein Zufall. Das ist System.

Was passiert, wenn Sie es richtig machen?

Ein Mieter aus Berlin-Mitte hat es geschafft. Er bekam den Kaufvertrag am 10. Januar. Am 13. Januar schickte er das Einschreiben mit der Erklärung. Am 25. Januar war er beim Notar. Am 10. Februar war er Eigentümer. Die Wohnung, die ursprünglich für 480.000 € verkauft werden sollte, kostete ihn 475.000 € - weil er die Nebenkosten selbst übernahm. Er zahlt jetzt keine Miete mehr. Er hat seine Wohnung.

Das ist kein Einzelfall. In Berlin wurden 2022 über 1.200 Vorkaufsrechte erfolgreich ausgeübt. Die Stadt hat sogar ein eigenes Portal, wo Mieter ihre Rechte prüfen können. In Leipzig, wo die Mieten steigen und Wohnungen knapp werden, wird das Vorkaufsrecht immer häufiger genutzt - aber noch zu selten richtig.

Was ist mit kommunalen Vorkaufsrechten?

Manche Städte haben ein eigenes Recht, Immobilien zuerst zu kaufen - zum Beispiel, um sozialen Wohnungsbau zu erhalten. Das ist das kommunale Vorkaufsrecht nach § 28 BauGB. Es gilt, wenn die Stadt in ihrer Satzung ein solches Recht festgelegt hat. Das ist besonders in Berlin, Hamburg, Köln und Frankfurt der Fall.

Wenn die Stadt das Recht hat, muss sie es vor dem Verkauf an Dritte geltend machen. Aber: Wenn die Stadt das Recht nicht ausübt, bleibt das Mieter-Vorkaufsrecht bestehen. Es ist kein Konkurrenzrecht - es ist ein Ergänzungsrecht.

Die Stadt muss Sie nicht informieren. Sie müssen selbst prüfen, ob in Ihrer Stadt ein kommunales Vorkaufsrecht gilt. Fragen Sie beim Stadtplanungsamt nach - oder schauen Sie in der Satzung der Stadt nach.

Was ändert sich 2025?

Die Bundesregierung plant, das Mieter-Vorkaufsrecht zu stärken. Der Koalitionsvertrag von 2021 bis 2025 sieht vor:

• Die Informationspflicht des Vermieters soll verschärft werden - er muss den Kaufvertrag nicht nur schriftlich, sondern auch in verständlicher Sprache übermitteln.
• Die Frist könnte von zwei auf drei Monate verlängert werden - damit Mieter mehr Zeit haben, Finanzierungen zu klären.
• Die elektronische Ausübung des Vorkaufsrechts soll in ganz Deutschland eingeführt werden. Ein Pilotprojekt in Nordrhein-Westfalen läuft bereits.

Bis 2025 könnte es also einfacher werden. Aber: Bis dahin gilt das alte Recht. Und das ist streng.

Was tun, wenn der Vermieter sich weigert?

Wenn der Vermieter den Kaufvertrag nicht übergibt, ist das ein Verstoß. Er muss ihn Ihnen übergeben - sonst verliert er das Recht, die Wohnung an Dritte zu verkaufen. Wenn er nicht will, schreiben Sie ihm einen Brief: "Ich erwarte den notariell beglaubigten Kaufvertrag bis zum [Datum]. Falls ich ihn nicht erhalte, werde ich das Vorkaufsrecht als nicht ausgeübt betrachten und rechtliche Schritte einleiten."

Wenn er trotzdem nicht reagiert, wenden Sie sich an einen Anwalt. Ein Brief vom Anwalt kostet 150-300 € - aber er stoppt den Verkauf. Und wenn der Vermieter den Verkauf trotzdem durchzieht, können Sie Schadensersatz verlangen.

Was kostet das?

Die Ausübung des Vorkaufsrechts kostet Geld - aber weniger, als Sie denken:

• Notarkosten: Ca. 1.500-3.000 € (je nach Kaufpreis). Das ist die gleiche Gebühr wie bei jedem Immobilienkauf.
• Einschreiben mit Rückschein: Ca. 6 € pro Brief.
• Anwalt: Wenn Sie ihn brauchen, ca. 500-1.200 €. Aber oft reicht ein einfacher Brief.
• Finanzierung: Keine Kosten, aber Sie brauchen einen Kredit. Holen Sie sich Angebote.

Im Vergleich zum Kaufpreis ist das ein kleiner Betrag. Und es ist ein Investment in Ihre Zukunft.