Bauantrag für Immobilien stellen: Diese Dokumente müssen Sie vorbereiten

Bevor Sie mit dem Bau Ihres Hauses beginnen, müssen Sie einen Bauantrag stellen. Ohne die richtigen Unterlagen gibt es keine Baugenehmigung. Und ohne Genehmigung dürfen Sie nicht bauen. Das klingt einfach, aber viele Bauherren unterschätzen, wie komplex die Vorbereitung ist. Ein falscher Maßstab, ein fehlender Nachweis, eine ungenaue Flächenberechnung - schon kann der Antrag abgelehnt werden oder monatelang liegen bleiben. Hier erfahren Sie, welche Dokumente wirklich nötig sind, wie Sie sie richtig zusammenstellen und wie Sie Zeit und Ärger vermeiden.

Was genau ist ein Bauantrag?

Ein Bauantrag ist der offizielle Antrag, den Sie bei Ihrem zuständigen Bauamt einreichen, um die Erlaubnis zu bekommen, ein Gebäude zu errichten, zu verändern oder die Nutzung zu ändern. Es geht nicht nur um ein Formular. Es geht um eine detaillierte technische Darstellung Ihres Projekts - mit allen Berechnungen, Plänen und Nachweisen, die die Behörde braucht, um zu prüfen, ob Ihr Bau den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Das gilt für Neubauten, Anbauten, Dachgeschossausbauten oder sogar die Umwandlung einer Garage in eine Wohnung.

Die genauen Regeln finden Sie in der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes. Ob Sie eine Garage bauen, ein Dachgeschoss ausbauen oder ein Einfamilienhaus errichten - fast jedes Bauvorhaben benötigt eine Genehmigung. Nur sehr kleine Anlagen wie Carports unter 30 Quadratmetern oder Gartenlauben ohne Fundament sind oft genehmigungsfrei. Aber: Im Zweifel immer fragen. Ein falscher Schritt kann teuer werden.

Welche Dokumente brauchen Sie wirklich?

Es gibt keine einheitliche Liste für ganz Deutschland. Aber alle Bundesländer verlangen dieselben Kernunterlagen. Hier ist die Standard-Checkliste, die in fast jedem Bauamt akzeptiert wird:

• Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Lageplan: Dieser zeigt, wer Eigentümer des Grundstücks ist, welche Flächen genau zum Grundstück gehören und wo die Grenzen liegen. Der Plan muss den geplanten Bau mit einem roten Strich markieren.
• Lage- und Freiflächenplan: Zeigt, wo das Gebäude auf dem Grundstück steht, wie groß die Abstände zu Nachbarn sind, wo die Einfahrt liegt und wie viel Freifläche bleibt. Hier werden die Abstandsflächen nach dem Bebauungsplan überprüft - ein häufiger Fehlerpunkt.
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100: Mindestens Grundriss (mit Raumbezeichnungen), Außenseitenansichten und mindestens einen vertikalen Schnitt. Die Zeichnungen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser - also einem Architekten oder Bauingenieur - erstellt werden. Eigenentwürfe von Laien werden meist abgelehnt.
• Baubeschreibung: Ein Text, der beschreibt, was gebaut wird: Materialien, Dachform, Fenstergrößen, Anzahl der Geschosse, Nutzung. Hier müssen Sie konkret sein: „Dach aus Ziegel“ ist gut, „Dach aus irgendeinem Material“ ist kein Nachweis.
• Berechnung der Wohn- und Nutzflächen: Muss nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) erfolgen. Das ist kein grober Schätzwert. Es ist eine exakte Aufstellung, welche Räume wie viel Quadratmeter haben. Toleranz: maximal 2 Prozent Abweichung zur tatsächlichen Bauausführung.
• Statiknachweise: Werden für alle tragenden Elemente benötigt: Wände, Decken, Balkone, Fundamente. Die Berechnungen zeigen, dass das Gebäude auch bei Schnee, Wind oder Erdbeben steht. Ein einfacher Satz wie „das ist stabil“ reicht nicht.
• Brandschutznachweise: Werden für alle Gebäude mit mehr als zwei Geschossen oder mit Wohnungen verlangt. Hier wird geprüft, ob Fluchtwege ausreichend sind, ob Türen feuerhemmend sind und ob Materialien die richtige Feuerwiderstandsdauer haben.
• Wärmeschutznachweis: Seit 2020 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Sie müssen nachweisen, dass Ihr Haus den aktuellen Energieeffizienzstandards entspricht - mit Dämmwerten, Fenster-U-Werten und Heizungsleistung.
• Entwässerungsplan: Zeigt, wie Regenwasser vom Dach und von der Fläche abgeleitet wird. Wird es in die öffentliche Kanalisation geleitet? Oder in einen eigenen Auffangbehälter? Das muss klar dargestellt sein.
• Grundbuchauszug: Bestätigt, dass Sie tatsächlich Eigentümer des Grundstücks sind. Ohne diesen wird der Antrag nicht bearbeitet.
• Architektenvertrag und Bauvertrag: Beide müssen unterschrieben vorliegen. Sie beweisen, dass Sie einen Fachmann beauftragt haben und dass der Bau tatsächlich stattfinden wird.

