Altlasten und Schadstoffe im Haus: Was Sie als Eigentümer wissen und tun müssen

Wenn Sie ein altes Haus kaufen oder umbauen, können Sie nicht einfach davon ausgehen, dass der Boden unter Ihren Füßen sauber ist. Viele Häuser in Österreich und Deutschland stehen auf Grundstücken, die einst als Abfallplätze, Werkstätten oder Industriestandorte genutzt wurden. Dort wurden Chemikalien, Schwermetalle, Asbest oder PCB abgelagert - und diese Stoffe bleiben oft jahrzehntelang im Boden, im Wasser oder in Baumaterialien. Die Gefahr? Sie selbst, Ihre Familie oder sogar Nachbarn könnten langfristig gesundheitlich geschädigt werden. Und das Schlimmste: Sie sind rechtlich verpflichtet, das zu melden - und wenn nötig, zu sanieren. Selbst wenn Sie nichts davon wussten.

Was genau sind Altlasten?

Altlasten sind nicht einfach nur alte Abfälle. Sie sind definiert als Flächen, auf denen in der Vergangenheit umweltgefährdende Stoffe behandelt, gelagert oder abgelagert wurden. Das kann ein ehemaliger Tanklagerplatz sein, eine alte Werkstatt mit ölverschmiertem Boden, ein vergrabener Abfallhaufen oder sogar ein Haus, dessen Dachdämmung aus Asbest besteht. Die rechtliche Grundlage dafür ist das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG), das seit 1998 gilt und 2023 aktualisiert wurde. Es sagt klar: Jede Bodenverunreinigung, die Gefahren für Mensch oder Umwelt verursacht, ist eine Altlast - und das muss behandelt werden.

Typische Schadstoffe in Wohnhäusern sind:

• Asbest: In Dachplatten, Dämmstoffen, Bodenfliesen oder Rohrisolierungen bis in die 1980er-Jahre verbaut.
• PCB (Polychlorierte Biphenyle): In alten Dichtungsmassen, Fensterdichtungen oder Leuchtenkästen - besonders in Gebäuden aus den 1960er bis 1980er Jahren.
• Schwermetalle: Blei, Cadmium oder Arsen im Boden, oft durch alte Farben, Abgase oder Industrieabfälle.
• Holzschutzmittel: Lindan oder Pentachlorphenol in Balken, Türen oder Fensterrahmen von Häusern vor 1990.
• Öl und Kohlenwasserstoffe: Aus alten Heizöltanks, die undicht wurden oder abgepumpt wurden.

Diese Stoffe sind nicht nur unsichtbar - sie sind auch gefährlich. Asbestfasern können Lungenkrebs verursachen, PCB stören das Hormonsystem, und Schwermetalle reichern sich im Körper an. Und sie wandern: Sie sickern ins Grundwasser, werden von Pflanzen aufgenommen oder als Staub in die Wohnung getragen.

Wer muss melden - und wann?

Die Meldepflicht trifft nicht nur den ursprünglichen Verursacher. Sie trifft jetzt Sie - als Eigentümer, Mieter oder Bauherr. Laut § 4 Abs. 3 BBodSchG sind verpflichtet:

• Derjenige, der die Verunreinigung verursacht hat (z. B. frühere Besitzer)
• Der aktuelle Grundstückseigentümer
• Derjenige, der das Grundstück tatsächlich nutzt - also auch Mieter oder Bauunternehmer

Das bedeutet: Wenn Sie beim Sanieren eines alten Daches Asbest finden, müssen Sie es melden. Wenn Sie beim Ausheben des Gartenbodens eine dunkle, ölige Schicht treffen, müssen Sie es melden. Wenn Sie als Bauunternehmer eine Bodenuntersuchung durchführen und Schadstoffe nachweisen, müssen Sie den Bauherrn informieren - und dieser muss die Behörde kontaktieren.

Wann ist eine Meldung nötig? Nicht bei jeder kleinen Fleck. Sondern wenn es konkrete Anhaltspunkte gibt:

• Sichtbare Verunreinigungen im Boden (Flecken, Geruch, Verfärbung)
• Historische Nutzung des Grundstücks als Industrie- oder Abfallfläche
• Alte Bauunterlagen mit Hinweisen auf Schadstoffe
• Feststellung von Asbest, PCB oder Schwermetallen bei Sanierungsarbeiten

Es reicht nicht, es zu ignorieren. Die Behörden können bei Nichtmeldung Bußgelder verhängen - bis zu 50.000 Euro. Und das ist nur der Anfang.

Was passiert nach der Meldung?

