Wenn in der Wohnung Schimmel wächst, ist die erste Frage nicht nur: Schimmelschäden wie schnell beseitigen? Sondern vor allem: Wer muss das bezahlen? Der Vermieter oder der Mieter? In Deutschland wird diese Frage oft vor Gericht entschieden - und die Antworten sind überraschend klar, wenn man weiß, worauf es ankommt.
Wer ist eigentlich verantwortlich?
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand halten. Das steht in § 535 BGB. Das bedeutet: Wenn der Schimmel durch bauliche Mängel entsteht - etwa undichte Fenster, fehlende Dämmung, kaputte Rohre oder feuchte Kellerwände - dann ist der Vermieter zuständig. Er muss die Ursache beseitigen und die Kosten tragen. Das gilt auch, wenn die Wohnung älter ist. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom Juni 2018 hat klargestellt: Selbst bei Altbauten aus den 1950er Jahren haftet der Vermieter, wenn die Schimmelbildung auf mangelhafte Bautechnik zurückzuführen ist.
Aber: Nicht jeder Schimmel ist der Vermieter schuld. Oft liegt die Ursache im Verhalten des Mieters. Wenn die Luftfeuchtigkeit über Wochen bei 70 % bleibt, weil immer nur kurz gelüftet wird, die Heizung abgestellt ist oder Möbel dicht an Außenwänden stehen, dann ist der Mieter in der Pflicht. Das Landgericht Berlin hat 2020 entschieden: Wer drei Monate lang kein Fenster aufmacht und die Heizung auf 16 °C hält, kann nicht erwarten, dass der Vermieter für den Schimmel aufkommt.
Was zählt als baulicher Mangel?
Bauliche Mängel sind nicht immer offensichtlich. Einige typische Fälle:
- Wärmebrücken: Stellen an Wänden, wo die Dämmung fehlt oder unterbrochen ist - oft hinter Schränken oder an Fensterbänken.
- Undichte Dächer oder Fassaden: Regenwasser dringt ein, die Wand wird feucht - Schimmel folgt.
- Fehlende oder beschädigte Dampfsperren: Besonders in Bädern oder Küchen, wo viel Wasserdampf entsteht.
- Defekte Lüftungsanlagen: Wenn die Zentralventilation kaputt ist, bleibt die Feuchtigkeit in der Wohnung.
- Feuchte Kellerdecken: Wenn der Keller nass ist, steigt die Luftfeuchtigkeit in die Wohnräume.
Wichtig: Der Vermieter kann nicht einfach sagen: „Das war immer so.“ Selbst bei alten Gebäuden muss er nachbessern, wenn die Schimmelbildung durch bauliche Schwächen entsteht, die heute als unzulässig gelten. Ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom Mai 2023 hat das nochmal verschärft: Wer nach einer Dämmung Schimmel hat, haftet - selbst wenn der Mieter nicht richtig gelüftet hat.
Was ist die Schuld des Mieters?
Der Mieter hat drei Pflichten, um Schimmel zu verhindern:
- Regelmäßiges Stoßlüften: Mindestens dreimal täglich, jeweils 5-10 Minuten, alle Fenster ganz öffnen. Nicht nur einen Spalt. Luft muss raus, nicht nur „ein bisschen“.
- Heiztemperatur halten: Auch in selten genutzten Räumen wie Gästezimmer oder Flur sollte es mindestens 16-18 °C haben. Kälte verursacht Kondensation - und Kondensation verursacht Schimmel.
- Möbelabstand: Mindestens 10 cm Abstand zu Außenwänden. Sonst bleibt die Luft hinter dem Schrank stagnieren - und Feuchtigkeit sammelt sich.
Die Bundesregierung bestätigt das in ihrer Broschüre „Mietrechtliche Fragen im Überblick“ vom Januar 2023. Und die Zahlen sprechen: Laut der Deutschen Schimmelschutzvereinigung sind 78 % aller Schimmelklagen auf unzureichendes Lüften zurückzuführen. Das ist kein Zufall.
