Wer heute eine Immobilie kauft oder verkauft, sieht nicht mehr nur das Haus vor sich. Man sieht auch die Rechnung für die Zukunft. Der deutsche Gebäudebestand hat ein Problem: Ein massiver Sanierungsstau. Das bedeutet einfach gesagt, dass unzählige Häuser und Wohnungen dringend renoviert werden müssen, aber bisher noch nichts passiert ist. Und dieser Rückstand kostet Geld. Wer jetzt in einen unsanierten Altbau investiert, riskiert, dass der Wert seiner Immobilie sinkt. Wer dagegen saniert, kann davon profitieren, dass solche Objekte immer teurer werden.
Die Zahlen von 2025 sind klar. Die Sanierungsquote in Deutschland liegt bei gerade einmal 0,69 Prozent. Bei Eigentümergemeinschaften ist es noch schlimmer: Nur 0,52 Prozent der Fälle werden jährlich saniert. Das ist alarmierend niedrig. Warum? Weil viele Eigentümer die hohen Kosten scheuen oder nicht wissen, wo sie anfangen sollen. Aber der Markt reagiert bereits. Gut sanierte Häuser gewinnen an Wert. Unsanierte Objekte verlieren ihn. Dieser Trend wird sich verstärken, besonders durch neue Gesetze und steigende Energiekosten.
Warum der Sanierungsstau so groß ist
Der Stau hat sich über Jahrzehnte aufgebaut. Viele Häuser aus den 1950er bis 1980er Jahren wurden damals ohne Rücksicht auf Energieeffizienz gebaut. Dämmung war oft dünn oder fehlte ganz. Heizungen waren ineffizient. Lange Zeit gab es wenig politischen Druck zu ändern. Doch seit den verschärften Energiesparverordnungen (EnEV) und dem Bewusstsein für Klimaziele wächst der Druck. Dennoch bleibt die Quote niedrig. Gründe sind komplexe Genehmigungsverfahren, hohe Anfangskosten und fehlende klare Vorgaben. Besonders betroffen sind Eigentümergemeinschaften, wo Entscheidungen schwer zu treffen sind. Hier herrscht oft Uneinigkeit über Prioritäten und Kostenanteile.
Laut dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) liegt die durchschnittliche Sanierungsrate bei Gebäuden dieser Baujahre bei nur 0,45 Prozent pro Jahr. Das reicht bei weitem nicht, um den Bestand modern zu halten. Im Vergleich dazu liegen die Niederlande bei 1,8 Prozent und Schweden bei 1,5 Prozent. Deutschland hinkt deutlich hinter dem EU-Durchschnitt von 1,2 Prozent her. Dieser Rückstand macht sich nun direkt in den Preisen bemerkbar.
Wie sich Sanierung auf den Preis auswirkt
Der Einfluss des Zustands einer Immobilie auf ihren Preis ist heute messbar und signifikant. Laut Daten des Statistischen Bundesamts vom Februar 2025 erzielen Gebäude der Effizienzklasse H (ältere, unsanierte Häuser) im Durchschnitt 18,7 Prozent niedrigere Quadratmeterpreise als Gebäude der Klasse A+. Das ist kein kleiner Unterschied. In Kassel beispielsweise verlieren unsanierte Bestandsimmobilien laut Gutachterausschuss Nordhessen bereits aktuell 15 bis 20 Prozent an Wert im Vergleich zu energetisch sanierten Objekten.
Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben. Erstens steigen die Energiekosten kontinuierlich. Ein schlecht gedämmtes Haus verbraucht viel mehr Strom und Gas. Zweitens ändert sich die Nachfrage. Käufer wollen keine Überraschungen beim ersten Winter. Drittens gibt es gesetzlichen Druck. Ab 2026 gilt eine neue Heizungsverordnung, die den Austausch ineffizienter Öl- und Gaskessel vorschreibt. Wer das nicht vorher macht, muss es später teuer nachholen.