Die Unterlagen müssen in dreifacher Ausfertigung eingereicht werden - oder digital, je nach Bundesland. In 14 von 16 Bundesländern ist die digitale Einreichung bereits möglich. Bayern führt mit dem Digitalen Bauantrag die Entwicklung an.

Warum sind die Abstandsflächen so wichtig?

Ein großer Teil aller Bauanträge scheitert an den Abstandsflächen. Das ist nicht nur eine Formality. Es geht um Rechte Ihrer Nachbarn. Nach dem Bebauungsplan und der Landesbauordnung müssen Sie vom Grundstücksgrenze einen bestimmten Abstand einhalten - je nach Gebäudehöhe und Nutzung. Ein zweigeschossiges Haus braucht mehr Abstand als ein Einfamilienhaus mit nur einem Geschoss.

Die meisten Fehler: Bauherren messen von der Hauswand aus - aber richtig ist: vom äußeren Punkt des Gebäudes, also auch vom Dachüberstand oder Balkon. Oft wird auch vergessen, dass die Abstandsflächen zu allen Nachbargrundstücken gelten - nicht nur zu einer Seite. Und: Die Nachbarn müssen den Lageplan unterschreiben. Das ist kein Formsache. Das ist ein rechtlicher Schritt. Wenn ein Nachbar seine Unterschrift verweigert, bleibt der Antrag liegen - bis das Problem gelöst ist.

Wer darf die Unterlagen erstellen?

Sie können nicht einfach selbst einen Grundriss zeichnen und ihn beim Bauamt abgeben. Die Bauzeichnungen, Statik, Brandschutz- und Wärmeschutznachweise müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden. Das ist entweder ein Architekt oder ein Bauingenieur. Wer das nicht macht, riskiert eine Ablehnung.

Studien zeigen: 78 Prozent aller Verzögerungen im Genehmigungsverfahren entstehen durch unvollständige oder fehlerhafte Unterlagen. Die häufigsten Fehler: ungenaue Abstandsflächen (32 %), fehlende Statik (25 %), unvollständige Entwässerungspläne (18 %). Und: 65 Prozent der selbst erstellten Anträge werden von der Behörde mit Rückfragen zurückgeschickt. Das kostet Zeit - und Zeit ist Geld.

Ein Architekt kostet zwischen 3.500 und 5.000 Euro - aber er spart Ihnen bis zu 87 Stunden Arbeit und verhindert Monate Verzögerung. Die Kosten amortisieren sich schnell. Denn ein abgelehnter Antrag, eine Nachbesserung oder ein Widerspruch kostet mehr als die professionelle Unterstützung.

Wie lange dauert die Bearbeitung?

Im Durchschnitt braucht das Bauamt drei bis sechs Monate, um Ihren Antrag zu prüfen. Komplexe Projekte - wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbegebäude - können bis zu zwölf Monate dauern. Die Zeit beginnt, sobald alle Unterlagen vollständig vorliegen. Wenn etwas fehlt, stoppt die Uhr. Und sie startet erst wieder, wenn Sie die Nachbesserung einreichen.