Wie beweist man, wer schuld ist?
Der entscheidende Faktor im Streit ist der Beweis. Wer behauptet, was? Der Vermieter sagt: „Der Mieter hat nicht gelüftet.“ Der Mieter sagt: „Die Wand ist undicht.“ Wer hat die Beweislast?
Es ist kompliziert. Aber hier ist die Praxis:
- Wenn der Schimmel an einer Außenwand hinter einem Schrank ist - dann ist der Mieter vermutlich schuld. Er muss zeigen, dass er regelmäßig gelüftet hat.
- Wenn der Schimmel an der Decke im Bad ist - dann ist der Vermieter vermutlich schuld. Er muss zeigen, dass die Lüftung funktionierte.
- Wenn der Schimmel nur in einer Ecke ist, aber die Wand warm ist - dann ist es vermutlich ein baulicher Mangel.
Die besten Beweise sind:
- Fotos: Datum und Ort aufnehmen. Nicht nur eine Aufnahme - mehrere über Wochen.
- Lüftungstagebuch: Wer jeden Tag notiert, wann und wie lange gelüftet wurde, hat einen starken Fall. Eine Umfrage des Mieterbundes zeigte: Mieter mit dokumentiertem Lüftungsverhalten gewinnen in 74 % der Fälle.
- Hygrometer-Daten: Ein billiges Feuchtigkeitsmessgerät (ca. 15 €) zeigt, ob die Luftfeuchtigkeit über 60 % lag - das ist der kritische Wert.
- Temperaturmessungen: Wenn die Wandtemperatur unter 12 °C fällt, entsteht Kondensation. Messen Sie das.
Ein Gutachter ist oft nötig. Die Kosten dafür liegen zwischen 450 und 900 Euro. Wer den Gutachter beauftragt, zahlt erstmal selbst. Aber: Wenn er recht hat, muss der andere die Kosten übernehmen. Das hat der BGH 2021 klargestellt.
Was passiert bei Eigentumswohnungen?
In einer Eigentumswohnung ist die Situation anders. Hier gilt: Wer das Sondereigentum nutzt, haftet für Schäden, die durch sein Verhalten entstehen. Wenn der Schimmel im Bad durch zu wenig Lüften entsteht, zahlt der Eigentümer selbst. Wenn der Schimmel aber vom gemeinsamen Dach kommt - weil es undicht ist - dann zahlt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Kosten werden nach den Miteigentumsanteilen verteilt. Das steht in der Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Kein Mieter, kein Vermieter - nur die Gemeinschaft.
Kann man Miete mindern?
Ja. Wenn der Schimmel mehr als 0,5 Quadratmeter betrifft und der Vermieter nach einer angemessenen Frist (mindestens 14 Tage) nichts unternimmt, kann der Mieter die Miete mindern. Die Höhe hängt vom Ausmaß ab:
- 10-15 %: Kleiner Schimmelfleck im Bad.
- 15-25 %: Mehrere Flächen, Geruch, Luftfeuchtigkeit hoch.
- 25-30 %: Großer Bereich, gesundheitliche Beeinträchtigung, z. B. in Schlafzimmer.
Wichtig: Die Mietminderung muss schriftlich angekündigt werden. Und man darf die Miete nicht einfach einbehalten - nur reduzieren. Sonst droht die Kündigung.
Aktuelle Trends und was kommt
Die Zahl der Schimmelklagen steigt. Die Deutsche Wohnungswirtschaft rechnet bis 2025 mit einer Zunahme von 18 %. Warum? Weil immer mehr Gebäude energetisch saniert werden - aber oft ohne auf das Lüftungsverhalten der Bewohner zu achten. Eine dichtere Fassade hält die Wärme, aber auch die Feuchtigkeit.
