Immobilienfinanzierung 2025: Zinsen, Eigenkapital und die neue Realität
Im Jahr 2025 ist es nicht mehr möglich, eine Immobilie mit wenig Eigenkapital und einem einfachen Antrag zu kaufen. Die Zeiten, in denen Banken Kredite mit 10 Prozent Eigenkapital vergaben, gehören der Vergangenheit an. Heute verlangen die meisten Institute mindestens 20 bis 30 Prozent - und das nicht nur als Wunsch, sondern als Bedingung. Wer das nicht hat, muss entweder seine alte Wohnung verkaufen oder ganz auf eine neue Immobilie verzichten. Die Kreditvergabe ist härter geworden, die Zinsen höher, die Prüfungen detaillierter. Aber es gibt auch Chancen - wenn man weiß, wo sie liegen.
Was kosten Immobilienkredite heute wirklich?
Die Bauzinsen haben sich stabilisiert, aber sie sind nicht mehr niedrig. Im Oktober 2025 liegen die besten Zinssätze für ein Annuitätendarlehen zwischen 3,4 und 4,3 Prozent pro Jahr, je nach Laufzeit und Beleihungsquote. Bei 60 Prozent Finanzierung (also 40 Prozent Eigenkapital) bekommst du für 25 Jahre einen Zins von 4,1 Prozent. Bei 80 Prozent Finanzierung steigt er auf 4,2 Prozent - und das ist schon eine der besten Konditionen. Wer nur 10 oder 20 Prozent Eigenkapital hat, muss mit über 4,5 Prozent rechnen. Die Zinsen hängen nicht nur vom Markt ab, sondern auch von deiner Bonität, deinem Einkommen und der Immobilie selbst. Ein Einfamilienhaus in Leipzig hat andere Konditionen als eine Wohnung in München.
Einige FinTechs wie Dr. Klein bieten sogar Zinsen von 3,26 Prozent an - aber nur für Kunden mit sehr hohem Einkommen, stabilen Arbeitsverhältnissen und einem Eigenkapital von mindestens 35 Prozent. Die traditionellen Banken wie Sparkasse, Commerzbank oder Deutsche Bank haben zwar höhere Zinsen, aber sie sind oft bereit, komplexere Fälle zu prüfen - besonders wenn du ein KfW-Förderprogramm nutzt.
Die KfW-Förderprogramme: Dein größter Vorteil
Wer 2025 eine Immobilie kauft oder baut, sollte sich zuerst die KfW-Programme ansehen. Sie sind die einzige echte Unterstützung, die der Staat noch bietet. Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 ist das einfachste: Du bekommst bis zu 100.000 Euro zinsgünstig - egal, ob du neu baust oder eine alte Wohnung kaufst. Die Zinsen liegen deutlich unter dem Marktniveau, und du brauchst keine Energieeffizienz-Nachweise.
Wenn du Kinder hast, lohnt sich das KfW-Programm 300 („Wohneigentum für Familien“). Für Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind gibt es Kredite zwischen 170.000 und 270.000 Euro - je nach Kinderzahl und Energiestandard. Ein Einfamilienhaus mit drei Kindern und einer Effizienzklasse 40 (KfW-Standard) kann bis zu 270.000 Euro Förderung bekommen. Das ist mehr als die Hälfte des Kaufpreises in vielen Regionen.
Das neue KfW-Programm 308 („Jung kauft Alt“) ist besonders für junge Familien mit geringem Einkommen interessant. Es unterstützt den Kauf einer bestehenden Immobilie, wenn du sie gleich energetisch sanierst. Die Förderung kann bis zu 150.000 Euro betragen - aber nur, wenn du den Antrag vor dem Kaufvertrag stellst. Viele Käufer verpassen das, weil sie zu spät anfangen.
Warum werden Kredite abgelehnt - auch bei gutem Einkommen?
