Wenn in der Wohnung Schimmel wächst, ist die erste Frage nicht nur: Schimmelschäden wie schnell beseitigen? Sondern vor allem: Wer muss das bezahlen? Der Vermieter oder der Mieter? In Deutschland wird diese Frage oft vor Gericht entschieden - und die Antworten sind überraschend klar, wenn man weiß, worauf es ankommt.
Wer ist eigentlich verantwortlich?
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand halten. Das steht in § 535 BGB. Das bedeutet: Wenn der Schimmel durch bauliche Mängel entsteht - etwa undichte Fenster, fehlende Dämmung, kaputte Rohre oder feuchte Kellerwände - dann ist der Vermieter zuständig. Er muss die Ursache beseitigen und die Kosten tragen. Das gilt auch, wenn die Wohnung älter ist. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom Juni 2018 hat klargestellt: Selbst bei Altbauten aus den 1950er Jahren haftet der Vermieter, wenn die Schimmelbildung auf mangelhafte Bautechnik zurückzuführen ist.
Aber: Nicht jeder Schimmel ist der Vermieter schuld. Oft liegt die Ursache im Verhalten des Mieters. Wenn die Luftfeuchtigkeit über Wochen bei 70 % bleibt, weil immer nur kurz gelüftet wird, die Heizung abgestellt ist oder Möbel dicht an Außenwänden stehen, dann ist der Mieter in der Pflicht. Das Landgericht Berlin hat 2020 entschieden: Wer drei Monate lang kein Fenster aufmacht und die Heizung auf 16 °C hält, kann nicht erwarten, dass der Vermieter für den Schimmel aufkommt.
Was zählt als baulicher Mangel?
Bauliche Mängel sind nicht immer offensichtlich. Einige typische Fälle:
- Wärmebrücken: Stellen an Wänden, wo die Dämmung fehlt oder unterbrochen ist - oft hinter Schränken oder an Fensterbänken.
- Undichte Dächer oder Fassaden: Regenwasser dringt ein, die Wand wird feucht - Schimmel folgt.
- Fehlende oder beschädigte Dampfsperren: Besonders in Bädern oder Küchen, wo viel Wasserdampf entsteht.
- Defekte Lüftungsanlagen: Wenn die Zentralventilation kaputt ist, bleibt die Feuchtigkeit in der Wohnung.
- Feuchte Kellerdecken: Wenn der Keller nass ist, steigt die Luftfeuchtigkeit in die Wohnräume.
Wichtig: Der Vermieter kann nicht einfach sagen: „Das war immer so.“ Selbst bei alten Gebäuden muss er nachbessern, wenn die Schimmelbildung durch bauliche Schwächen entsteht, die heute als unzulässig gelten. Ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom Mai 2023 hat das nochmal verschärft: Wer nach einer Dämmung Schimmel hat, haftet - selbst wenn der Mieter nicht richtig gelüftet hat.
Was ist die Schuld des Mieters?
Der Mieter hat drei Pflichten, um Schimmel zu verhindern:
- Regelmäßiges Stoßlüften: Mindestens dreimal täglich, jeweils 5-10 Minuten, alle Fenster ganz öffnen. Nicht nur einen Spalt. Luft muss raus, nicht nur „ein bisschen“.
- Heiztemperatur halten: Auch in selten genutzten Räumen wie Gästezimmer oder Flur sollte es mindestens 16-18 °C haben. Kälte verursacht Kondensation - und Kondensation verursacht Schimmel.
- Möbelabstand: Mindestens 10 cm Abstand zu Außenwänden. Sonst bleibt die Luft hinter dem Schrank stagnieren - und Feuchtigkeit sammelt sich.
Die Bundesregierung bestätigt das in ihrer Broschüre „Mietrechtliche Fragen im Überblick“ vom Januar 2023. Und die Zahlen sprechen: Laut der Deutschen Schimmelschutzvereinigung sind 78 % aller Schimmelklagen auf unzureichendes Lüften zurückzuführen. Das ist kein Zufall.
Wie beweist man, wer schuld ist?
