Die Zeiten, in denen man seine Wohnung einfach online stellte und das Geld auf dem Konto landete, sind vorbei. Seit dem 20. Mai 2026 hat sich die Landschaft der Kurzzeitvermietung ist die zeitweise Überlassung einer Wohnung oder eines Hauses an Gäste für touristische Zwecke, oft über digitale Plattformen wie Airbnb grundlegend verändert. Die neue EU-Verordnung 2024/1028 ist eine europaweite Rechtsvorschrift, die einen zentralen Registrierungsrahmen für Kurzzeitvermietungen etabliert und Plattformen zur Datenübermittlung verpflichtet ist in Kraft getreten. Das bedeutet: Keine Nummer, kein Listing. Wer heute noch ohne Registrierung vermietet, riskiert nicht nur hohe Bußgelder, sondern auch den Ausschluss von den großen Plattformen.
Aber lohnt sich der Aufwand? Ja - wenn Sie es richtig machen. Die Renditen können deutlich höher liegen als bei klassischen Langzeitmieten, aber der Verwaltungsaufwand und die rechtlichen Fallstricke haben sich vervielfacht. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie Ihre Immobilie legal, steuerlich korrekt und profitabel vermieten. Wir gehen dabei speziell auf die Situation in Deutschland ein, mit Blick auf Städte wie Berlin, München und Hamburg, wo die Regeln besonders streng sind.
Die neue Realität: Registrierungspflicht ab Mai 2026
Das Wichtigste zuerst: Ab dem 20. Mai 2026 müssen alle Anbieter von Kurzzeitunterkünften in der EU registriert sein. In Deutschland übernimmt die Bundesnetzagentur ist die deutsche Regulierungsbehörde, die seit 2026 die zentrale Registrierung und Datendrehscheibe für Kurzzeitvermietungen betreibt diese Aufgabe. Jede Wohnung erhält eine eindeutige Registrierungsnummer. Diese Nummer muss auf jeder Buchungsplattform (Airbnb, Booking.com, Wimdu etc.) angegeben werden. Ohne diese Nummer wird Ihr Angebot schlichtweg nicht angezeigt.
Warum ist das so wichtig? Die EU will zwei Dinge erreichen: Erstens, den lokalen Märkten Transparenz geben, damit Städte kontrollieren können, wie viele Wohnungen tatsächlich für Touristen genutzt werden. Zweitens, illegale Anbieter aussperren. Wenn Sie also planen, Ihre Wohnung zu vermieten, ist der erste Schritt nicht die Dekoration, sondern der Gang zum Bürgeramt oder die Online-Registrierung bei der Bundesnetzagentur. Die Bearbeitungsdauer liegt aktuell zwischen vier und zwölf Wochen. Planen Sie daher frühzeitig.
- Schritt 1: Prüfen Sie die lokale Zweckentfremdungssatzung Ihrer Stadt. Gibt es Verbote oder Zeitlimits?
- Schritt 2: Beantragen Sie die Registrierungsnummer über das Portal der Bundesnetzagentur.
- Schritt 3: Geben Sie die Nummer in Ihren Profil-Einstellungen bei Airbnb & Co. ein.
- Schritt 4: Halten Sie die Meldepflichten (§ 19 Meldegesetz) ein - Gäste müssen angemeldet werden.
Rechtliche Hürden: Zweckentfremdung und lokale Gesetze
Nicht jede Stadt erlaubt Kurzzeitvermietung gleichberechtigt. Hier spielen lokale Gesetze eine entscheidende Rolle. In Berlin gilt das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG) ist ein Berliner Gesetz aus dem Jahr 2014, das die Umwidmung von Wohnraum in Ferienwohnungen stark einschränkt und Verstöße mit hohen Bußgeldern belegt. Es gibt zwar Ausnahmen, aber die Hürden sind hoch. Verstöße können mit bis zu 500.000 Euro geahndet werden. Das ist kein Witz. Ein Nutzer auf Reddit berichtete kürzlich von einem Bußgeld von 12.500 Euro, weil er die Registrierung versäumt hatte.
