Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses geht es nicht nur um Lage, Ausstattung oder Lichtverhältnisse. Eine der entscheidendsten Zahlen im Kaufvertrag ist die Wohnfläche. Sie bestimmt den Preis, beeinflusst die Finanzierung und kann später zu teuren Rechtsstreitigkeiten führen - wenn sie falsch angegeben ist. Viele Käufer unterschätzen, wie genau diese Angabe sein muss und was passiert, wenn die Wirklichkeit von dem abweicht, was im Vertrag steht.
Was genau ist die Wohnfläche - und warum ist sie so wichtig?
Die Wohnfläche ist nicht einfach die Summe aller Räume. Sie ist eine genau definierte Größe, die nach gesetzlichen Regeln berechnet wird. In Deutschland gilt dafür die Wohnflächenverordnung (WoFIV) eine bundesweit einheitliche Regelung zur Berechnung der Wohnfläche in Wohnimmobilien, die seit 2014 in der überarbeiteten Fassung gültig ist. Sie legt fest, welche Räume mit welchem Anteil einfließen - und welche nicht.
Ein Raum mit einer Deckenhöhe von nur 1,20 Metern zählt nur zur Hälfte. Ein Balkon wird typischerweise mit 25 % angerechnet, bei besonders hochwertiger Ausführung vielleicht bis zu 50 %. Keller, Heizungsräume oder Abstellräume zählen dagegen gar nicht dazu - es sei denn, sie sind direkt mit der Wohnung verbunden und nutzbar. Diese Regeln sind nicht willkürlich. Sie sollen Fairness schaffen, damit Käufer in München, Hamburg oder Leipzig vergleichbare Flächenangaben erhalten.
Warum ist das so wichtig? Weil 1 Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2023 im Durchschnitt etwa 4.500 Euro kostet. Bei einer 80 Quadratmeter-Wohnung sind das 360.000 Euro. Eine Abweichung von nur 5 % - also 4 Quadratmeter - bedeutet einen Preisunterschied von über 18.000 Euro. Und das ist kein theoretisches Szenario. Studien zeigen, dass in fast 43 % der überprüften Immobilien eine Abweichung von mehr als 5 % vorliegt.
WoFIV vs. DIN 277: Warum zwei Methoden existieren und was das für Sie bedeutet
Nicht alle Flächenangaben sind gleich. Neben der WoFIV gibt es noch die DIN 277-2 eine normierte Methode zur Flächenberechnung im Bauwesen, die oft höhere Werte ergibt als die WoFIV. Die DIN 277 wird vor allem von Architekten und Baukostenermittlern genutzt, um Baukosten zu berechnen. Sie zählt beispielsweise Keller, Heizungsräume oder sogar Dachgeschossausbauten zu 100 % zur Wohnfläche - die WoFIV tut das nicht.
Das führt zu einem klaren Problem: Ein Verkäufer kann mit der DIN 277 eine Wohnfläche von 110 Quadratmetern angeben, während ein unabhängiger Gutachter nach WoFIV nur 98 Quadratmeter errechnet. Wer hat recht? Der Käufer. Denn: Wenn im Kaufvertrag nicht explizit steht, nach welcher Methode die Fläche berechnet wird, gilt automatisch die WoFIV. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mehrfach klargestellt. Ein Verweis auf DIN 277 ohne ausdrückliche Vereinbarung ist rechtlich nicht bindend.
Im Jahr 2022 lag die WoFIV bei 92,7 % aller Immobilientransaktionen als Standard. Die DIN 277 wurde nur in 5,3 % der Fälle verwendet. Und in 68 % der Rechtsstreitigkeiten, in denen Käufer gegen falsche Angaben klagen, scheitern Verkäufer, weil sie sich auf DIN 277 berufen haben - obwohl im Vertrag nichts davon stand.
Wie viel Abweichung ist noch tolerierbar?
Viele glauben: Bis zu 10 % Abweichung ist okay. Das ist falsch. Der BGH hat 2015 klargestellt: Wohnflächenabweichungen Unterschiede zwischen vertraglich vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche, die als Sachmangel gelten können sind grundsätzlich ein Mangel - egal ob 2 %, 5 % oder 10 %. Es geht nicht um eine feste Toleranzgrenze, sondern um die vertragswesentliche Bedeutung der Fläche.
