Im Jahr 2026 ist das Investieren in Studentenapartments keine Nische mehr - es ist eine der stabilsten und durchschaubarsten Formen von Immobilieninvestments in Deutschland. Mit über 2,87 Millionen Studierenden im Wintersemester 2024/25 und einer Nachfrage, die die öffentlichen Wohnheime bei weitem übersteigt, entsteht ein Markt, der kaum noch auf Lücke warten muss. Doch was macht diese Immobilien so attraktiv? Und wo lauern die Fallgruben? Hier ist, was wirklich zählt.
Warum Studentenapartments funktionieren
Es geht nicht nur um Zahlen, sondern um Verhalten. 84 Prozent der Studierenden in Deutschland wollen nicht im Wohnheim wohnen. Sie wollen ihre eigene Wohnung, auch wenn sie klein ist. Und sie sind bereit, dafür zu zahlen. Eine CBRE-Umfrage aus 2025 zeigt: 45 Prozent würden bis zu 400 Euro im Monat ausgeben, um eine saubere, moderne, möblierte Wohnung in der Nähe der Uni zu haben. Mehr als 20 Prozent zahlen sogar mehr als 500 Euro - und das, obwohl viele von ihnen nur mit BAföG oder Nebenjob finanziert sind. Das liegt an der Struktur. Studentenapartments sind nicht einfach kleine Wohnungen. Sie sind speziell geplant: 20 bis 35 Quadratmeter, komplett möbliert, mit eigenem Bad, Küchenzeile, schnellem WLAN und oft einer Gemeinschaftsküche oder einem gemeinsamen Aufenthaltsraum. Die Mieten liegen zwischen 450 und 899 Euro - je nach Stadt und Ausstattung. In München oder Frankfurt sind 900 Euro keine Seltenheit. In Städten wie Dortmund, Ludwigshafen oder Mainz liegen die Preise bei 600 bis 750 Euro, aber die Auslastung ist trotzdem über 90 Prozent. Die Renditen sind nicht spektakulär, aber stabil. Institutionelle Investoren, die ganze Gebäude kaufen, erzielen Nettoanfangsrenditen von 3,5 bis 4,7 Prozent. Privatanleger, die ein einzelnes Mikroapartment kaufen, rechnen mit 2,8 bis 3,3 Prozent. Klingt wenig? Vergleiche das mit einem normalen Mehrfamilienhaus, das in 2026 mit Zinsen und Baukosten kämpft. Studentenapartments haben kaum Leerstand, keine langen Vermietungszeiten und kaum Mieterwechsel - die meisten Studenten bleiben drei bis vier Jahre.Was kostet ein Studentenapartment?
Du brauchst kein Millionär sein, um einzusteigen. Ein einzelnes Mikroapartment in einer Hochschulstadt kostet zwischen 150.000 und 300.000 Euro. Das ist deutlich weniger als eine klassische Eigentumswohnung in der Innenstadt, die oft über 400.000 Euro kostet. Und du bekommst mehr: Du hast eine fertig ausgestattete Wohnung, die sofort vermietet werden kann. Keine Renovierung, keine Möbelkauf, keine Wartezeit. Noch besser: Die KfW Bank fördert energieeffiziente Sanierungen. Wenn du ein altes Gebäude in der Nähe einer Uni kaufst und es in moderne Studentenapartments umwandelst, bekommst du günstige Kredite und Zuschüsse. Das macht alte, oft unterschätzte Objekte plötzlich interessant. Die Greyfield Group zum Beispiel hat in NRW schon mehrere ehemalige Bürogebäude in 2.200 Wohnungen für Studierende umgewandelt - mit Investitionen von 16 Millionen Euro. Kein Neubau, sondern intelligente Umnutzung.Wer investiert da eigentlich?