In München sieht es anders aus. Dort ist die Vermietung auf maximal acht Wochen pro Jahr beschränkt. Das klingt wenig, ist aber für viele Vermieter immer noch lukrativ. Hamburg verlangt eine Genehmigung für die vollständige Umwidmung einer Wohnung. In kleineren Städten unter 100.000 Einwohnern ist die Lage entspannter; nur 22 % der Kommunen haben spezifische Regelungen. Doch Vorsicht: Auch dort kann die Gemeinde nachträglich regulieren.
| Stadt | Maximale Dauer/Jahr | Genehmigungspflicht | Bußgelder (Beispiel) |
|---|---|---|---|
| Berlin | Eingeschränkt (Ausnahmen möglich) | Ja, strikt | Bis zu 500.000 € |
| München | 8 Wochen | Ja, bei Überschreitung | Hoch (kommunal) |
| Hamburg | Variabel | Ja, für Vollumwidmung | Mittel bis Hoch |
| Kleinere Städte (<100k) | Oft keine Limitierung | Selten | Gering |
Wichtig: Wenn Sie Mieter sind, brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters. Ohne diese ist jede Vermietung wohnungsrechtlich unwirksam und kann zur Kündigung führen.
Steuerrecht: Vom Kleinunternehmer zur gewerblichen Tätigkeit
Die Steuerverwaltung interessiert sich sehr für Ihre Einnahmen. Schon ab der ersten Übernachtung entstehen steuerliche Pflichten. Aber keine Panik - es gibt klare Regeln.
Umsatzsteuer: Private Vermieter können als Kleinunternehmer gelten, wenn ihre Einnahmen unter 22.000 Euro im Kalenderjahr liegen (§ 19 UStG). Dann fallen keine Umsatzsteuer an, und Sie müssen keine Voranmeldungen abgeben. Liegen die Einnahmen darüber, müssen Sie 19 % Umsatzsteuer berechnen und monatlich oder quartalsweise anmelden. Viele Vermieter unterschätzen diesen Punkt. Eine Umfrage des Bundesverbands der Steuerberater ergab, dass 42 % der Kleinvermieter professionelle Hilfe benötigen, um die Umsatzsteuervoranmeldungen korrekt zu erstellen.
Einkommensteuer: Hier greift der Grundfreibetrag. Im Jahr 2025 liegt dieser bei 9.744 Euro. Das bedeutet: Verdienen Sie weniger als diesen Betrag an Gewinn (Einnahmen minus Werbungskosten), zahlen Sie keine Einkommensteuer. Aber Achtung: Sie müssen trotzdem eine Steuererklärung abgeben, wenn Sie vom Finanzamt dazu aufgefordert werden oder andere Einkünfte haben.
Werbungskosten: Was können Sie absetzen? Reinigungskosten (durchschnittlich 25-35 Euro pro Buchung), Plattformgebühren (Airbnb nimmt 3-14 %), Strom, Wasser, Internet, Möbelabschreibungen und sogar Reisekosten, wenn Sie die Wohnung selbst reinigen. Dokumentieren Sie alles! Rechnungen sind Ihr bester Freund.
Rendite und Marktanalyse: Lohnt sich das überhaupt?
Lassen Sie uns die Zahlen anschauen. Der Markt für Kurzzeitvermietungen in Deutschland wurde 2025 auf 5,2 Milliarden Euro geschätzt. Airbnb dominiert mit 62 % Marktanteil, gefolgt von Booking.com (18 %) und Wimdu (7 %).