Digitalisierte Verfahren verkürzen die Zeit. In Bundesländern mit Online-Bauantrag läuft die Bearbeitung durchschnittlich 22 Arbeitstage schneller. Bis 2025 wird die digitale Einreichung in allen Bundesländern Standard sein. Das ist ein großer Vorteil - aber nur, wenn die Unterlagen richtig sind. Eine digitale Einreichung mit falschen Plänen bringt nichts.

Was passiert, wenn Sie ohne Genehmigung bauen?

Das ist kein kleiner Fehler. Das ist ein Verstoß gegen das Baurecht. Die Behörde kann:

• Den Bau sofort stoppen
• Eine Rückbaubehörde veranlassen - Sie müssen das Haus abreißen
• Eine Geldstrafe verhängen - bis zu 100.000 Euro sind möglich
• Den Verkauf des Hauses unmöglich machen - kein Notar wird eine Genehmigung ohne Bauantrag akzeptieren

Und: Selbst wenn Sie das Haus fertigstellen, bleibt es rechtlich unsicher. Sie können es nicht verkaufen, nicht vererben, nicht mit Krediten finanzieren. Die Baugenehmigung ist der Schlüssel zur rechtlichen Sicherheit.

Was Sie vor der Antragstellung tun sollten

Viele Bauherren warten, bis alle Unterlagen fertig sind - und reichen dann den Antrag ein. Das ist riskant. Besser: Sprechen Sie vorher mit der Gemeinde. Fragen Sie beim Bauamt nach: „Ist mein Projekt im Bebauungsplan erlaubt?“ „Gibt es besondere Vorgaben für die Fassade?“ „Ist die Erschließung mit Wasser und Abwasser gesichert?“

Ein Gespräch mit dem Bauamt vor der Antragstellung erhöht die Erfolgsquote um 35 Prozent. Sie vermeiden teure Nachbesserungen. Sie sparen Zeit. Und Sie vermeiden Enttäuschung. Es ist kein Bonus - es ist eine Pflicht.

Wann müssen Sie den Antrag einreichen?

Reichen Sie den Bauantrag mindestens acht Wochen vor Baubeginn ein. Warum? Weil die Behörde nicht nur prüft - sie kann auch Nachfragen stellen, Anträge zurückfordern oder einen Baugutachter hinzuziehen. Wenn Sie erst zwei Wochen vor Baubeginn einreichen, starten Sie mit einem großen Risiko. Der Baubeginn muss auf die Genehmigung warten. Die Schnurgerüsteinmessung - die genaue Festlegung der Baustelle - darf erst nach Genehmigung erfolgen. Sie brauchen den Bauantrag, um überhaupt loslegen zu können.

Was kommt nach der Genehmigung?

Nach Erhalt der Baugenehmigung müssen Sie die Baustelle vorbereiten. Das bedeutet: Die Schnurgerüsteinmessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI). Er markiert die genaue Lage des Gebäudes, die Höhenlage und die Außenkanten. Danach dürfen Sie graben. Danach dürfen Sie bauen.

Und: Sie müssen den Bau genau so ausführen, wie in den Unterlagen beschrieben. Abweichungen von mehr als fünf Prozent - zum Beispiel eine größere Wohnfläche oder ein anderes Dach - können zur Aufhebung der Genehmigung führen. Das ist kein kleiner Fehler. Das ist ein juristischer Fall.

Die Anforderungen werden immer strenger. Das Gebäudeenergiegesetz verschärft sich weiter. Ab 2024 werden die Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit noch höher sein. Wer jetzt baut, muss mit höheren Standards rechnen. Und wer ohne Profi baut, wird es schwer haben.

Ein Bauantrag ist kein Formular, den man schnell ausfüllt. Er ist ein technisches Dokument, das Ihr gesamtes Bauvorhaben beschreibt. Und er ist der Schlüssel zu Ihrem Zuhause. Machen Sie ihn richtig. Mit den richtigen Unterlagen. Mit dem richtigen Fachmann. Und mit genug Zeit.