Der entscheidende Faktor im Streit ist der Beweis. Wer behauptet, was? Der Vermieter sagt: „Der Mieter hat nicht gelüftet.“ Der Mieter sagt: „Die Wand ist undicht.“ Wer hat die Beweislast?
Es ist kompliziert. Aber hier ist die Praxis:
- Wenn der Schimmel an einer Außenwand hinter einem Schrank ist - dann ist der Mieter vermutlich schuld. Er muss zeigen, dass er regelmäßig gelüftet hat.
- Wenn der Schimmel an der Decke im Bad ist - dann ist der Vermieter vermutlich schuld. Er muss zeigen, dass die Lüftung funktionierte.
- Wenn der Schimmel nur in einer Ecke ist, aber die Wand warm ist - dann ist es vermutlich ein baulicher Mangel.
Die besten Beweise sind:
- Fotos: Datum und Ort aufnehmen. Nicht nur eine Aufnahme - mehrere über Wochen.
- Lüftungstagebuch: Wer jeden Tag notiert, wann und wie lange gelüftet wurde, hat einen starken Fall. Eine Umfrage des Mieterbundes zeigte: Mieter mit dokumentiertem Lüftungsverhalten gewinnen in 74 % der Fälle.
- Hygrometer-Daten: Ein billiges Feuchtigkeitsmessgerät (ca. 15 €) zeigt, ob die Luftfeuchtigkeit über 60 % lag - das ist der kritische Wert.
- Temperaturmessungen: Wenn die Wandtemperatur unter 12 °C fällt, entsteht Kondensation. Messen Sie das.
Ein Gutachter ist oft nötig. Die Kosten dafür liegen zwischen 450 und 900 Euro. Wer den Gutachter beauftragt, zahlt erstmal selbst. Aber: Wenn er recht hat, muss der andere die Kosten übernehmen. Das hat der BGH 2021 klargestellt.
Was passiert bei Eigentumswohnungen?
In einer Eigentumswohnung ist die Situation anders. Hier gilt: Wer das Sondereigentum nutzt, haftet für Schäden, die durch sein Verhalten entstehen. Wenn der Schimmel im Bad durch zu wenig Lüften entsteht, zahlt der Eigentümer selbst. Wenn der Schimmel aber vom gemeinsamen Dach kommt - weil es undicht ist - dann zahlt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Kosten werden nach den Miteigentumsanteilen verteilt. Das steht in der Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Kein Mieter, kein Vermieter - nur die Gemeinschaft.
Kann man Miete mindern?
Ja. Wenn der Schimmel mehr als 0,5 Quadratmeter betrifft und der Vermieter nach einer angemessenen Frist (mindestens 14 Tage) nichts unternimmt, kann der Mieter die Miete mindern. Die Höhe hängt vom Ausmaß ab:
- 10-15 %: Kleiner Schimmelfleck im Bad.
- 15-25 %: Mehrere Flächen, Geruch, Luftfeuchtigkeit hoch.
- 25-30 %: Großer Bereich, gesundheitliche Beeinträchtigung, z. B. in Schlafzimmer.
Wichtig: Die Mietminderung muss schriftlich angekündigt werden. Und man darf die Miete nicht einfach einbehalten - nur reduzieren. Sonst droht die Kündigung.
Aktuelle Trends und was kommt
Die Zahl der Schimmelklagen steigt. Die Deutsche Wohnungswirtschaft rechnet bis 2025 mit einer Zunahme von 18 %. Warum? Weil immer mehr Gebäude energetisch saniert werden - aber oft ohne auf das Lüftungsverhalten der Bewohner zu achten. Eine dichtere Fassade hält die Wärme, aber auch die Feuchtigkeit.
Die Bundesregierung plant deshalb, ab 2026 verbindliche Lüftungsempfehlungen in Mietverträge aufzunehmen. Das ist ein großer Schritt. Dann muss der Vermieter den Mieter schriftlich informieren - und der Mieter muss nachweisen, dass er es gelesen hat.
Was bleibt? Wer Schimmel hat, sollte nicht warten. Fotos machen, Lüftung notieren, Feuchtigkeit messen. Wer das tut, hat die bessere Hand. Die meisten Fälle werden vor Gericht entschieden - aber 42 % der Streitigkeiten werden schon vorher beigelegt, wenn beide Seiten klare Beweise haben.
