Wenn Sie eine alte Immobilie kaufen und dabei jedes Jahr zehntausende Euro an Steuern sparen können - klingt das zu gut, um wahr zu sein? Doch genau das ist möglich mit Denkmalschutz-Immobilien. In Deutschland stehen über 1,2 Millionen Gebäude unter Denkmalschutz. Viele davon sind verfallen, teuer zu sanieren - und gleichzeitig eine der letzten legalen Steueroasen für Anleger mit hohem Einkommen. Die Regelung, die das ermöglicht, heißt § 7i EStG. Sie erlaubt es, Sanierungskosten nicht über 50 Jahre, sondern in nur 12 Jahren komplett abzuschreiben. Das ist kein Trick. Das ist Gesetz. Und es funktioniert - wenn Sie es richtig machen.
Wie funktioniert die Denkmal-AfA wirklich?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei Denkmalschutz-Immobilien ist kein allgemeiner Steuervorteil, sondern eine gezielte Förderung für den Erhalt historischer Bausubstanz. Sie gilt nur für Gebäude, die offiziell als Kulturdenkmal eingestuft sind - nicht für jeden alten Bau. Die Finanzämter prüfen streng, ob das Objekt tatsächlich unter Denkmalschutz steht. Dafür müssen Sie den Denkmalschutzbehörden nachweisen, dass das Gebäude historische, kulturelle oder architektonische Bedeutung hat. Das steht nicht in der Kaufurkunde, sondern im Denkmallistenverzeichnis der jeweiligen Kommune.Was zahlt der Staat? Wenn Sie 200.000 Euro in die Sanierung investieren, dürfen Sie davon nicht nur 2,5 % pro Jahr abschreiben - wie bei normalen Altbauten. Stattdessen gilt: In den ersten acht Jahren nach Fertigstellung der Sanierung können Sie 9 % der förderfähigen Kosten pro Jahr absetzen. Danach folgen vier Jahre mit 7 % pro Jahr. Das ergibt insgesamt 100 % Abschreibung innerhalb von 12 Jahren. Für eine Sanierung von 200.000 Euro bedeutet das: 18.000 Euro im Jahr für acht Jahre, dann 14.000 Euro für vier Jahre. Insgesamt 200.000 Euro steuerlich absetzbar - und das, obwohl Sie die Immobilie nur einmal gekauft haben.
Wichtig: Nur Maßnahmen, die die Denkmalschutzbehörde als erhaltungsnotwendig genehmigt hat, zählen. Das heißt: Eine neue Küche mit Edelstahl-Design? Nicht förderfähig. Ein originalgetreuer Holzfußboden aus Eiche, der die ursprüngliche Struktur wiederherstellt? Ja. Ein Fenster mit Doppelverglasung, das den historischen Rahmen behält? Ja. Eine neue Heizung im Keller? Nur, wenn sie nicht denkmalgeschützte Wände beschädigt. Die Behörden entscheiden, was erhalten werden muss - nicht Sie.
Wer profitiert wirklich?
Diese Regelung ist kein Geschenk für kleine Anleger. Sie ist ein Werkzeug für Menschen mit hohem Einkommen. Warum? Weil die Steuereinsparung nur dann voll ausgeschöpft werden kann, wenn Sie genug Einkommen haben, das versteuert wird. Wenn Sie 60.000 Euro brutto verdienen, können Sie maximal 20.000 Euro an Steuern sparen - aber nur, wenn Sie auch 20.000 Euro an Einkommensteuer zahlen. Bei 90.000 Euro Einkommen ist der Spielraum größer. Bei 120.000 Euro und mehr wird es richtig interessant.Eine Umfrage der MLP AG unter 500 Investoren aus 2024 zeigt: 78 % haben ein zu versteuerndes Einkommen von über 90.000 Euro. Der Durchschnitt liegt bei 127.500 Euro. Wer weniger verdient, kann die Abschreibung nicht voll nutzen - und hat dann nicht nur weniger Vorteil, sondern auch mehr Risiko. Denn die Immobilie muss mindestens zehn Jahre gehalten werden, sonst muss die gesamte Abschreibung nachträglich versteuert werden. Das ist kein Kleininvestor-Modell. Das ist eine langfristige Strategie für Menschen, die ihre Steuerlast strukturieren wollen.
Wo lohnt sich das am meisten?
