Stell dir vor, du ziehst aus deiner Wohnung aus - und dein Vermieter verlangt, dass du die Wände neu streichst, die Tapeten abziehst und den Boden erneuerst. Du hast die Wohnung nie renoviert, sie war beim Einzug schmutzig und abgenutzt. Musst du das trotzdem machen? Mietrecht sagt: Nein, nicht automatisch. Viele Mieter glauben, sie müssten beim Auszug renovieren. Das ist ein Irrglaube. Die Wahrheit ist komplizierter - und viel günstiger für dich.
Wer ist eigentlich für Renovierungen verantwortlich?
Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig, dass die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand bleibt. Das steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), genauer in § 535. Dazu gehören nicht nur kaputte Heizungen oder undichte Dächer, sondern auch Schönheitsreparaturen wie Streichen, Tapezieren oder Bodenbeläge. Das ist kein Bonus, das ist Pflicht. Mieter müssen nicht für abgenutzte Wände oder verfärbte Fensterbänke aufkommen - es sei denn, es steht klar und wirksam im Mietvertrag.
Und hier kommt der entscheidende Punkt: Selbst wenn im Vertrag steht „Mieter verpflichtet sich, alle drei Jahre zu renovieren“, ist das nicht automatisch gültig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das in mehreren Urteilen seit 2015 klar gestellt. Eine Klausel ist nur dann rechtlich bindend, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: Erstens, die Wohnung war beim Einzug renoviert - oder zumindest in einem vergleichbaren Zustand. Zweitens, du hast keinen finanziellen Ausgleich für den unrenovierten Zustand bekommen. Wenn du in eine abgenutzte, graue Wohnung mit abblätternden Tapeten gezogen bist, und der Vermieter dir keinen Rabatt gegeben hat - dann darfst du beim Auszug einfach die Tür hinter dir schließen. Kein Anstrich, keine Tapete, kein Boden.
Was macht eine Renovierungsklausel wirksam?
Nicht jede Formulierung im Mietvertrag hält rechtlich. Viele Standardklauseln sind unwirksam - und das wissen viele Vermieter nicht. Hier ist, was du auf keinen Fall akzeptieren solltest:
- Starre Fristen wie „alle 3 Jahre renovieren“ - ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand
- Die Pflicht, die Wohnung „weiß gestrichen“ zurückzugeben
- Verbot von Farben oder Tapeten - du darfst farbig streichen, wenn du es ordentlich machst
- Verpflichtung, Bodenbeläge oder Tapeten komplett zu entfernen - auch wenn sie noch halten
- Die Forderung, die Wohnung „wie neu“ zurückzugeben - das ist unmöglich bei normalem Gebrauch
Der BGH hat entschieden: Ein Mieter darf nicht für normalen Verschleiß zahlen. Wenn du drei Jahre in einer Wohnung gewohnt hast, ist es normal, dass die Farbe etwas abgenutzt ist. Ein paar Kratzer am Türgriff? Kein Problem. Ein kleiner Fleck an der Wand? Kein Grund zur Panik. Das ist kein Schaden - das ist Leben.
Die einzige gültige Klausel ist eine, die den Zustand bei Einzug als Maßstab nimmt. Wenn du in eine frisch gestrichene, neu getapete Wohnung gezogen bist, dann darfst du auch bei Auszug erwarten, dass du die gleiche Qualität zurücklässt. Aber nur, wenn du dafür keinen Preisnachlass bekommen hast. Wenn du 50 Euro Miete weniger gezahlt hast, weil die Wohnung abgenutzt war - dann ist die Renovierungspflicht weg. Punkt.
Was musst du wirklich tun, wenn du ausziehst?
Beim Auszug musst du die Wohnung nicht renovieren - aber du musst sie sauber zurückgeben. Das ist der Unterschied. „Besenrein“ bedeutet: Kein Müll, keine alten Möbel, keine Spuren von Klebeband, keine verschmierten Fenster. Die Wände müssen nicht weiß sein - sie müssen nur sauber sein. Wenn du selbst gestrichen hast und die Farbe gut hält, brauchst du nichts zu tun. Wenn die Farbe abblättert, weil sie vor deiner Zeit so war - dann ist das nicht deine Schuld.