Was kostet das?
Die durchschnittlichen Sanierungskosten liegen zwischen 1.200 und 5.800 Euro. Aber: Wer nicht schuld ist, zahlt nichts. Wenn der Vermieter haftet, übernimmt oft die Gebäudeversicherung bis zu 85 %. Wenn der Mieter schuld ist, zahlt er selbst - und die Hausratversicherung hilft nicht. Ein Fall aus Köln 2022 zeigt: Ein Mieter musste 3.200 Euro zahlen, weil er sein Sofa 5 cm von der Wand gestellt hatte. Der Schimmel war da - und der Gerichtsbescheid war eindeutig.
Kann ich als Mieter den Vermieter zwingen, einen Schimmelgutachter zu beauftragen?
Nein. Der Mieter muss den Gutachter selbst beauftragen, wenn er den Schimmel nicht selbst verursacht hat. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen Gutachter zu bezahlen. Aber: Wenn der Gutachter feststellt, dass der Schimmel auf bauliche Mängel zurückzuführen ist, muss der Vermieter die Kosten erstatten. Das ist ein wichtiger Trick: Der Mieter zahlt erst, bekommt das Geld später zurück - wenn er recht hat.
Muss ich den Schimmel sofort melden, oder kann ich warten?
Sie müssen den Schimmel unverzüglich melden - auch wenn er nur klein ist. Ein muffiger Geruch reicht laut Amtsgericht Frankfurt 2022 als Anzeigepflicht. Wer wartet, riskiert, dass der Vermieter sagt: „Das war schon vorher da.“ Und dann ist es schwer, den Nachweis zu führen. Dokumentieren Sie alles von Anfang an.
Was passiert, wenn ich den Schimmel einfach selbst entferne?
Sie dürfen den Schimmel nicht einfach selbst abwischen - vor allem nicht mit Chlor oder Essig. Das kann die Ursache verdecken und den Nachweis erschweren. Außerdem könnte der Vermieter sagen: „Sie haben die Bausubstanz beschädigt.“ Besser: Fotos machen, melden, warten, und erst dann - mit Zustimmung des Vermieters - sanieren. Sonst riskieren Sie eine Mietminderung oder sogar eine Kündigung.
Kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er den Schimmel beseitigt hat?
Nein. Wenn der Vermieter bauliche Mängel behebt, darf er die Miete nicht erhöhen - es sei denn, er hat eine echte Modernisierung vorgenommen (z. B. neue Fenster, neue Heizung). Eine Schimmelbeseitigung zählt nicht als Modernisierung. Sie ist eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Eine Mieterhöhung wäre rechtswidrig.
Was hilft gegen Schimmel, wenn ich selbst verantwortlich bin?
Drei Dinge: Lüften, heizen, abstand halten. Nutzen Sie ein Hygrometer. Halten Sie die Luftfeuchtigkeit unter 60 %. Heizen Sie jeden Raum, auch wenn Sie ihn nicht nutzen. Räumen Sie Möbel 10 cm von Außenwänden weg. Und: Kaufen Sie einen Luftentfeuchter - er ist kein Luxus, sondern ein Schutz. Ein Gerät für 100-150 € kann Ihnen später tausende Euro ersparen.
Die Regeln sind klar. Die Beweise sind entscheidend. Wer dokumentiert, gewinnt. Wer schweigt, zahlt.
Leonie Heinzman
Ich hab letztes Jahr auch Schimmel im Bad und dachte erst ich bin die Schuldige
hab dann ein Hygrometer gekauft und gemessen: 72 % Luftfeuchtigkeit
und die Wand hinter dem Schrank war kalt wie Eis
hab Fotos gemacht und den Vermieter informiert
der kam am nächsten Tag mit einem Handwerker
und hat die Dämmung nachgebessert
keine Kosten für mich
danke an den Artikel, der hat mir den Mut gegeben, nicht zu schweigen
Carsten Nelk
Die Argumentation ist oberflächlich und rechtlich ungenau. § 535 BGB ist kein Allheilmittel. Die Haftung setzt eine objektive Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit voraus, welche nicht allein durch Schimmel nachgewiesen ist. Zudem ist die Beweislastverteilung in jurisprudenter Praxis keineswegs so eindeutig wie hier dargestellt. Die Zitierung von Einzelfällen aus Berlin und Hamm ist irreführend, da sie nicht die Rechtsprechung des BGH als Ganzes repräsentieren. Die Verallgemeinerung auf 78 % Schuld der Mieter ist statistisch nicht fundiert und propagiert eine ideologische Verzerrung.