Nicht jede Stadt ist gleich. Die größten Chancen liegen dort, wo viele denkmalgeschützte Gebäude stehen, die sanierungsbedürftig sind - und wo die Mieten trotzdem steigen. Leipzig, Dresden, Nürnberg und Bamberg sind 2025 die Hotspots. In Leipzig stieg das Transaktionsvolumen für Denkmalimmobilien von 2020 bis 2025 um 72 %. In Dresden liegen die Mietrenditen nach Sanierung bei 4,8 % bis 5,5 %. In Berlin oder München sind die Preise so hoch, dass die Abschreibung nicht mehr ausreicht, um die Investition zu rechtfertigen.Warum? Weil in diesen Städten die Nachfrage nach historischen Wohnungen steigt - und die Angebotspalette begrenzt ist. Eine sanierte Denkmalimmobilie ist nicht nur eine Investition, sie ist ein Statussymbol. Mieter zahlen mehr für Wohnungen mit originalen Stuckdecken, hohen Räumen und Holztüren. Die Mietsteigerung liegt oft bei 15-25 % gegenüber vergleichbaren Nicht-Denkmalobjekten. Und das, obwohl die Sanierungskosten 30-40 % höher sind.
Die Kosten: Was Sie nicht sehen, aber zahlen
Viele Investoren unterschätzen die Sanierungskosten. Sie sehen den Kaufpreis, rechnen die Abschreibung aus - und vergessen: Die Sanierung ist teurer als geplant. Die Deutsche Stiftung Denkmalpflege dokumentiert: In 65 % der Fälle steigen die Kosten um 15-30 %, weil unerwartete Bauschäden auftauchen. Ein versteckter Holzwurm, eine instabile Außenwand, eine veraltete Dachkonstruktion - alles Dinge, die bei einer normalen Renovierung nicht auftreten, aber bei alten Bauten fast immer.Einer der Investoren auf Immobilienscout24 berichtet: „Ich hatte 150.000 Euro Sanierungskosten geplant. Nachdem die Wand abgebrochen wurde, stellte sich heraus, dass die tragende Wand aus dem 18. Jahrhundert nicht mehr stabil war. Die Kosten stiegen auf 210.000 Euro. Die geplante Steuerersparnis war dahin.“
Dazu kommt: Die Genehmigungen dauern. 3-6 Monate sind normal. Und bis zu 30 % der geplanten Maßnahmen werden von der Denkmalschutzbehörde abgelehnt oder geändert. Sie wollen eine moderne Dusche einbauen? Dann muss der alte Fliesenboden erhalten bleiben. Sie wollen die Heizung modernisieren? Dann darf sie nicht an der historischen Außenwand montiert werden. Die Behörden entscheiden - und oft nicht nach Ihren Wünschen.
Wie vermeiden Sie Steuerprüfung und Fehlentscheidungen?
Die Finanzämter prüfen immer strenger. Im Jahr 2024 stieg die Zahl der Prüfungen um 22 % gegenüber 2023. 15-20 % aller Anträge auf Denkmal-AfA werden beanstandet - meist, weil nicht nachgewiesen werden kann, dass die Maßnahmen wirklich erhaltungsnotwendig waren. Hier kommt der entscheidende Fehler: Viele Investoren beauftragen einen Bauunternehmer, der die Sanierung macht - und dann ein Protokoll aus dem Internet kopiert, um die Behörden zu überzeugen.Das funktioniert nicht. Die Finanzämter verlangen: Ein sanierungskonformes Gutachten von einem anerkannten Denkmalpfleger, der genau beschreibt, warum jede Maßnahme notwendig ist. Und das muss mit Fotos, Bauplänen und Originalunterlagen belegt werden. Ohne das: keine Abschreibung.
Ein Steuerberater mit Spezialisierung auf Denkmalschutz ist nicht optional - er ist Pflicht. Er muss die Sanierungspläne mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen, die Dokumentation vorbereiten und sicherstellen, dass jede Ausgabe korrekt kategorisiert wird. Wer das selbst macht, riskiert eine Nachzahlung von 50.000 Euro oder mehr - inklusive Zinsen.
Was passiert nach 10 Jahren?
Nach zehn Jahren können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen. Das ist ein großer Vorteil gegenüber normalen Mietimmobilien. Dort gilt: Nur wenn Sie die Wohnung mindestens zehn Jahre gehalten haben und sie nach dem 31.12.2008 bezogen haben, ist der Verkauf steuerfrei. Bei Denkmalimmobilien gilt das auch, wenn Sie sie erst 2023 gekauft haben - und sie 2033 verkaufen. Dann zahlen Sie keine Spekulationssteuer. Keine Einkommensteuer. Keine Gewerbesteuer. Nur die Grunderwerbsteuer beim Käufer.Das macht Denkmalimmobilien zu einer attraktiven Anlageform für langfristige Anleger - besonders, wenn Sie die Abschreibung voll ausgeschöpft haben und dann den Gewinn aus dem Verkauf behalten. Viele Investoren nutzen das: Sie sanieren, vermieten, sparen Steuern - und verkaufen nach zehn Jahren mit Gewinn. Der Markt zeigt: Die Nachfrage nach diesen Immobilien steigt. Sie sind nicht nur steuerlich attraktiv - sie sind auch wertstabil.