Was du wirklich tun solltest: Mache Fotos von der Wohnung, bevor du einziehst. Und zwar mit Datum. Zeige die Wände, den Boden, die Fenster, die Heizkörper. Mache ein Übergabeprotokoll mit dem Vermieter - und unterschreibe es gemeinsam. Wenn du das nicht machst, kannst du später nicht beweisen, in welchem Zustand die Wohnung war. Viele Vermieter behaupten dann, sie hätten alles neu gemacht - obwohl das nicht stimmt. Ohne Dokumentation hast du keine Chance.
Und wenn du kleinere Reparaturen gemacht hast? Zum Beispiel einen kaputten Griff ersetzt oder eine Leuchte ausgetauscht? Das ist kein Problem. Solange du nichts zerstört hast, ist das sogar positiv. Aber du darfst nicht verlangen, dass der Vermieter dir das Geld erstattet. Das ist freiwillig - kein Recht.
Was ist mit Schimmel, Feuchtigkeit oder defekten Fenstern?
Das ist etwas ganz anderes. Schimmel, feuchte Wände, undichte Fenster - das ist keine Schönheitsreparatur. Das ist ein Mangel, den der Vermieter beheben muss. Wenn du Schimmel bemerkst, melde ihn sofort schriftlich - per E-Mail oder Brief. Der Vermieter muss dann innerhalb einer angemessenen Frist handeln. Wenn er das nicht tut, kannst du Mietminderung verlangen - oder die Reparatur selbst machen und die Kosten vom Mietpreis abziehen. Aber nur, wenn du vorher schriftlich gemeldet hast.
Das Gleiche gilt für kaputte Heizkörper, defekte Türen oder undichte Dachrinnen. Das ist keine Sache für den Mieter. Das ist die Pflicht des Vermieters. Und wenn er das ignoriert, hast du rechtliche Möglichkeiten - nicht nur gegen die Renovierungspflicht, sondern auch gegen Untätigkeit.
Was passiert, wenn der Vermieter trotzdem Geld verlangt?
Dann ignorierst du ihn - aber nur, wenn du deine Dokumentation hast. Wenn du Fotos vom Einzug hast und den Mietvertrag prüfen konntest, dann hast du die Oberhand. Schicke ihm eine schriftliche Antwort: „Gemäß § 535 BGB und der Rechtsprechung des BGH (Urteil VIII ZR 115/14) besteht keine Renovierungspflicht, da die Wohnung bei Einzug nicht renoviert war und kein angemessener Ausgleich gewährt wurde.“
Wenn er trotzdem droht, die Kaution nicht zurückzuzahlen - dann melde dich beim Mieterverein. In Österreich und Deutschland gibt es kostenlose Beratung. In Graz kannst du zum Wiener Mieterverein oder Verbraucherzentrale gehen. Sie helfen dir, den Vermieter zu beruhigen - oder ihn vor Gericht zu zwingen, die Kaution zurückzuzahlen.
Einige Vermieter versuchen, Mieter mit Angst zu manipulieren: „Wenn du nicht renovierst, behalte ich die Kaution.“ Das ist illegal. Die Kaution darf nur für tatsächliche Schäden einbehalten werden - nicht für normale Abnutzung. Und wenn er sie trotzdem behält, kannst du Klage einreichen. Die Kosten dafür sind gering, und du gewinnst in 9 von 10 Fällen.
Was ist mit kurzfristigen Mietverträgen?
Wenn du nur ein Jahr oder sechs Monate wohnst - musst du trotzdem renovieren? Nein. Selbst wenn der Vertrag „alle 3 Jahre renovieren“ steht, gilt das nicht für dich. Der BGH hat klargestellt: Wer vor Ablauf der vereinbarten Frist auszieht, muss keine anteiligen Kosten zahlen. Du hast nicht die volle Zeit genutzt - also kannst du auch nicht die volle Verantwortung tragen. Das ist fair. Und das ist Recht.
