Wussten Sie, dass ein Haus mit schlechter Dämmung heute bis zu 30 Prozent weniger wert sein kann als ein vergleichbares, effizientes Objekt? Vor einigen Jahren war die Lage das A und O. Heute zählt vor allem eines: wie viel Energie das Gebäude verbraucht. Die Zeiten, in denen man einfach nur eine neue Küche einbaute und damit den Wert steigerte, sind vorbei. Seit dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes zur energetischen Effizienz von Gebäuden (GEG) Ende 2023 hat sich der Markt grundlegend verändert. Käufer und Mieter rechnen genau nach. Und die Zahlen sprechen eine klare Sprache.
Als jemand, der in Graz lebt und den österreichischen sowie deutschen Markt im Blick behält, sehe ich diesen Wandel täglich. Aber was sagen die harten Fakten? Welche Studien belegen diesen Trend wirklich? Und lohnt sich eine Sanierung finanziell überhaupt? Hier finden Sie die Antworten, gestützt auf aktuelle Daten aus Deutschland und Österreich.
Die harte Realität: Preisaufschläge für Effizienz
Es ist kein Gerücht mehr, sondern messbare Wirtschaftlichkeit. Eine massive Studie der Plattform ImmobilienScout24, durchgeführt im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG), analysierte 155.000 Objekte über zwölf Monate. Das Ergebnis ist beeindruckend: Energieeffiziente Gebäude erzielen durchschnittlich 23 Prozent höhere Preise am Markt als nicht sanierte Vergleichsobjekte. Das ist kein Nischeneffekt, sondern ein breiter Markttrend.
Auch das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel) bestätigte diese Entwicklung im November 2024. Wohnungen mit den besten Klassen - also A+ oder A - bekommen deutliche Aufschläge. Im Gegenzug verlieren ineffiziente Gebäude an Wert. Wer jetzt noch auf die Sanierung wartet, riskiert nicht nur höhere Nebenkosten, sondern auch einen sinkenden Verkaufswert seiner Immobilie.
| Energieeffizienzklasse | Preiseffekt gegenüber Klasse D | Bemerkung |
|---|---|---|
| Klasse A+ / A | +16 % (Kaufpreis) | Höherer Preis pro m² um ca. 650 € |
| Klasse D (Referenz) | 0 % | Mittlerer Marktstandard |
| Klasse H | -14 % | Deutlicher Abschlag |
Laut Daten von Immowelt kosten Häuser der Klasse A+ rund 16 Prozent mehr als solche der mittleren Klasse D. Eine Einstufung in Klasse H führt hingegen zu Abschlägen von knapp 14 Prozent. Pandion Service hat diesen Effekt noch genauer quantifiziert: Wohnungen der Spitzenklassen erzielen etwa 650 Euro mehr pro Quadratmeter als jene der Klassen D und E. Das ist ein signifikanter Unterschied, besonders bei größeren Wohnflächen.
CO2 als neuer Bewertungsmaßstab
Früer ging es nur um Kilowattstunden. Heute zählen Kohlenstoffdioxid-Emissionen. Eine Studie von Wüest Partner Deutschland untersuchte 766 Käufe von Mehrfamilienhäusern in Berlin zwischen 2022 und 2025. Das Ergebnis zeigt einen klaren Zusammenhang: Je höher die CO2-Emissionen pro Quadratmeter und Jahr, desto niedriger der Kaufpreis.
Rüdiger Hornung, leitender Geschäftsführer für Immobilienbewertung und ESG bei Wüest Partner, fasste es präzise zusammen: „CO2-Emissionen entwickeln sich zunehmend zu einem relevanten Bestimmungsfaktor der Immobilienbewertung.“ Konkret bedeutet das: Pro Kilogramm CO2-Emission sinkt der durchschnittliche Preis um rund zwei Euro pro Quadratmeter.
Interessant ist die Entwicklung der Korrelation. Im Jahr 2022 gab es fast keinen messbaren Zusammenhang (Korrelationskoeffizient von minus 0,08). Bis 2024 verschärfte sich dies deutlich auf minus 0,36. Das bedeutet: Der Markt lernt schnell. Ein Kilogramm CO2 pro Quadratmeter drückt den Preis nun spürbar. Dieser Trend wird sich weiter verstärken, da gesetzliche Anforderungen steigen und Investoren ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) stärker gewichten.
Regionale Unterschiede: Wo rechnet sich die Sanierung?
Nicht überall bringt eine Sanierung den gleichen Nutzen. Die BuVEG-Studie zeigte signifikante regionale Unterschiede. Im ländlichen Raum erzielten energieeffiziente Häuser sogar 31 Prozent höhere Marktpreise. Noch dramatischer war der Effekt bei städtischen Altbauten (Baujahr vor 1949): Nach Effizienzmaßnahmen lagen die Preise hier durchschnittlich 44 Prozent über denen nicht sanierter Objekte.
Doch Vorsicht: Die Kosten spielen eine große Rolle. Eine gemeinsame Studie der Freien Universität Berlin (FUB IGES) und PriceHubble vom November 2024 legte offen, wie sich das Potenzial in Milliardenhöhe verteilt. In München könnten Immobilien durch Sanierung insgesamt 3,3 Milliarden Euro an Wert gewinnen. Nach Abzug der Kosten für die Aufwertung auf Klasse D bleibt jedoch ein Nettogewinn von 2 Milliarden Euro übrig - das entspricht einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 6,9 Prozent.
