Jedes Jahr steigen Hunderttausende Mieterhöhungen nach Modernisierungen - doch viele Mieter wissen nicht, welche Rechte sie haben. Im Jahr 2022 wurden in Deutschland allein 342.000 Mieterhöhungen wegen Modernisierung beantragt, ein Anstieg von 59 Prozent seit 2018. Doch wer genau darf erhöhen, wie hoch darf die Erhöhung sein und was können Sie als Mieter tun? Hier klären wir alle rechtlichen Leitplanken klar und konkret.
Die rechtliche Grundlage: Was sagt das BGB?
BGB §559 ist die gesetzliche Regelung für Mieterhöhungen nach Modernisierung im Bürgerlichen Gesetzbuch. Diese Vorschrift regelt seit 2019, wie Vermieter Kosten für Modernisierungen auf die Mieter umlegen dürfen. Früher lag die Umlage bei 14 Prozent (ab 1975), doch seit 2019 gilt eine klare Begrenzung: Maximal 8 Prozent der tatsächlichen Kosten pro Jahr dürfen auf die Miete umgelegt werden. Das gilt nur für Modernisierungen, die nach §555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB als solche gelten - also beispielsweise neue Fenster, Heizungssysteme oder Dämmung. Maßnahmen wie einfache Reparaturen oder Schönheitsreparaturen zählen nicht dazu.
Wie wird die Mieterhöhung genau berechnet?
Die Berechnung klingt kompliziert, ist aber logisch. Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Eine 100 m²-Wohnung hat eine Kaltmiete von 800 EUR monatlich (9.600 EUR pro Jahr). Der Vermieter investiert 10.000 EUR in neue Fenster. Die umlagefähige Kosten sind 10.000 EUR, da Fenster als Modernisierung gelten. Die jährliche Mieterhöhung beträgt dann 8 Prozent davon - also 800 EUR. Das bedeutet eine monatliche Erhöhung von 66,67 EUR auf 866,67 EUR. Wichtig: Die Erhöhung gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zustellung der Erklärung (§559b Abs. 2 BGB). Sie dürfen also nicht sofort zahlen, sondern haben Zeit zum Prüfen.
Diese Kosten dürfen umgelegt werden - und welche nicht?
Nicht alle Ausgaben dürfen auf Sie als Mieter abgewälzt werden. Erlaubt sind:
- Lohnkosten für Handwerker
- Baunebenkosten (z.B. Material, Transport)
- Architekten- und Ingenieurhonorare
Nicht umlagefähig sind:
- Finanzierungskosten (z.B. Zinsen für Darlehen)
- Öffentliche Zuschüsse (z.B. Fördergelder aus dem Gebäudeenergiegesetz)
- Erhaltungskosten (z.B. Reparaturen, die zur Instandhaltung gehören)
Bei Kosten unter 10.000 EUR können Sie pauschal 30 Prozent für Erhaltungskosten abziehen. Bei einer Sanierung von 8.000 EUR wären also nur 5.600 EUR umlagefähig. Bei energetischen Modernisierungen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) gelten zusätzliche Regeln: Für Heizungssysteme mit mindestens 65 Prozent regenerativer Energie darf maximal 0,50 EUR pro Quadratmeter monatlich aufgeschlagen werden - mit 15 Prozent Abzug für Erhaltungskosten.
Die Kappungsgrenze: Was Sie als Mieter schützt
Damit Mieterhöhungen nicht zu stark ausfallen, gibt es die Kappungsgrenze eine gesetzliche Obergrenze für Mieterhöhungen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete maximal um 3,00 EUR pro Quadratmeter erhöht werden. Bei Wohnungen mit einer Ausgangsmiete unter 7,00 EUR/m² gilt eine strengere Grenze von nur 2,00 EUR/m². Beispiel: Eine 60 m²-Wohnung mit 500 EUR Kaltmiete (8,33 EUR/m²) darf nach sechs Jahren maximal um 180 EUR (3,00 EUR/m² × 60 m²) erhöht werden - egal wie hoch die Modernisierungskosten waren.
Typische Fehlerquellen: Was Vermieter oft falsch machen
Fast zwei Drittel der Mieterhöhungen enthalten Rechenfehler oder falsche Kostenzuordnungen. Ein konkretes Beispiel: Ein Vermieter in Berlin legte 3.000 EUR für die Entsorgung alter Fenster als Modernisierungskosten um, obwohl dies laut §559 Abs. 2 BGB als Erhaltungskosten gilt. Solche Fehler finden Mietervereine in 68 Prozent der Fälle. Auch die Aufteilung bei Mehrfamilienhäusern ist oft unklar: Kosten müssen proportional zur Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Wenn ein Haus mit 5.000 m² Wohnfläche modernisiert wird, darf der Vermieter nicht einfach alle Kosten auf eine Wohnung umlegen. Die Deutschen Mieterbund ist eine zentrale Organisation, die Mieter bei rechtlichen Fragen unterstützt warnt zudem vor falschen Berechnungen bei energetischen Sanierungen - besonders wenn das Gebäudeenergiegesetz nicht korrekt angewendet wird.