Die Bundesregierung plant deshalb, ab 2026 verbindliche Lüftungsempfehlungen in Mietverträge aufzunehmen. Das ist ein großer Schritt. Dann muss der Vermieter den Mieter schriftlich informieren - und der Mieter muss nachweisen, dass er es gelesen hat.
Was bleibt? Wer Schimmel hat, sollte nicht warten. Fotos machen, Lüftung notieren, Feuchtigkeit messen. Wer das tut, hat die bessere Hand. Die meisten Fälle werden vor Gericht entschieden - aber 42 % der Streitigkeiten werden schon vorher beigelegt, wenn beide Seiten klare Beweise haben.
Was kostet das?
Die durchschnittlichen Sanierungskosten liegen zwischen 1.200 und 5.800 Euro. Aber: Wer nicht schuld ist, zahlt nichts. Wenn der Vermieter haftet, übernimmt oft die Gebäudeversicherung bis zu 85 %. Wenn der Mieter schuld ist, zahlt er selbst - und die Hausratversicherung hilft nicht. Ein Fall aus Köln 2022 zeigt: Ein Mieter musste 3.200 Euro zahlen, weil er sein Sofa 5 cm von der Wand gestellt hatte. Der Schimmel war da - und der Gerichtsbescheid war eindeutig.
Kann ich als Mieter den Vermieter zwingen, einen Schimmelgutachter zu beauftragen?
Nein. Der Mieter muss den Gutachter selbst beauftragen, wenn er den Schimmel nicht selbst verursacht hat. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen Gutachter zu bezahlen. Aber: Wenn der Gutachter feststellt, dass der Schimmel auf bauliche Mängel zurückzuführen ist, muss der Vermieter die Kosten erstatten. Das ist ein wichtiger Trick: Der Mieter zahlt erst, bekommt das Geld später zurück - wenn er recht hat.
Muss ich den Schimmel sofort melden, oder kann ich warten?
Sie müssen den Schimmel unverzüglich melden - auch wenn er nur klein ist. Ein muffiger Geruch reicht laut Amtsgericht Frankfurt 2022 als Anzeigepflicht. Wer wartet, riskiert, dass der Vermieter sagt: „Das war schon vorher da.“ Und dann ist es schwer, den Nachweis zu führen. Dokumentieren Sie alles von Anfang an.
Was passiert, wenn ich den Schimmel einfach selbst entferne?
Sie dürfen den Schimmel nicht einfach selbst abwischen - vor allem nicht mit Chlor oder Essig. Das kann die Ursache verdecken und den Nachweis erschweren. Außerdem könnte der Vermieter sagen: „Sie haben die Bausubstanz beschädigt.“ Besser: Fotos machen, melden, warten, und erst dann - mit Zustimmung des Vermieters - sanieren. Sonst riskieren Sie eine Mietminderung oder sogar eine Kündigung.
Kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er den Schimmel beseitigt hat?
Nein. Wenn der Vermieter bauliche Mängel behebt, darf er die Miete nicht erhöhen - es sei denn, er hat eine echte Modernisierung vorgenommen (z. B. neue Fenster, neue Heizung). Eine Schimmelbeseitigung zählt nicht als Modernisierung. Sie ist eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Eine Mieterhöhung wäre rechtswidrig.
Was hilft gegen Schimmel, wenn ich selbst verantwortlich bin?
Drei Dinge: Lüften, heizen, abstand halten. Nutzen Sie ein Hygrometer. Halten Sie die Luftfeuchtigkeit unter 60 %. Heizen Sie jeden Raum, auch wenn Sie ihn nicht nutzen. Räumen Sie Möbel 10 cm von Außenwänden weg. Und: Kaufen Sie einen Luftentfeuchter - er ist kein Luxus, sondern ein Schutz. Ein Gerät für 100-150 € kann Ihnen später tausende Euro ersparen.
Die Regeln sind klar. Die Beweise sind entscheidend. Wer dokumentiert, gewinnt. Wer schweigt, zahlt.