In Berlin liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Langzeitmieten bei 11,80 Euro pro Monat. Für Kurzzeitvermietungen erzielt man durchschnittlich 58,30 Euro pro Nacht. Rechnet man das hoch: Bei 200 vermieteten Tagen im Jahr ergibt das einen potenziellen Jahresumsatz von 11.660 Euro. Im Vergleich dazu: Eine 80 m² Wohnung bringt bei Langzeitvermietung etwa 10.416 Euro im Jahr (bei 10,85 €/m² in München als Beispiel). Die Rendite bei Kurzzeitvermietung liegt oft bei 2,5-4 % p.a., während Langzeitvermietung eher 1,8-2,5 % bietet.
Doch hier kommt der Haken: Der Aufwand. Studien zeigen, dass Kurzzeitvermieter durchschnittlich 4-6 Stunden pro Woche pro Objekt investieren. Dazu kommen saisonale Schwankungen. Im Sommer ist viel los, im Winter vielleicht nicht. Und dann da die Bewertungen. Eine schlechte Bewertung kann Ihre Auslastung sofort sinken lassen. Auf Trustpilot hat Airbnb in Deutschland eine Bewertung von 3,7 von 5 Sternen. Gastgeber loben die Einfachheit der Plattform, kritisieren aber die Gebührenstruktur.
Praktische Tipps für den Start
Wenn Sie sich entschlossen haben, kurzfristig zu vermieten, beachten Sie diese Punkte:
- Lokale Recherche: Gehen Sie auf die Website Ihrer Stadt. Suchen Sie nach „Zweckentfremdungssatzung“ oder „Ferienwohnungsgesetz“. Ignorieren Sie dies auf eigene Gefahr.
- Registrierung: Melden Sie sich bei der Bundesnetzagentur an. Holen Sie sich Ihre Nummer. Das dauert Zeit.
- Einrichtung: Investieren Sie in robuste Möbel und gute Betten. Gästebewertungen drehen sich oft um Komfort und Sauberkeit.
- Pricing-Strategie: Nutzen Sie dynamische Preisgestaltung. Passen Sie Preise je nach Nachfrage, Feiertagen und Events an.
- Gastebetreuung: Schnell antworten, klare Kommunikation, persönliche Begrüßung. Das macht den Unterschied.
- Steuerberatung: Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, insbesondere wenn Sie nahe an der Grenze von 22.000 Euro Umsatz liegen.
Ein häufiger Fehler ist die mangelnde Dokumentation der Gäste. Nach § 19 des Meldgesetzes müssen Sie Ihre Gäste innerhalb von 24 Stunden anmelden. Viele Städte bieten Online-Portale dafür an. Nutzen Sie sie. Sonst drohen weitere Bußgelder.
Zukunftsaussichten und Expertenmeinungen
Wie wird sich der Markt entwickeln? Prof. Dr. Jürgen Frick von der TU München betont, dass eine pauschale Verbotsstrategie kontraproduktiv sei. Stattdessen brauche es differenzierte Regulierung mit klaren Zeitlimits. Die Europäische Kommission unterstützt diesen Ansatz. Man spricht von einem „verhältnismäßigen Regulierungsrahmen“.
Dr. Petra Röttger-Herrero von der HU Berlin warnt jedoch vor dem weiteren Verlust von bezahlbarem Wohnraum. Insbesondere in Innenstädten führt die Kommerzialisierung zu steigenden Mieten und Verdrängung. Laut einer Studie der TU Berlin entziehen illegale Kurzzeitvermietungen in Berlin jährlich 2,7 % des Wohnungsbestands dem regulären Markt - das sind 13.500 Wohnungen.
Trotzdem: Der Deutsche Ferienhausverband begrüßt, dass Homesharing als legitime Form anerkannt wird. Prognosen des ifo Instituts sagen voraus, dass die EU-Verordnung bis 2027 zu einer 30-prozentigen Reduktion illegaler Angebote führen wird. Gleichzeitig soll die legale Vermietung um 15 % zunehmen. Das bedeutet: Der Markt wird professioneller, transparenter und wahrscheinlich etwas kleiner, aber stabiler.