Was können Sie als Mieter tun?
Wenn Sie eine Mieterhöhungserklärung erhalten, haben Sie zwei Monate Zeit, um sie schriftlich anzufechten. Sie haben Anspruch auf Vorlage aller Belege und Kostenaufstellungen. Der Deutscher Mieterbund bietet kostenlose Beratung für Mieter an und erreicht in 85 Prozent der Fälle eine Reduzierung der beantragten Erhöhung. Ein Beispiel: Ein Mieter in Hamburg zweifelte an einer Erhöhung von 1.200 EUR pro Jahr. Nach Prüfung durch den Mieterverein stellte sich heraus, dass der Vermieter 2.000 EUR für eine nicht umlagefähige Heizungspumpe umgelegt hatte. Die Erhöhung wurde auf 800 EUR reduziert. Wichtig: Sie dürfen die Erhöhung nicht einfach ignorieren - sonst verlieren Sie Ihre Rechte.
Aktuelle Entwicklungen: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Seit 2020 regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die energetische Modernisierung von Gebäuden in Deutschland zusätzliche Regeln. Für Heizungssysteme mit mindestens 65 Prozent regenerativer Energie (z.B. Solarthermie oder Wärmepumpen) ist eine Mieterhöhung von maximal 0,50 EUR pro Quadratmeter monatlich erlaubt. Die Kosten dürfen hier aber nur zu 10 Prozent umgelegt werden, wobei 15 Prozent pauschal für Erhaltungskosten abgezogen werden. Die Bundesregierung plant jedoch eine Anpassung: Bis 2025 könnte die Kappungsgrenze für energetische Sanierungen auf 4,00 EUR/m² angehoben werden, um Sanierungen zu fördern. Mieterverbände warnen jedoch vor höheren Belastungen - vor allem für Geringverdiener.
Fazit: Klare Regeln schützen beide Seiten
Die Modernisierungsumlage ist ein ausgewogenes Instrument: Sie ermöglicht Vermietern, Sanierungen zu finanzieren, und schützt Mieter durch klare Obergrenzen. Jeder, der mit Modernisierungen befasst ist, sollte die rechtlichen Grundlagen kennen. Bei Unsicherheiten immer einen Mieterverein konsultieren - das spart Zeit, Stress und Geld. Denn mit guter Kommunikation und transparenten Berechnungen wird die Modernisierung für alle zum Gewinn - nicht nur für den Vermieter.
Wie berechnet sich die Mieterhöhung nach Modernisierung genau?
Die jährliche Mieterhöhung beträgt maximal 8 Prozent der tatsächlich für die Wohnung entstandenen Modernisierungskosten. Beispiel: Bei 10.000 EUR Kosten für eine 100 m²-Wohnung sind das 800 EUR pro Jahr (66,67 EUR monatlich). Die Erhöhung gilt ab dem dritten Monat nach Zustellung der Erklärung. Die Kappungsgrenze (max. 3,00 EUR/m² innerhalb von sechs Jahren) gilt zusätzlich.
Können alle Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden?
Nein. Erlaubt sind Lohnkosten, Materialien und Honorare für Planer. Nicht umlagefähig sind Finanzierungskosten, öffentliche Zuschüsse und Erhaltungskosten (z.B. Reparaturen). Bei Kosten unter 10.000 EUR können 30 Prozent pauschal für Erhaltungskosten abgezogen werden. Bei energetischen Sanierungen nach dem GEG gelten zusätzliche Regeln.
Was ist die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen?
Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor übermäßigen Erhöhungen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete maximal um 3,00 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden. Bei Wohnungen mit einer Kaltmiete unter 7,00 EUR/m² gilt eine strengere Grenze von 2,00 EUR/m². Diese Grenze gilt unabhängig von den Modernisierungskosten.
Wann darf ein Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung beantragen?
Der Vermieter muss die Modernisierung vor Beginn schriftlich ankündigen. Die Erhöhung gilt erst ab dem Beginn des dritten Monats nach Zustellung der Erklärung. Wichtig: Nur Modernisierungen nach §555b BGB (z.B. Fenster, Heizung, Dämmung) berechtigen zur Umlage. Schonende Reparaturen oder Schönheitsreparaturen zählen nicht dazu.
Was tun, wenn die Mieterhöhung unklar ist?
Sie haben zwei Monate Zeit, um schriftlich Einspruch einzulegen. Fordern Sie alle Belege und Kostenaufstellungen an. Der Deutsche Mieterbund bietet kostenlose Beratung an und findet in 85 Prozent der Fälle Fehler in der Berechnung. In vielen Fällen können die Erhöhungen reduziert werden - wie bei einem Berliner Fall, wo falsch umgelegte Entsorgungskosten für alte Fenster entdeckt wurden.