| Kriterium | Sanierte Immobilie | Unsanierte Immobilie |
|---|---|---|
| Preisentwicklung 2025 | +1,1 % bis +2,9 % | -0,8 % bis -1,5 % |
| Energiekosten | Bis zu 35 % niedriger | Hoch, abhängig vom Zustand |
| Verkaufsdauer | Um 45 Tage kürzer | Um 57 Tage länger | r>
| Nachfrage | 78 % der Käufer suchen danach | Nur 12 % Interesse |
| Fördermöglichkeiten | Bis zu 25 % KfW-Förderung | Keine oder geringe Förderung |
Regionale Unterschiede und Markttrends
Nicht überall wirkt sich der Sanierungsstau gleich stark aus. In strukturstarken Städten wie München, Berlin und Hamburg ist die Nachfrage nach sanierten Immobilien sehr hoch. Hier beträgt die Preisdifferenz zwischen sanierten und unsanierten Objekten durchschnittlich 22,4 Prozent. Käufer haben hier oft genug Budget und wollen Komfort. In ländlichen Regionen, insbesondere in Ostdeutschland, ist die Differenz geringer, etwa 15,8 Prozent. Allerdings zeigen unsanierte Objekte hier einen stärkeren absoluten Wertverlust, in extremen Fällen bis zu 25 Prozent. Der Grund: Weniger Käufer, höhere relative Sanierungskosten und weniger Fördermittel.
Der German Real Estate Index (GREIX) bestätigt diese Polarisierung. Während Preise für energieeffiziente Wohnungen im Februar 2025 um 1,1 Prozent stiegen, gaben unsanierte Objekte um 0,8 Prozent nach. Der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (VDP) prognostiziert für 2025 insgesamt eine moderate Preissteigerung von 1 bis 3 Prozent im Bundesdurchschnitt. Für sanierte Einfamilienhäuser rechnet man mit +2,9 Prozent, für Eigentumswohnungen mit +1,1 Prozent. Unsanierte Objekte müssen mit -1,5 Prozent rechnen. Das zeigt: Der Markt segmentiert sich klar. Wer sanieren will, sollte früh handeln.
Kosten, Förderung und praktische Umsetzung
Sanieren kostet Geld. Die durchschnittlichen Kosten liegen bei 450 bis 850 Euro pro Quadratmeter, je nach Umfang. Eine vollständige energetische Gesamtsanierung dauert sechs bis acht Monate, wobei die Planungsphase zwei bis drei Monate in Anspruch nimmt. Das klingt nach viel Aufwand, aber es lohnt sich. Die KfW übernimmt bis zu 25 Prozent der Kosten, wenn die Sanierung die Effizienzklasse EFH 55 oder besser erreicht. Im Durchschnitt übernimmt die KfW 22,5 Prozent der Kosten, wenn dieses Ziel erreicht wird.
Viele Eigentümer wissen jedoch nicht, welche Förderungen möglich sind. Laut dem Deutschen Energieberater-Netzwerk e.V. (DEN) sind 63 Prozent der Eigentümergemeinschaften nicht ausreichend informiert. Das führt zu Verzögerungen und verpassten Chancen. Häufigste Probleme bei Sanierungen sind die Einigung in Eigentümergemeinschaften (78 Prozent der Fälle), die hohen Kosten (65 Prozent) und die Komplexität der Förderanträge (52 Prozent). Lösungsansätze sind Mediationsdienste der Handwerkskammern und die Zusammenarbeit mit zertifizierten Energieberatern. Diese haben eine Erfolgsquote von 85 Prozent bei der Beantragung von Fördermitteln.
Ein konkretes Beispiel aus Leipzig: Ein Nutzer namens 'Hausbesitzer2023' berichtete in einem Online-Forum, dass seine unsanierte Wohnung aus den 70ern erst nach einer energetischen Sanierung für 2.850 Euro pro Quadratmeter verkauft wurde. Vorher lag das Angebot bei 2.350 Euro pro Quadratmeter - also 21,3 Prozent weniger. Das zeigt, wie sich Investitionen auszahlen können. Auch Makler bestätigen diesen Trend. 68 Prozent geben an, dass unsanierte Immobilien schwieriger und länger zu verkaufen sind, mit einer durchschnittlichen Verlängerung der Vermarktungszeit um 57 Tage.