Es gibt eine große Lücke zwischen dem, was du denkst, und dem, was die Banken sehen. Du hast ein festes Einkommen, 40 Prozent Eigenkapital und keine Schulden? Trotzdem wurde dein Antrag abgelehnt? Das ist nicht selten. Laut einer EY-Umfrage planen 43 Prozent der Banken, deutlich mehr Kreditanträge abzulehnen als noch 2023. Die Gründe sind oft nicht offensichtlich.
Banken prüfen heute nicht nur dein Einkommen, sondern auch deine Beschäftigungssicherheit. Befristete Verträge, Selbstständigkeit oder Freiberufler mit schwankenden Einnahmen werden viel strenger bewertet. Viele Institute verlangen jetzt Gehaltsnachweise von 12 Monaten - nicht mehr nur 6. Wer als Freelancer arbeitet, muss zusätzlich Steuerbescheide und Bilanzen vorlegen. Selbst wenn du 50.000 Euro im Jahr verdienst, kann ein befristeter Vertrag mit nur noch drei Monaten Laufzeit deine Chancen ruinieren.
Auch Senioren ab 60 haben es schwerer. Sie müssen oft 50 Prozent oder mehr Eigenkapital aufbringen, weil die Banken befürchten, dass sie nicht bis zur vollständigen Tilgung arbeiten können. Einige Banken haben spezielle Produkte für Senioren entwickelt - mit flexibler Tilgung, aber höheren Anforderungen an das Vermögen.
Wie lange dauert ein Kredit heute?
Früher bekam man eine Zusage in zwei Wochen. Heute dauert es durchschnittlich 4 bis 6 Wochen - und das, obwohl alles digital läuft. Der Grund: Die Dokumentation ist komplexer. Du brauchst nicht nur Lohnabrechnungen und Kontoauszüge, sondern auch Nachweise über Vermögen, Versicherungen, Nebenkosten und sogar die Herkunft des Eigenkapitals. Wenn du eine Immobilie von deinen Eltern geerbt hast, musst du den Erbschein vorlegen. Wenn du Geld aus einem Aktienverkauf hast, brauchst du den Verkaufsnachweis.
Bei KfW-Programmen ist die Wartezeit noch länger: bis zu 8 Wochen. Die Mittel sind begrenzt, und die Prüfung ist intensiv. Wer erst nach dem Kaufvertrag antritt, riskiert, dass das Geld nicht rechtzeitig kommt - und dann muss er entweder teuer nachfinanzieren oder den Vertrag verlieren. Deshalb: Den KfW-Antrag immer vor dem Kaufvertrag stellen. Nicht danach.
Was du jetzt tun musst - 5 konkrete Schritte
- Rechne dein Eigenkapital genau aus. Zähle nicht nur dein Sparbuch. Dazu gehören auch Aktien, Bausparverträge, Lebensversicherungen mit Auszahlungswert - aber nicht der Wert deiner aktuellen Wohnung, wenn du sie nicht verkaufst.
- Prüfe, ob du KfW-Förderung bekommst. Gehe auf die KfW-Website und nutze den Förderrechner. Wenn du Kinder hast oder eine alte Immobilie sanieren willst, bist du wahrscheinlich berechtigt - aber nur, wenn du rechtzeitig anträgst.
- Sammle alle Unterlagen jetzt. Lohnabrechnungen vom letzten Jahr, Steuerbescheide, Kontoauszüge, Vermögensnachweise, Arbeitsvertrag. Wenn du selbstständig bist: Bilanzen und Gewinn-Verlust-Rechnungen der letzten drei Jahre.
- Starte den Kreditvergleich früh. Frag nicht nur deine Sparkasse. Nutze unabhängige Vergleichsrechner wie Finanztip oder Fiala.de. Aber: Die angezeigten Zinsen sind oft Bestpreise - du bekommst sie nur, wenn du perfekt passt.
- Vermeide große Ausgaben vor der Kreditzusage. Kauf dir nicht ein neues Auto, zahle keine größeren Rechnungen mit Kreditkarte und vermeide neue Verträge. Die Bank prüft dein Konto kurz vor der Auszahlung - und wenn dein Kontostand plötzlich niedriger ist, kann sie den Kredit stornieren.