Was bleibt für 2025 und danach?
Die Regierung hat 2025 bestätigt: Die Regelung bleibt. Keine Abschaffung. Keine Einschränkung. Das Bundesfinanzministerium antwortete auf eine Anfrage der FDP: „Die Sonderabschreibung trägt wesentlich zur Erhaltung des kulturellen Erbes bei.“ Das ifo Institut prognostiziert: Bis 2030 werden 35 Milliarden Euro an Sanierungskosten benötigt - der Staat kann das nicht allein tragen. Also braucht er private Investoren. Und die werden weiterhin mit steuerlichen Vorteilen belohnt.Aber: Die Kosten steigen. Laut Deutschem Mieterbund um 8,5 % pro Jahr. Die Baupreise, die Handwerkerlöhne, die Materialien - alles wird teurer. Das macht die Investition für Menschen mit mittlerem Einkommen zunehmend riskant. Wer nicht über 90.000 Euro Einkommen hat, sollte vorsichtig sein. Wer aber ein hohes Einkommen hat, einen langen Atem und einen guten Steuerberater, der hat 2025 eine der besten Möglichkeiten, Steuern zu sparen - und gleichzeitig etwas zu erhalten, das nicht mehr zu kaufen ist: Geschichte.
Ist jede alte Immobilie denkmalgeschützt?
Nein. Nur Gebäude, die von der örtlichen Denkmalschutzbehörde offiziell als kulturell wertvoll eingestuft wurden, fallen unter den Schutz. Das steht in einem öffentlichen Denkmallistenverzeichnis. Ein altes Haus aus den 1950er-Jahren ist nicht automatisch geschützt - es muss historische, architektonische oder kulturelle Bedeutung haben. Die Behörde prüft das vorab. Sie können das online bei Ihrer Stadt oder Gemeinde nachfragen.
Kann ich die Abschreibung auch auf mehrere Immobilien verteilen?
Ja. Sie können mehrere denkmalgeschützte Immobilien gleichzeitig sanieren und die Abschreibungen auf alle verteilen - solange jede Immobilie einzeln den Anforderungen des § 7i EStG entspricht. Wichtig: Jede Immobilie muss separat genehmigt werden, und jede Sanierung muss dokumentiert werden. Die Gesamtsumme der Abschreibungen darf nicht Ihr Einkommen übersteigen - sonst wird der Überschuss nicht abgesetzt.
Was passiert, wenn ich die Immobilie vor 10 Jahren verkaufe?
Wenn Sie die Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren verkaufen, müssen Sie alle bisher abgesetzten Abschreibungen nachträglich versteuern. Das nennt man „Rückabwicklung“. Die Finanzämter fordern dann die gesamte abgesetzte Summe als Einkommen zurück - inklusive Zinsen. Das kann schnell 50.000 Euro oder mehr ausmachen. Deshalb ist die 10-Jahres-Haltefrist kein Vorschlag - sie ist verpflichtend.
Gibt es Alternativen zur Denkmal-AfA?
Für den Erhalt historischer Bausubstanz gibt es kaum eine vergleichbare Alternative. Andere Förderprogramme wie KfW-Zuschüsse oder Bundesmittel decken oft nur 20-30 % der Kosten ab und sind an strenge Einkommensgrenzen gebunden. Die Denkmal-AfA ist die einzige Regelung, die private Investoren direkt mit einer 100%-Abschreibung belohnt - und das ohne Zuschuss, sondern über die Steuer. Andere Länder haben ähnliche Modelle - aber in Deutschland ist sie die einzige, die so weit reicht.
Kann ich auch als Selbstständiger profitieren?
Ja, besonders. Selbstständige mit hohem Gewinn haben oft eine hohe Einkommensteuerlast. Eine Denkmalimmobilie kann ihre Steuerlast erheblich senken - und gleichzeitig eine langfristige Vermögensanlage aufbauen. Viele Freiberufler und Unternehmer nutzen diese Option, um Einkünfte aus der Selbstständigkeit zu reduzieren und gleichzeitig ein sicheres Vermögen aufzubauen. Wichtig: Die Immobilie muss als private Anlage gekauft werden, nicht als Betriebsvermögen. Sonst gelten andere Regeln.