Es gibt drei Gruppen. Erstens die öffentlichen Träger: Studierendenwerke wie in Aachen oder Köln. Sie bauen nachhaltig, mit Holz, Solaranlagen und gemeinsamen Flächen. Aber sie haben nicht genug Geld, um die Nachfrage zu decken. Zweitens die privaten Player. Firmen wie die International Campus Group (IC Campus) mit ihren Marken THE FIZZ und HAVENS LIVING bauen ganze Gebäude nur für Studierende. Sie haben digitale Buchungssysteme, Online-Mietverträge und 24/7-Support. Sie verhalten sich wie ein Hotel, nur mit langfristigen Mietern. 2025 haben sie allein in Ludwigshafen 330 neue Apartments eröffnet - und waren innerhalb von zwei Wochen ausgebucht. Drittens die Einzelpersonen. Du. Ein Lehrer. Ein Arzt. Ein Selbstständiger mit etwas Geld übrig. Du kaufst ein Apartment, vermietest es über eine Plattform, und bekommst jeden Monat Miete ohne Stress. Keine Reparaturen, keine Mieterstreitereien. Die meisten Anbieter übernehmen das Management komplett.
Die Chancen: Planbarkeit und Zukunftssicherheit
Was diese Investition so attraktiv macht, ist die Vorhersehbarkeit. Die Nachfrage ist strukturell. Es gibt nicht nur mehr Studierende - es gibt auch mehr Singlehaushalte, mehr internationale Studierende, mehr Menschen, die digitale Lösungen erwarten. Die Apartments sind standardisiert: Einheitliche Größen, einheitliche Ausstattung, einheitliche Mietverträge. Das macht die Verwaltung einfach. Du kannst es fast wie eine Fabrik ablaufen lassen. Und es ist langlebig. Die meisten Objekte sind energieeffizient gebaut, mit Wärmepumpen, LED-Beleuchtung und Smart-Home-Technik. Das bedeutet niedrige Betriebskosten - und das ist für Studierende entscheidend. Wer will schon eine Wohnung mit hohen Nebenkosten? Auch die Stadtentwicklung profitiert. Wo früher leerstehende Häuser waren, entstehen jetzt lebendige Quartiere. Die Nachbarschaft wird lebendiger, die Infrastruktur wird genutzt. Das ist kein Investment - das ist Stadtentwicklung mit Rendite.Die Risiken: Was schiefgehen kann
Aber es gibt einen Haken. Die Zahl der Studierenden wird in den kommenden Jahren sinken. Die doppelten Abiturjahrgänge aus den Jahren 2019 und 2020 sind durch. Die Geburtenraten in Deutschland sind weiter rückläufig. Experten rechnen mit einem Rückgang um 5 bis 10 Prozent bis 2030. Das ist kein Crash - aber eine langsame Abkühlung. Hier liegt der Schlüssel: Die Objekte müssen flexibel sein. Ein Studentenapartment kann leicht in eine Mikrowohnung für junge Berufstätige umgewandelt werden. Die gleiche Größe, die gleiche Ausstattung, der gleiche Standort. Die Miete steigt dann von 650 auf 850 Euro - und die Nachfrage bleibt. Das Problem ist nicht die Wohnung. Das Problem ist der Standort. Wenn du in einer Stadt investierst, die keine Uni hat - oder eine, die abgebaut wird - dann läufst du Gefahr, am Ende ohne Mieter dazustehen. Deshalb ist die Recherche entscheidend. Schau dir an: Hat die Uni neue Studiengänge? Wird sie erweitert? Gibt es ein neues Medizinstudium? Ein neues Ingenieurprogramm? Ein neues Forschungszentrum? Das sind die echten Indikatoren. Städte wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Nürnberg und das Ruhrgebiet sind sicher. Dort gibt es mehrere Hochschulen, internationale Studierende und eine starke Wirtschaft. Dort wird auch in 10 Jahren noch jemand wohnen wollen.Was du jetzt tun kannst
Wenn du überlegst, in ein Studentenapartment zu investieren, dann mache diese drei Schritte:- Prüfe den Standort. Nur Städte mit mindestens zwei Hochschulen und über 20.000 Studierende sind sicher. Vermeide Kleinstädte ohne Uni-Expansion.
- Prüfe die Ausstattung. Keine alten Wohnungen ohne eigenes Bad. Keine Apartments ohne Küchenzeile. Keine Einheiten ohne moderne Isolierung. Die Mieter erwarten Standard - und zahlen dafür.
