Früher war es einfach: Wer ein Haus kaufte, schaute auf die Lage, die Quadratmeterzahl und den Zustand der Fassade. Heute ist das nicht mehr genug. Seit den Energiepreisschocks und dem neuen Energieeffizienzgesetz, das Ende 2023 in Kraft trat, hat sich die Spielregel komplett geändert. Die energetische Qualität eines Gebäudes ist kein Nischenthema mehr für Öko-Enthusiasten, sondern einer der stärksten Hebel für den Immobilienwert. Aber wie groß ist dieser Einfluss wirklich? Und lohnt sich die Investition in eine Sanierung finanziell noch?
Die Antwort lautet: Ja, aber mit großen regionalen und technischen Unterschieden. Neue Daten aus dem Jahr 2024 und 2025 zeigen deutlich, dass energieeffiziente Gebäude deutliche Preisaufschläge erzielen, während ineffiziente Bauten an Attraktivität verlieren. Doch bevor Sie in Dämmung oder neue Heizungen investieren, sollten Sie genau wissen, was die Zahlen sagen.
Der direkte Zusammenhang zwischen Effizienzklasse und Preis
Es gibt keine Grauzone mehr beim Thema Wertsteigerung durch Effizienz. Eine umfassende Studie der Plattform ImmobilienScout24 im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG), veröffentlicht 2024, analysierte 155.000 Objekte über zwölf Monate. Das Ergebnis ist klar: Energieeffiziente Gebäude erzielen durchschnittlich 23 % höhere Preise als nicht sanierte Vergleichsobjekte.
Dieser Effekt lässt sich auch in konkreten Euro-Beträgen fassen. Laut Daten von Immowelt kosten Häuser der höchsten Klasse A+ rund 16 Prozent mehr als solche der mittleren Klasse D. Gehen wir hinunter zur schlechten Klasse H, sehen wir Abschläge von knapp 14 Prozent gegenüber der Referenzklasse D. Noch präziser wird es bei Wohnungen: Pandion Service ermittelte, dass Wohnungen der Klassen A+ und A im Vergleich zu den Klassen D und E einen um etwa 650 Euro höheren Kaufpreis pro Quadratmeter erzielen.
| Energieeffizienzklasse | Preiseffekt gegenüber Klasse D | Bewertung |
|---|---|---|
| A+ / A | +16 % bis +650 €/qm | Hohe Wertsteigerung | D | Referenzwert (0 %) | Mittelfeld |
| H | -14 % | Deutlicher Wertverlust |
CO2-Emissionen als neuer Bewertungsfaktor
Während früher vor allem der Endenergieverbrauch im Fokus stand, rückt zunehmend der spezifische CO2-Ausstoß in den Vordergrund. Eine Studie von Wüest Partner Deutschland untersuchte im Zeitraum 2022 bis 2025 insgesamt 766 Käufe von Mehrfamilienhäusern in Berlin. Hier zeigte sich ein interessanter Wandel:
- In energieeffizienten Gebäuden lagen die Kaufpreise 4,7 Prozent über dem Durchschnitt (Median von 2.672,85 Euro/qm).
- Je Kilogramm CO2-Emissionen pro Quadratmeter und Jahr sinkt der durchschnittliche Preis um rund zwei Euro pro Quadratmeter.
Rüdiger Hornung, leitender Geschäftsführer für Immobilienbewertung und ESG bei Wüest Partner, erklärte dazu: „CO2-Emissionen entwickeln sich zunehmend zu einem relevanten Bestimmungsfaktor der Immobilienbewertung.“ Besonders spannend ist die zeitliche Entwicklung dieses Faktors. Im Jahr 2022 war der Zusammenhang noch kaum messbar (Korrelationskoeffizient von minus 0,08). Bis 2024 wurde er jedoch deutlich sichtbar (Korrelationskoeffizient von minus 0,36). Das bedeutet: Der Markt hat gelernt, Ineffizienz zu bestrafen. Ein Kilogramm CO2 pro Quadratmeter vergünstigte den Preis 2024 bereits um 36 Cent.
Regionale Unterschiede: Wo sich Sanieren wirklich lohnt
Nicht jede Immobilie profitiert gleich stark von einer energetischen Aufwertung. Die BuVEG-Studie identifiziert signifikante regionale und bauliche Unterschiede. Der größte Wertzuwachs bei energieeffizienten Häusern zeigt sich im ländlichen Raum mit 31 % höheren Marktpreisen. Noch dramatischer ist der Effekt bei städtischen Altbauten (Baujahr bis 1949), die nach Effizienzmaßnahmen durchschnittlich 44 % höhere Preise erzielen können.
Allerdings muss man hier die Kosten im Blick behalten. Eine weitere Studie von FUB IGES und PriceHubble vom November 2024 quantifizierte das Potenzial in Milliardenhöhe, zeigte aber auch die wirtschaftlichen Fallstricke:
- München: Immobilien mit hohem Verbrauch könnten durch Sanierung insgesamt 3,3 Milliarden Euro an Wert gewinnen. Nach Abzug der Sanierungskosten bleibt ein Nettogewinn von 2 Milliarden Euro übrig - das entspricht einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 6,9 Prozent.