In Hamburg sieht es anders aus. Obwohl das theoretische Wertsteigerungspotenzial bei 3,7 Milliarden Euro liegt, bleiben nach Abzug der höheren Sanierungskosten nur 0,3 Milliarden Euro (0,6 Prozent) übrig. Hier fressen die Baukosten die Gewinne fast komplett auf. Fazit: In gehobenen Lagen und Großstädten wie München rechnet sich die energetische Sanierung oft besser als in Regionen mit hohen Handwerkerkosten und niedrigeren Grundpreisen.
Der politische Rahmen: GEG und Heizungsgesetz
Warum ändert sich der Markt so schnell? Zwei Hauptfaktoren treiben dies an: explodierende Energiepreise und strengere Gesetze. Das neue GEG, das seit Ende 2023 gilt, setzt härtere Standards. Nur 13 Prozent aller ausgestellten Energieausweise in Deutschland liegen derzeit in den positiven Klassen A, A+ oder B. Das bedeutet: Fast 90 Prozent der Gebäude haben noch Luft nach oben - oder müssen saniert werden, um wettbewerbsfähig zu bleiben.
Gebäude verursachen weiterhin etwa 14 bis 16 Prozent der gesamten Treibhausgasemissionen in Deutschland (2023 waren es 15,2 Prozent). Der politische Druck wächst. Die Bundesregierung plant Überarbeitungen des Regelwerks. Das sogenannte Heizungsgesetz soll technologieoffener und flexibler werden. Für Eigentümer heißt das: Planen Sie langfristig. Was heute noch erlaubt ist, kann morgen schon einen Abschlag bedeuten.
Analysten warnen davor, dass Eigentümer von Häusern mit schlechten Klassen in den kommenden Jahren mit Preisabschlägen von 20 bis 30 Prozent rechnen müssen. Die Techem Verbrauchskennwerte-Studie, die Daten aus 2,1 Millionen Wohnungen analysierte, unterstreicht das Problem: Im Großteil der deutschen Immobilien ist die Energieeffizienz noch immer unzureichend.
Praxis-Tipps für Eigentümer und Käufer
Was bedeutet das konkret für Sie? Wenn Sie eine Immobilie besitzen, prüfen Sie Ihren Energieausweis kritisch. Liegt er in den Klassen F, G oder H, sollten Sie über gezielte Maßnahmen nachdenken. Dachdämmung, Fenstertausch und eine moderne Heizungsanlage sind oft die Hebel mit der größten Wirkung.
Für Käufer gilt: Rechnen Sie die laufenden Energiekosten in die Bewertung ein. Ein günstiger Kaufpreis nützt wenig, wenn die monatlichen Nebenkosten doppelt so hoch sind wie bei einem effizienten Nachbarhaus. Fragen Sie nach dem Endenergieverbrauch und dem Primärenergiebedarf. Vergleichen Sie ähnliche Objekte in Ihrer Region.
- Altbau in der Stadt: Hohe Chance auf Wertsteigerung durch Sanierung (bis zu 44 % Aufschlag möglich).
- Ländlicher Raum: Gute Nachfrage nach effizienten Häusern, aber achten Sie auf die lokalen Baukosten.
- Kurzfristige Halteperiode: Sanieren Sie nur, wenn es sich sofort auszahlt. Langfristige Strategien lohnen sich meist mehr.
- Dokumentation: Lassen Sie alle Maßnahmen fachgerecht begutachten und im Energieausweis aktualisieren. Das schafft Vertrauen beim späteren Verkauf.
Die Zukunft gehört den effizienten Gebäuden. Wer jetzt handelt, profitiert von steigenden Werten und sinkenden Betriebskosten. Wer wartet, riskiert, dass seine Immobilie zum „Stranded Asset“ wird - also zu einem Vermögenswert, dessen Wert schneller schwindet als erwartet.
Wie stark steigt der Immobilienwert durch energetische Sanierung?
Laut einer Studie von ImmobilienScout24 und BuVEG erzielen energieeffiziente Gebäude durchschnittlich 23 Prozent höhere Preise. Bei städtischen Altbauten kann dieser Aufschlag sogar bis zu 44 Prozent betragen. Häuser der Klasse A+ kosten rund 16 Prozent mehr als Referenzobjekte der Klasse D.
Welche Rolle spielen CO2-Emissionen bei der Bewertung?
CO2-Emissionen werden zunehmend zum zentralen Faktor. Eine Studie von Wüest Partner zeigt, dass je Kilogramm CO2-Emission pro Quadratmeter der Preis um rund zwei Euro sinkt. Die Korrelation zwischen niedrigen Emissionen und hohen Preisen hat sich von 2022 bis 2024 deutlich verstärkt.
Rechnet sich eine Sanierung in allen Städten gleich?
Nein, die Rentabilität variiert regional. In München bleibt nach Abzug der Sanierungskosten ein hoher Nettogewinn übrig (durchschnittlich 6,9 % Wertsteigerung). In Hamburg können hohe Baukosten die Gewinne fast vollständig auffressen (nur 0,6 % Nettogewinn). Es kommt also stark auf die lokale Markt- und Kostensituation an.
Was passiert mit Immobilien in schlechten Energieeffizienzklassen?
Objekte in den Klassen G, H und darunter leiden unter sinkenden Werten. Analysten warnen vor künftigen Abschlägen von 20 bis 30 Prozent. Da nur 13 Prozent der Gebäude in Deutschland in den guten Klassen A, A+ oder B liegen, steht ein großer Teil des Bestands vor notwendigen Anpassungen.
Wie wirkt sich das neue GEG 2024 auf den Markt aus?
Das Gesetz zur energetischen Effizienz von Gebäuden verschärft die Anforderungen. Zusammen mit steigenden Energiepreisen macht es ineffiziente Gebäude teurer im Betrieb und unattraktiver für Käufer. Dies treibt die Nachfrage nach sanierten Objekten und erhöht deren Marktwert signifikant.