- Prüfe das Management. Kaufe nur, wenn ein professioneller Anbieter das Management übernimmt. Du willst keine Mietverträge, keine Reparaturen, keine Streitereien. Lass es jemand anderen machen.
Was passiert, wenn die Studenten weg sind?
Du hast Angst, dass die Nachfrage irgendwann zusammenbricht? Dann denk an das größte Potenzial: Konversion. Ein Studentenapartment ist nichts anderes als eine kleine, gut geplante Wohnung. Wenn die Studierenden weniger werden, kannst du es einfach an junge Berufstätige vermieten. Oder an Singles, die in der Stadt arbeiten. Oder an Rentner, die in der Nähe von Kliniken leben wollen. Das ist der Unterschied zu anderen Immobilien: Studentenapartments sind nicht an eine Nutzungsform gebunden. Sie sind an eine Lage gebunden. Und diese Lage - in der Nähe von Bildungseinrichtungen - bleibt attraktiv, egal wer wohnt.Die Zahlen im Überblick
- Studierende in Deutschland (2025): 2,87 Millionen
- Gebauter Wohnraum: 30.000 Mikroapartments, weitere 20.000 in Planung
- Durchschnittliche Miete: 600-800 Euro (je nach Stadt)
- Auslastungsquote: 90-95 % an Top-Standorten
- Investitionssumme pro Wohnung: 150.000-300.000 Euro
- Netto-Rendite (Privatanleger): 2,8-3,3 %
- Finanzierungshilfe: KfW-Zuschüsse für energieeffiziente Sanierungen
Sind Studentenapartments wirklich sicherer als andere Immobilien?
Ja - aber nur, wenn du an den richtigen Orten investierst. An Hochschulstandorten mit stabiler Nachfrage und guter Infrastruktur sind Studentenapartments stabiler als normale Wohnungen. Die Auslastung ist höher, die Mieterwechsel seltener, und die Mieten sind weniger anfällig für Konjunkturschwankungen. Aber in Städten ohne Uni oder mit sinkenden Studierendenzahlen ist das Risiko höher.
Wie hoch sind die laufenden Kosten?
Die laufenden Kosten liegen bei 150-250 Euro pro Monat pro Wohnung - inklusive Hausverwaltung, Reinigung, Wartung und Strom für Gemeinschaftsflächen. Das ist vergleichbar mit einer normalen Eigentumswohnung. Wichtig: Wenn du ein professionelles Management nutzt, werden diese Kosten meist in der Miete enthalten - du zahlst nichts extra.
Kann ich ein Studentenapartment mit einem Kredit finanzieren?
Ja. Banken bieten spezielle Kredite für Immobilien mit Mieterverträgen an. Da die Mietverträge meist drei Jahre laufen und die Auslastung hoch ist, gelten Studentenapartments als sichere Besicherung. Du bekommst oft bis zu 70-80 Prozent der Kaufsumme als Kredit. KfW-Zuschüsse für Sanierungen können die Finanzierung zusätzlich verbessern.
Was ist der Unterschied zwischen Studentenapartments und Wohnheimen?
Wohnheime werden von Studierendenwerken betrieben, sind oft günstiger, aber auch weniger privat. Studentenapartments sind privat, individuell vermietet, voll möbliert und haben eigene Bäder. Die Miete ist höher, aber die Wohnqualität ist deutlich besser. Viele Studierende bevorzugen das - und das ist der Markt.
Lohnt sich ein Investment in kleineren Städten wie Graz oder Linz?
In Graz gibt es zwar eine Universität, aber die Nachfrage ist begrenzt. Die Stadt hat nur etwa 40.000 Studierende - das ist zu wenig für ein großes Investment. Linz hat keine große Uni. Für Privatanleger lohnen sich diese Städte nur, wenn du eine Wohnung als Zweitwohnsitz kaufst. Für professionelle Rendite ist der Fokus auf Großstädte mit mehr als 100.000 Studierenden sinnvoll.