Für Sie als Vermieter heißt das: Seien Sie proaktiv. Informieren Sie sich. Registrieren Sie sich. Und sehen Sie die Kurzzeitvermietung nicht als Quick-Fix, sondern als kleines Unternehmen, das Planung und Engagement erfordert.
Muss ich meine Ferienwohnung wirklich registrieren?
Ja. Seit dem 20. Mai 2026 ist die Registrierung über die Bundesnetzagentur Pflicht. Ohne Registrierungsnummer dürfen Plattformen wie Airbnb Ihr Angebot nicht anzeigen. Verstöße können zu hohen Bußgeldern führen.
Wie viel darf ich maximal pro Jahr vermieten?
Das hängt von Ihrer Stadt ab. In München sind es maximal 8 Wochen pro Jahr. In Berlin gibt es strenge Einschränkungen durch das Zweckentfremdungsverbotsgesetz. In vielen kleineren Städten gibt es keine festen Limits, prüfen Sie aber immer die lokale Satzung.
Ab wann muss ich Steuern zahlen?
Schon ab der ersten Übernachtung entstehen steuerliche Pflichten. Bei Einnahmen unter 22.000 Euro können Sie als Kleinunternehmer ohne Umsatzsteuer agieren. Der Grundfreibetrag für die Einkommensteuer lag 2025 bei 9.744 Euro. Darüber hinaus müssen Sie Gewinn versteuern.
Was kostet die Registrierung bei der Bundesnetzagentur?
Die Registrierung selbst ist meist kostenlos oder mit geringen Gebühren verbunden. Die Kosten entstehen eher durch eventuelle Anträge bei lokalen Ämtern oder Beratungshonorare. Die Bearbeitungszeit liegt bei 4-12 Wochen.
Brauche ich die Erlaubnis meines Vermieters?
Ja, absolut. Wenn Sie Mieter sind, benötigen Sie die schriftliche Zustimmung Ihres Vermieters zur Untervermietung. Ohne diese ist die Vermietung wohnungsrechtlich unwirksam und kann zur fristlosen Kündigung führen.
Welche Ausgaben kann ich als Werbungskosten absetzen?
Sie können Reinigungskosten, Plattformgebühren, Strom, Wasser, Internet, Versicherungen, Möbelabschreibungen und Reparaturkosten absetzen. Halten Sie alle Rechnungen sorgfältig fest, da das Finanzamt diese prüfen kann.
Ist Kurzzeitvermietung besser als Langzeitvermietung?
Es kommt darauf an. Kurzzeitvermietung bietet höhere potenzielle Renditen (2,5-4 % vs. 1,8-2,5 %), erfordert aber deutlich mehr Arbeit (4-6 Stunden/Woche) und trägt höhere Risiken (Saisonabhängigkeit, Regulierung). Langzeitvermietung ist passiver und stabiler.
Was passiert bei einer falschen Angabe der Registrierungsnummer?
Plattformen prüfen die Nummern automatisch. Eine falsche oder fehlende Nummer führt zur Sperrung des Listings. Zudem können Behörden Bußgelder verhängen, wenn Sie ohne gültige Nummer vermieten.
Muss ich meine Gäste anmelden?
Ja. Nach § 19 des Meldgesetzes müssen Sie Ihre Gäste innerhalb von 24 Stunden bei der lokalen Meldestelle anmelden. Viele Städte bieten Online-Portale dafür an. Vernachlässigen Sie dies nicht, da es separate Bußgelder gibt.
Wie beeinflusst die EU-Verordnung 2024/1028 den Markt?
Die Verordnung schafft Transparenz durch zentrale Registrierung und Datenweitergabe an Behörden. Sie soll illegale Anbieter reduzieren (prognostiziert um 30 % bis 2027) und faire Wettbewerbsbedingungen schaffen. Für legale Vermieter bedeutet das mehr Bürokratie, aber auch mehr Sicherheit.