Was kommt nach 2025?
Die Experten gehen davon aus, dass die Zinsen ab 2026 langsam sinken - wenn die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen senkt. Aber das ist kein Grund, zu warten. Die Förderprogramme der KfW sind unsicher. Es gibt keine Garantie, dass sie 2026 weiterlaufen. Wer jetzt nicht handelt, verpasst vielleicht die letzte Chance, mit günstigen Konditionen eine Immobilie zu finanzieren.
Der Markt hat sich verändert. Es geht nicht mehr darum, eine Wohnung zu kaufen - es geht darum, richtig zu finanzieren. Wer sich vorbereitet, hat heute noch Chancen. Wer wartet, wird später mit höheren Zinsen und weniger Förderung kämpfen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich 2025 für eine Immobilie?
Mindestens 20 bis 30 Prozent. In vielen Fällen, besonders bei geringem Einkommen oder befristeten Arbeitsverhältnissen, verlangen Banken 35 bis 40 Prozent. Kredite mit weniger als 20 Prozent Eigenkapital sind heute praktisch nicht mehr erhältlich - außer mit staatlicher Förderung wie KfW 308.
Kann ich trotz Selbstständigkeit eine Immobilie finanzieren?
Ja, aber es ist schwieriger. Du brauchst mindestens drei Jahre stabile Einkünfte, nachgewiesen durch Steuerbescheide und Bilanzen. Die Bank prüft deine Gewinnentwicklung genau - ein einziges Verlustjahr kann den Antrag gefährden. Ein hohes Eigenkapital (mindestens 35 Prozent) erhöht deine Chancen deutlich.
Warum wird mein Kreditantrag bei der Sparkasse abgelehnt, obwohl ich ein gutes Einkommen habe?
Nicht nur das Einkommen zählt. Die Bank prüft auch deine Beschäftigungssicherheit. Ein befristeter Vertrag mit nur noch 2 Monaten Laufzeit, eine Selbstständigkeit mit schwankenden Einnahmen oder eine vorherige Insolvenz können den Antrag scheitern lassen - selbst bei hohem Einkommen. Auch die Höhe deiner laufenden Verpflichtungen (z. B. Autokredit, Privatkredit) wird genau berechnet.
Was ist der Unterschied zwischen KfW 124 und KfW 300?
KfW 124 ist ein allgemeines Wohneigentumsprogramm - für alle, die eine Immobilie kaufen oder bauen, ohne Energieanforderungen. Du bekommst bis zu 100.000 Euro. KfW 300 ist speziell für Familien mit minderjährigen Kindern und setzt einen hohen Energieeffizienzstandard voraus. Du kannst bis zu 270.000 Euro bekommen - aber nur, wenn du ein klimafreundliches Gebäude baust oder sanierst.
Lohnt sich eine Immobilienfinanzierung 2025 noch?
Ja - aber nur, wenn du dich gut vorbereitest. Die Zinsen sind höher als vor 2020, aber immer noch niedriger als in den 1990er Jahren. Die KfW-Förderung macht den Unterschied. Wer jetzt mit 30 Prozent Eigenkapital und einem KfW-Programm eine Immobilie kauft, kann langfristig günstiger wohnen als jemand, der 2026 ohne Förderung nachkauft. Der Markt ist härter, aber nicht unmöglich.
Susanne Mildau
Ich hab letztes Jahr versucht, eine Wohnung zu kaufen – 35 % Eigenkapital, stabiler Job, keine Schulden. Und trotzdem abgelehnt. Die Bank hat gesagt, mein Einkommen sei "zu unsicher". Ich arbeite seit 8 Jahren im gleichen Büro, und plötzlich bin ich ein Risiko? Ich hab geweint, als ich die Mail gelesen hab. Keine Ahnung, wie andere das schaffen.