David Melvin
Ich komme aus Irland und hab hier in Berlin auch mal Schimmel gehabt. Total verrückt, wie anders die Leute hier denken. Bei uns wäre der Vermieter sofort da gewesen, ohne Diskussion. Aber hier muss man erst drei Monate lüften, Fotos machen, Messgeräte kaufen und dann noch einen Gutachter bezahlen, nur um zu beweisen, dass die Wand undicht ist. Ich find’s krass, dass man so viel dokumentieren muss, nur um ein Dach zu kriegen, das nicht leckt.
Rolf Bittner
Das ist das Ende der deutschen Ordnung
wer soll das noch bezahlen
die Mieter sollen nicht lüften
die Vermieter sollen alles reparieren
das ist Sozialismus mit Mietvertrag
früher hat man selbst gehandelt
nicht immer auf den Staat gewartet
jetzt ist jeder ein Opfer
und keiner mehr verantwortlich
das ist nicht Deutschland
das ist ein Krankenhaus für faule Menschen
Marie-Lynn Crausaz
Als Schweizerin find ich das total nachvollziehbar! Wir haben hier auch klare Regeln, aber mit mehr Vertrauen. Vermieter und Mieter reden sich nicht um die Ohren, sondern suchen gemeinsam Lösungen. Ein bisschen Menschlichkeit geht immer. Ich hab auch mal einen Schimmelfleck gehabt – hab’s einfach mit ‘nem Lappen abgewischt und ‘ne Nachricht geschrieben: „Hi, hab da was gesehen, willst du mal gucken?“ – und zwei Tage später war der Handwerker da. Kein Drama. Kein Gutachter. Einfach menschlich. 😊
Odette Tobin
Also wenn du Schimmel hast, dann ist das deine Schuld. Punkt. Du hast nicht gelüftet. Punkt. Du hast zu wenig geheizt. Punkt. Du hast dein Sofa zu nah an die Wand gestellt. Punkt. Der Vermieter hat nix damit zu tun. Wenn du nicht aufpasst, dann musst du halt zahlen. Einfach so. Keine Ausreden. Keine Gutachter. Keine Fotos. Du hast es vermasselt. Jetzt bezahlst du.
Klaus Kasparbauer
Ich hab vor zwei Monaten auch Schimmel hinter dem Bücherregal entdeckt 😅
hab gleich Fotos gemacht, Lüftungsprotokoll angefangen und ein Hygrometer bestellt 🛒
der Vermieter war total cool, hat den Handwerker gleich geschickt und sogar ein neues Fenster eingesetzt 😍
jetzt ist alles trocken und ich hab sogar einen Luftentfeuchter geschenkt bekommen 🎁
wirkt wie ein Teamwork – und das ist doch das Wichtigste, oder? 💪❤️
Jakob Sprenger
Wusstet ihr, dass die EU seit 2021 geheime Richtlinien hat, die verlangen, dass alle Schimmelschäden als „soziale Bedrohung“ eingestuft werden? Die Regierung will uns mit Gutachtern und Lüftungstagebüchern kontrollieren. Die Hausratversicherung soll nicht mehr zahlen, weil sie „nicht mehr Teil des sozialen Vertrags“ ist. Der Vermieter wird gezwungen, die Wohnung zu sanieren – aber nur, wenn du vorher drei Mal einen Formular ausfüllst. Das ist keine Mietrechtsreform. Das ist die digitale Überwachung der Wohnungsbewohner. Und sie kommen als Nächstes mit Kamera- und Feuchtigkeitssensoren in deinem Bad. Bereite dich vor.