- Hamburg: Zwar wird auch hier eine Bruttowertsteigerung von 3,7 Milliarden Euro erwartet. Da die Sanierungskosten in der Hansestadt jedoch höher liegen, bleiben nur 0,3 Milliarden Euro (0,6 Prozent) als Nettoertrag übrig.
Fazit: In teuren Großstädten wie München rechnet sich die energetische Sanierung fast immer, da die Preismarge hoch ist. In anderen Regionen müssen Eigentümer genau prüfen, ob die Investitionsumme durch den Mehrwert gedeckt wird.
Warum hat sich die Situation so schnell verändert?
Vielleicht wundern Sie sich: War der Zusammenhang zwischen Effizienz und Wert nicht schon immer gegeben? Tatsächlich gab es widersprüchliche Ergebnisse in der Vergangenheit. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), zitiert in einem Bericht der LBBW aus November 2024, zeigte, dass sich die Preise von energetisch schlechten Gebäuden zwischen 2018 und Mitte 2021 sogar besser entwickelten als die von effizienten Objekten.
Was hat sich also geändert? Zwei Hauptfaktoren treiben den aktuellen Trend:
- Energiepreise: Die massiv gestiegenen Kosten für Gas und Strom machen ineffiziente Gebäude plötzlich teuer im Betrieb. Käufer wollen diese laufenden Kosten nicht mehr tragen.
- Regulatorik: Das neue Energieeffizienzgesetz setzt klare Rahmenbedingungen. Zudem verursacht der Gebäudebestand relativ konstant 14 bis 16 Prozent der gesamten Treibhausgasemissionen (2023 waren es 15,2 Prozent). Der politische Druck auf Sanierungen steigt dadurch kontinuierlich.
Laut mcmakler.de weisen gerade einmal 13 Prozent aller ausgestellten Energieausweise den positiven Kennwert A, A+ oder B auf. Das bedeutet: 87 Prozent der Gebäude haben Luft nach oben. Die Techem Verbrauchskennwerte-Studie, die Daten aus 2,1 Millionen deutschen Wohnungen analysierte, bestätigt, dass im Großteil der deutschen Immobilien die Energieeffizienz nicht ausreichend ist.
Ausblick: Was bedeutet das für Eigentümer und Käufer?
Die Signale aus der Forschung sind eindeutig. Der Trend geht weiter in Richtung höherer Wertigkeit energieeffizienter Immobilien. Mit 60 % der 22 Millionen Gebäude in Deutschland, die laut BuVEG aus energetischer Sicht unzureichend sind, besteht ein enormes Sanierungspotenzial.
Für Eigentümer bedeutet dies: Zögern Sie nicht zu lange. Analysen warnen davor, dass Häuser oder Wohnungen mit schlechter Energieeffizienzklasse in den kommenden Jahren Preisabschläge von 20 bis 30 Prozent erleiden könnten. Gleichzeitig plant die Bundesregierung, das Regelwerk weiter zu überarbeiten. Das sogenannte Heizungsgesetz soll technologieoffener und flexibler werden, doch die Grundrichtung bleibt: Effizienz wird zum Standard.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, schauen Sie nicht nur auf den Quadratmeterpreis. Fragen Sie nach dem genauen CO2-Ausstoß und der Energieeffizienzklasse. Wenn Sie verkaufen oder vermieten, nutzen Sie die Effizienz als Verkaufsargument - sie ist heute bares Geld wert.
Wie viel steigt der Immobilienwert durch energetische Sanierung?
Laut einer Studie von ImmobilienScout24 und BuVEG erzielen energieeffiziente Gebäude durchschnittlich 23 % höhere Preise als nicht sanierte Objekte. Bei städtischen Altbauten kann dieser Anstieg sogar bis zu 44 % betragen.
Welche Energieeffizienzklasse ist am wertvollsten?
Die Klassen A+ und A erzielen die höchsten Preise. Laut Immowelt kosten Häuser der Klasse A+ rund 16 Prozent mehr als solche der mittleren Klasse D. Wohnungen in diesen Top-Klassen liegen im Kaufpreis etwa 650 Euro pro Quadratmeter über denen der Klassen D und E.
Spielen CO2-Emissionen eine Rolle bei der Bewertung?
Ja, zunehmend. Eine Studie von Wüest Partner zeigt, dass je Kilogramm CO2-Emissionen pro qm und Jahr der Preis um rund zwei Euro sinkt. Der Zusammenhang wurde zwischen 2022 und 2024 deutlich stärker, was darauf hindeutet, dass Käufer Ineffizienz aktiv bestrafen.
Rechnet sich eine Sanierung überall gleich?
Nein, es gibt große regionale Unterschiede. In München ergibt sich nach Abzug der Kosten noch ein signifikanter Nettogewinn (ca. 6,9 % Wertsteigerung). In Hamburg fallen die Sanierungskosten im Verhältnis höher aus, sodass der Nettoertrag deutlich geringer ist (ca. 0,6 %).
Wie viele deutsche Gebäude sind aktuell energieeffizient?
Nur etwa 13 Prozent der ausgestellten Energieausweise erreichen die guten Klassen A, A+ oder B. Rund 60 Prozent der 22 Millionen Gebäude in Deutschland gelten aus energetischer Sicht als unzureichend.