Wenn die Wohnfläche ein zentraler Kaufgrund war - zum Beispiel weil Sie die Wohnung für Ihre Familie planen oder eine bestimmte Rate finanzieren -, dann reicht bereits eine Abweichung von 3 % aus, um eine Kaufpreisminderung zu verlangen. Das ist kein theoretisches Argument. Ein Käufer in Köln hat 2021 nach einer Abweichung von 15,2 Quadratmetern bei einer 111,59 Quadratmeter-Wohnung eine Minderung von 12,8 % durchgesetzt. Der Kaufpreis sank um über 20.000 Euro.
Die Rechtsprechung wird sogar strenger. Das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied 2019, dass selbst eine Beschaffenheitsvereinbarung wie „98 % der angegebenen Fläche“ reicht, um eine Minderung zu rechtfertigen - wenn die tatsächliche Fläche darunter liegt. Das bedeutet: Selbst wenn der Vertrag sagt „ca. 100 m²“, muss die tatsächliche Fläche nahe dran sein. Sonst ist es kein „ca.“, sondern ein Fehler.
Wer trägt die Beweislast? Und wie beweisen Sie einen Fehler?
Wenn Sie glauben, die Wohnfläche ist zu groß angegeben, müssen Sie das nicht allein beweisen. Der Beweislast Die rechtliche Verpflichtung, einen Sachverhalt nachzuweisen; bei Wohnflächenabweichungen liegt sie beim Verkäufer liegt beim Verkäufer. Das hat der BGH entschieden, weil er die Flächenangabe im Vertrag als vertraglich festgelegte Beschaffenheit definiert hat. Er muss also nachweisen, dass seine Angabe stimmt.
Praktisch bedeutet das: Sie brauchen kein eigenes Gutachten, um zu klagen. Aber Sie brauchen eines, um stark zu verhandeln. Ein unabhängiges Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen kostet zwischen 800 und 1.500 Euro - je nach Größe der Wohnung. Im Vergleich zu möglichen Minderungen von 15.000 bis 30.000 Euro ist das eine kluge Investition.
Die meisten Fehler passieren bei Balkonen, Dachschrägen, Loggien und Treppe. 78,4 % aller Beanstandungen betreffen genau diese Bereiche. Ein Gutachter misst mit Lasergerät, überprüft die Raumhöhen, prüft die Zugänge und prüft, ob eine Terrasse wirklich nur 25 % zählt - oder ob sie zu 50 % gerechnet wurde, obwohl sie nicht hochwertig ausgebaut ist.
Was muss im Kaufvertrag stehen - und was nicht?
Ein guter Kaufvertrag enthält drei Dinge:
- Die exakte Wohnfläche nach WoFIV - nicht „ca.“, nicht „ungefähr“.
- Die verwendete Berechnungsmethode - klar formuliert: „Berechnung gemäß Wohnflächenverordnung (WoFIV)“.
- Einen Berechnungsnachweis als Anlage - das kann ein PDF vom Gutachter sein, der die Messpunkte, Höhen und Flächen aufgelistet hat.
Wenn nur steht: „Wohnfläche 95 m²“, ohne Methode und Nachweis, ist das rechtlich riskant. Der Verkäufer könnte später sagen: „Ich habe nach DIN 277 gerechnet.“ Und dann haben Sie ein Problem. Die Deutsche Anwaltsakademie empfiehlt deshalb: „Immer die Methode nennen. Immer den Nachweis beifügen.“
Und was ist mit „Wohnfläche inklusive Balkon“? Das ist ein gefährlicher Ausdruck. Der Balkon zählt nicht als Wohnfläche, sondern als Nebenfläche. Wenn der Verkäufer sagt „100 m² Wohnfläche + 10 m² Balkon“, ist das korrekt. Wenn er aber „110 m² Wohnfläche“ schreibt und den Balkon zu 100 % mitrechnet, ist das falsch - und Sie haben Anspruch auf Minderung.
Was tun, wenn der Verkäufer sich weigert?
Einige Verkäufer ignorieren Gutachten. Ein Käufer auf Haufe.de berichtete, dass sein Balkon zu 100 % statt zu 25 % angerechnet wurde - und der Verkäufer sich weigerte, den Preis zu senken, trotz BGH-Urteil. Was dann?
Erstens: Lassen Sie sich nicht einschüchtern. Die Rechtslage ist klar. Zweitens: Fordern Sie schriftlich eine Minderung an - mit Verweis auf das Gutachten und das BGH-Urteil vom 12. Mai 2015. Drittens: Wenn es nicht hilft, ziehen Sie einen Anwalt hinzu. Viele Anwälte bieten Erstberatungen für unter 100 Euro an. Viertens: Falls nötig, klagen Sie. Die Gerichte entscheiden in über 80 % der Fälle zugunsten des Käufers, wenn ein fachlich korrektes Gutachten vorliegt.