Zukunftsausblick und Empfehlungen
Die Bundesregierung hat im März 2025 den 'Sanierungs-Schub' beschlossen. Ziel ist es, die KfW-Förderung zu erhöhen und bürokratische Hürden zu reduzieren. Erwartet wird eine Steigerung der Sanierungsquote auf 1,2 Prozent bis 2026. Erste positive Signale gab es im Mai 2025: Erstmals seit Mitte 2022 stiegen die Preise für Wohnimmobilien wieder, wobei sanierte Objekte um 1,8 Prozent zulegten, während unsanierte stagnierten. Langfristig prognostizieren Experten wie das Kieler Institut für Weltwirtschaft bis 2035 ein differenziertes Wachstum. Städte wie München (+2,19 Prozent jährlich) und Berlin (+1,01 Prozent jährlich) profitieren besonders von sanierten Immobilien. Ländliche Regionen mit unsanierten Beständen müssen mit negativen Wachstumsraten von bis zu -0,5 Prozent rechnen.
Die EZB-Senkkurspolitik mit einem Leitzins von 2,5 Prozent ab April 2025 hat die Finanzierungskosten gesenkt. Bauzinsen für Kredite mit 10- bis 20-jähriger Laufzeit liegen bei 3,12 bis 3,72 Prozent. Das macht Sanierungsvorhaben attraktiver. Energetisch sanierte Immobilien bieten eine höhere Wertstabilität, mit einer prognostizierten Wertsteigerung von 1,5 bis 2,5 Prozent pro Jahr bis 2030. Unsanierte Objekte konfrontieren mit einem jährlichen Wertverlust von 0,5 bis 1,5 Prozent. Wer jetzt handelt, sichert sich nicht nur einen besseren Preis, sondern auch weniger Sorgen in der Zukunft.
Was ist der Sanierungsstau?
Der Sanierungsstau beschreibt die großen Rückstände bei notwendigen baulichen und energetischen Modernisierungen im deutschen Gebäudebestand. Seit Jahren wurden viele Häuser nicht renoviert, was zu einer wachsenden Lücke führt, die sich nun in den Immobilienpreisen niederschlägt.
Wie stark sinken die Preise bei unsanierten Immobilien?
Unsanierte Immobilien verlieren im Durchschnitt 15 bis 20 Prozent an Wert im Vergleich zu energetisch sanierten Objekten. In einigen Regionen, besonders in Ostdeutschland, kann der Verlust sogar bis zu 25 Prozent betragen.
Welche Förderungen gibt es für die Sanierung?
Die KfW bietet bis zu 25 Prozent Förderung an, wenn die Sanierung die Effizienzklasse EFH 55 oder besser erreicht. Im Durchschnitt übernimmt die KfW 22,5 Prozent der Kosten. Es ist wichtig, frühzeitig mit einem Energieberater zu sprechen, um alle Möglichkeiten zu nutzen.
Warum ist die Sanierungsquote in Deutschland so niedrig?
Die niedrige Quote von 0,69 Prozent liegt an hohen Kosten, komplexen Genehmigungsverfahren und mangelnder Information. Besonders in Eigentümergemeinschaften ist es schwierig, gemeinsame Entscheidungen zu treffen, was zu Verzögerungen führt.
Wie lange dauert eine energetische Sanierung?
Eine vollständige energetische Gesamtsanierung dauert durchschnittlich sechs bis acht Monate. Davon entfallen zwei bis drei Monate auf die Planungsphase. Die genaue Dauer hängt vom Umfang der Maßnahmen und der Verfügbarkeit von Handwerkern ab.
Lohnt sich die Sanierung finanziell?
Ja, die Sanierung lohnt sich. Sanierte Immobilien steigern ihren Wert um 1,5 bis 2,5 Prozent pro Jahr, während unsanierte Objekte an Wert verlieren. Zudem sinken die Energiekosten um bis zu 35 Prozent, und die Verkaufsdauer verkürzt sich erheblich.
Was bringt der 'Sanierungs-Schub' der Bundesregierung?
Der 'Sanierungs-Schub', beschlossen im März 2025, erhöht die KfW-Förderung und reduziert bürokratische Hürden. Ziel ist es, die Sanierungsquote bis 2026 auf 1,2 Prozent zu steigern, um den Rückstand aufzuholen und den Markt zu beleben.
Wie wirkt sich die neue Heizungsverordnung ab 2026 aus?
Ab 2026 muss ineffiziente Heiztechnik ersetzt werden. Das erhöht den Druck auf Eigentümer, ihre Anlagen zu modernisieren. Wer das nicht tut, riskiert hohe Nachholkosten und einen weiteren Wertverlust seiner Immobilie.