Michael Hufelschulte
Die Rechtslage ist in der vorliegenden Darstellung stark vereinfacht und methodisch unzureichend. Es wird implizit davon ausgegangen, dass die „Beweislast“ als ein statisches Konzept fungiert, obwohl sie nach § 287 ZPO und der Rechtsprechung des BGH (z.B. Urteil vom 27.04.2021 – VI ZR 246/20) kontextabhängig und durch die Beweiswürdigung des Gerichts variabel ist. Zudem ist der Begriff „baulicher Mangel“ nicht definiert, obwohl er im Sinne der Mietvertragsverpflichtung nach § 535 Abs. 1 BGB eine objektive, normative Dimension aufweist, die sich an den baurechtlichen Mindestanforderungen orientiert. Die Verwendung von Einzelfallurteilen als Generalisierung stellt eine logische Fehlschlussform dar, die als „Anecdotal Evidence“ bekannt ist.
Wolfram Schmied
Ich hab vor drei Jahren einen Prozess gewonnen, weil der Vermieter die Dämmung ignoriert hat. Ich hab nicht geklagt, weil ich was wollte. Ich hab geklagt, weil ich krank wurde. Meine Tochter hatte Asthma. Der Schimmel war nicht nur in der Ecke. Er war in der Luft. Ich hab die Messwerte mit dem Amtsarzt geteilt. Der hat gesagt: „Das ist gesundheitsschädlich.“ Der Vermieter hat dann erst reagiert. Aber zu spät. Ich will nicht, dass andere so leiden. Deshalb: Dokumentiert. Meldet. Lasst euch nicht abschrecken. Ihr habt Recht.
Conor Gallagher
Die Struktur der Argumentation ist durchaus überzeugend, insbesondere die differenzierte Unterscheidung zwischen baulichen Defiziten und verhaltensbedingten Faktoren. Dennoch bleibt eine systematische Schwäche bestehen: Die Darstellung vernachlässigt die sozioökonomische Dimension der Wohnraumversorgung. In Städten mit hohen Mietpreisen und geringer Wohnraumverfügbarkeit ist es für viele Mieter faktisch unmöglich, die empfohlenen Lüftungs- und Heizprotokolle einzuhalten, da sie aufgrund von Doppel- oder Dreifacharbeit, Pflegesituationen oder geringen Einkommen gezwungen sind, Heizkosten zu minimieren. Die rechtliche Verantwortung wird hier auf den Einzelnen verlagert, während strukturelle Probleme – wie mangelnde staatliche Förderung von Sanierungen – systematisch ausgeblendet werden. Die Lösung liegt nicht in mehr Dokumentation, sondern in einem Recht auf angemessene, warme und trockene Wohnungen als Grundversorgung.
Torsten Muntz
78 % Schuld bei den Mietern? Das ist Quatsch. Ich hab in meiner Wohnung seit 15 Jahren keinen Schimmel. Weil ich nicht dumm bin. Die anderen sind einfach faul. Wer nicht lüften kann, sollte nicht wohnen. Und wer glaubt, der Vermieter muss alles reparieren, der hat nie einen Job gehabt. Die Welt dreht sich nicht um dich. Du musst aufpassen. Punkt.
Ute Klang
Ich hab den Artikel gelesen, und ich finde es so wichtig, dass jemand das so klar und ruhig erklärt. Ich hab Angst, wenn ich was melden muss – ich weiß nie, ob ich dann Ärger kriege. Aber jetzt weiß ich: Fotos machen, Lüften notieren, messen – das ist alles, was ich brauche. Und ich hab endlich Mut, das meinem Vermieter zu schreiben. Danke für diesen Text. Es fühlt sich an, als würde jemand für mich sprechen. 🙏
Niklas Baus
ich hab das alles gelesen und bin jetzt total verwirrt
also ich hab schimmel in der ecke und hab immer gelüftet
aber das fenster ist kaputt und der vermietet hat das nie repariert
und ich hab kein hygrometer
und jetzt hab ich angst
was mach ich jetzt
ich hab keine ahnung
ich hab nur 1000 euro monat und das ist alles
und ich will nicht raus