Das bedeutet: Selbst wenn du in eine renovierte Wohnung gezogen bist, aber nach einem Jahr ausziehst, musst du nicht renovieren - es sei denn, du hast eine spezielle Vereinbarung unterschrieben, die das ausdrücklich regelt. Und solche Vereinbarungen sind selten - und oft unwirksam.
Was du jetzt tun solltest
Wenn du noch nicht ausziehst, aber bald ziehen wirst - prüfe deinen Mietvertrag. Suche nach den Worten „Schönheitsreparaturen“, „Renovierungspflicht“, „Tapezieren“, „Streichen“. Lies sie genau. Wenn sie starre Fristen enthalten oder „weiß gestrichen“ verlangen - dann sind sie wahrscheinlich unwirksam.
Wenn du schon ausziehst und dein Vermieter verlangt, du sollst renovieren - dann hole dir einen Rechtsberater. Nicht teuer. Ein Anwalt für Mietrecht kostet oft nur 50-100 Euro für eine Erstberatung. Und viele Mietervereine machen das kostenlos.
Und wenn du gerade einziehst? Mach Fotos. Mach ein Protokoll. Frag den Vermieter: „War die Wohnung renoviert?“ Und schreibe seine Antwort auf. Das ist dein Schutz für die Zukunft.
Letzter Hinweis: Du bist kein Handwerker. Du bist ein Mieter. Deine Aufgabe ist es, die Wohnung zu bewohnen - nicht sie zu sanieren. Das ist nicht deine Pflicht. Das ist die des Vermieters. Und wenn er das vergisst - erinnere ihn mit dem Gesetz.
Muss ich als Mieter beim Auszug die Wohnung renovieren?
Nein, nicht automatisch. Du musst nur renovieren, wenn die Wohnung bei deinem Einzug renoviert war und du keinen Preisnachlass dafür bekommen hast. Außerdem muss die Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam sein. Viele Standardklauseln sind unwirksam - besonders wenn sie starre Fristen oder „weiß gestrichen“ verlangen.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückgibt?
Er darf die Kaution nur für tatsächliche Schäden einbehalten - nicht für normalen Verschleiß. Wenn er sie ohne Grund behält, kannst du eine schriftliche Forderung stellen. Wenn er nicht reagiert, melde dich beim Mieterverein oder reiche eine Klage ein. In den meisten Fällen bekommst du das Geld zurück - oft mit Zinsen.
Darf ich die Wände farbig streichen?
Ja, du darfst farbig streichen - solange du es ordentlich machst und keine Schäden verursachst. Der Vermieter kann dir nicht verbieten, Farbe zu verwenden, es sei denn, es steht ausdrücklich im Vertrag - und selbst dann ist das oft unwirksam. Beim Auszug musst du nicht auf „weiß“ zurückgehen, es sei denn, du hast den Zustand bei Einzug verschlechtert.
Was ist mit Schimmel in der Wohnung?
Schimmel ist immer die Pflicht des Vermieters. Du musst ihn schriftlich melden - per E-Mail oder Brief. Wenn er nicht reagiert, kannst du Mietminderung verlangen oder die Reparatur selbst machen und die Kosten vom Mietpreis abziehen. Der Vermieter darf nicht behaupten, du hättest den Schimmel verursacht - das ist in den meisten Fällen rechtlich nicht haltbar.
Kann ich als Mieter eine Renovierung verlangen?
Du kannst nicht verlangen, dass der Vermieter die Wohnung renoviert - aber du kannst verlangen, dass er sie bewohnbar hält. Wenn die Wände abblättern, die Fenster undicht sind oder die Heizung nicht funktioniert, dann ist das ein Mangel. Du kannst schriftlich auffordern, ihn zu beheben. Wenn er nicht handelt, kannst du Mietminderung oder Reparaturkosten vom Mietpreis abziehen.