Ein Nutzer auf Reddit.de hat 2023 mit einem 1.200-Euro-Gutachten eine Abweichung von 9,8 % nachgewiesen. Der Kaufpreis wurde um 43.500 Euro reduziert. Das ist kein Einzelfall. Das ist Standard.
Die Zukunft: Digitalisierung und bessere Transparenz
Die Branche verändert sich. Seit März 2023 nutzen 45,3 % der Gutachter die Software „Wohnflächen-Check“ des Deutschen Instituts für Bautechnik. Sie senkt die Fehlerquote um 37,2 %. In Zukunft wird 3D-Scanning die Messung revolutionieren - mit einer Genauigkeit von über 99 %. Bis 2026 soll die Fehlerquote von aktuell 8,3 % auf unter 3 % sinken.
Auch die Politik reagiert. Der Bundesminister für Wohnen plant eine Überarbeitung der WoFIV, um moderne Wohnformen wie Loft-Wohnungen oder offene Dachgeschosse besser abzubilden. Aber bis das kommt: Bleiben Sie bei der alten Regel. WoFIV ist Ihr Schutz.
Was Sie jetzt tun müssen
Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben:
- Prüfen Sie: Steht dort „Wohnfläche nach WoFIV“? Wenn nicht, fordern Sie es schriftlich.
- Fordern Sie den Berechnungsnachweis an - nicht nur eine Zahl.
- Beauftragen Sie vor Vertragsabschluss einen unabhängigen Gutachter. Das ist kein Luxus - das ist Versicherung.
- Vermeiden Sie Formulierungen wie „ca.“, „ungefähr“ oder „inklusive Balkon als Wohnfläche“.
- Notieren Sie sich: 5 % Abweichung ist kein Kleinigkeiten. 3 % reichen oft schon für eine Minderung.
Wohnfläche ist kein bloßer Zahlenwert. Sie ist ein Recht. Und wenn Sie sie nicht schützen, zahlen Sie am Ende mehr - für weniger Raum.
Was passiert, wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als im Vertrag angegeben?
Eine kleinere tatsächliche Wohnfläche gilt als Sachmangel. Sie haben Anspruch auf eine Kaufpreisminderung - sogar bei Abweichungen unter 5 %. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Wohnfläche vertragswesentlich ist. Der Verkäufer trägt die Beweislast. Ein unabhängiges Gutachten ist der entscheidende Nachweis.
Darf ich die Wohnfläche nach DIN 277 berechnen lassen, wenn im Vertrag nichts steht?
Nein. Wenn im Kaufvertrag nicht ausdrücklich steht, dass die DIN 277 gilt, ist automatisch die Wohnflächenverordnung (WoFIV) maßgeblich. Ein Verweis auf DIN 277 ohne Vereinbarung ist rechtlich ungültig. Viele Verkäufer nutzen das aus, um höhere Flächenangaben zu rechtfertigen - aber das funktioniert vor Gericht nicht.
Wann ist ein Gutachten notwendig?
Ein Gutachten ist immer sinnvoll, wenn die Wohnfläche ein zentraler Kaufgrund ist - etwa bei der Finanzierung, der Familienplanung oder der Mietrendite. Es ist besonders wichtig bei älteren Gebäuden, Loft-Wohnungen, Immobilien mit Balkonen oder Dachschrägen. Die Kosten von 800-1.500 Euro sind eine Investition, die sich oft in Tausenden von Euro Minderung auszahlt.
Warum zählen Balkone nur zu 25 % und nicht zu 100 %?
Nach § 4 Abs. 3 WoFIV gelten Außenflächen wie Balkone, Terrassen und Loggien als Nebenflächen. Sie werden nur mit 25 % angerechnet, weil sie nicht als geschlossene Wohnräume gelten. Nur bei besonders hochwertiger Ausführung - etwa mit festen Fenstern, Isolierung und Heizung - kann die Anrechnung auf 50 % steigen. Das muss im Vertrag oder im Gutachten nachgewiesen werden.
Kann ich nach der Kaufabwicklung noch eine Minderung verlangen?
Ja. Die Mängelhaftung gilt auch nach Übergabe der Wohnung. Sie haben zwei Jahre Zeit, einen Mangel geltend zu machen - ab dem Zeitpunkt, an dem Sie den Fehler entdeckt haben. Wenn Sie erst nach der Abnahme durch ein Gutachten eine Abweichung feststellen, können Sie trotzdem noch eine Kaufpreisminderung verlangen. Wichtig ist nur: Der Nachweis muss eindeutig sein.