Nach der Meldung beginnt ein offizieller Prozess. Die zuständige Behörde - meist das Umweltamt Ihres Bezirks oder Landkreises - prüft, ob eine schädliche Bodenveränderung vorliegt. Dazu wird eine sogenannte orientierende Untersuchung durchgeführt. Das kostet zwischen 1.500 und 3.000 Euro und umfasst:

• Recherche in historischen Karten und Akten
• Einige Bodenproben an strategischen Stellen
• Gegebenenfalls Grundwasseruntersuchungen

Wenn die Ergebnisse Verdacht bestätigen, folgt die Detailuntersuchung. Hier werden viele mehr Proben genommen, die Ausbreitung der Schadstoffe kartiert, und das Risiko für Mensch und Umwelt bewertet. Das kostet 5.000 bis 20.000 Euro - je nach Größe und Komplexität.

Erst danach entscheidet die Behörde: Muss sanieren werden? Und wie? Manchmal reicht es, den belasteten Boden abzutragen und durch sauberen zu ersetzen. Manchmal muss das Grundwasser behandelt werden. Und bei Asbest im Dach? Dann muss es fachgerecht entfernt werden - mit speziellen Schutzmaßnahmen, Genehmigungen und Entsorgung über zugelassene Abfallunternehmen.

Wer zahlt die Sanierung?

Das ist der Punkt, den viele nicht verstehen: Der neue Eigentümer haftet - auch wenn er nichts wusste. Wenn Sie ein Haus kaufen, übernehmen Sie nicht nur die Mauern, sondern auch die Verantwortung für alles, was unter der Erde oder in den Wänden steckt. Das ist kein Mythos - das ist Gesetz.

Die Kosten für eine Sanierung variieren stark:

• Asbest-Entfernung im Dach: 10.000-30.000 Euro
• PCB-Beseitigung in Dichtungen: 5.000-15.000 Euro
• Boden- und Grundwassersanierung: 50.000-200.000 Euro
• Durchschnittliche Sanierungskosten für private Grundstücke: ca. 50.000 Euro

Es gibt keine staatliche Förderung für private Hausbesitzer - außer in Ausnahmefällen wie sozialer Dringlichkeit oder wenn die Verunreinigung von einer früheren Industrie stammt. Die Kosten trägt also meist der Eigentümer. Wer nicht zahlt, riskiert Zwangsvollstreckung: Die Behörde führt die Sanierung selbst durch - und rechnet die Kosten später vollständig an Sie ab.

Was können Sie vor dem Kauf tun?

Die beste Strategie ist: Vor dem Kauf prüfen. 68 % der Immobilienkäufer in Österreich und Deutschland wissen nicht, dass sie für Altlasten haften - und zahlen später bittere Nachteile. Hier sind drei konkrete Schritte:

1. Frage das Umweltamt: Fragen Sie beim zuständigen Bodenschutzamt nach, ob das Grundstück im Altlastenkataster eingetragen ist. In Graz, Wien oder Linz gibt es oft Online-Portale - aber nicht immer. Rufen Sie an oder gehen Sie persönlich hin.
2. Beauftragen Sie eine orientierende Untersuchung: Lassen Sie vor dem Kauf eine Bodenuntersuchung durchführen. Das ist kein Luxus - das ist Versicherung. Ein Gutachter mit Zulassung nach BBodSchV nimmt Proben und erstellt ein Protokoll. Das dokumentieren Sie im Kaufvertrag.
3. Verlangen Sie eine Schadstoff-Offenlegung im Kaufvertrag: Fordern Sie vom Verkäufer schriftlich an, alle bekannten Schadstoffe offenzulegen. Wenn er lügt, können Sie später Schadensersatz verlangen. Aber: Das schützt Sie nicht vor unbekannten Altlasten. Nur eine Untersuchung tut das.

Einige Immobilienmakler bieten mittlerweile „Altlast-Checks“ als Service an. Fragt man danach - und zahlt 500-1.000 Euro dafür - kann das später zehntausende Euro sparen.

Was passiert, wenn Sie nichts tun?

Ignoranz ist kein Schutz. Wenn Sie eine Verunreinigung ignorieren, laufen Sie Gefahr:

• Rechtliche Konsequenzen: Bußgelder, Zwangsgelder, Verpflichtung zur Sanierung durch die Behörde
• Wertverlust: Ein Haus mit unbekannten Altlasten ist schwer zu verkaufen - und wenn, dann nur mit deutlichem Preisabschlag
• Gesundheitsrisiko: Langfristige Belastung durch Schadstoffe - besonders für Kinder und Schwangere
• Haftung für Nachbarn: Wenn Schadstoffe auf benachbarte Grundstücke wandern, haften Sie auch dafür

Es gibt keinen „Zeitablauf“ oder „Verjährung“ für Altlasten. Solange die Gefahr besteht, bleibt die Pflicht bestehen - auch nach 30 Jahren.

Wo finden Sie die richtige Behörde?

Die Zuständigkeit ist nicht einheitlich. In Österreich ist es meist die Landesumweltbehörde oder das Bezirksamt für Umwelt und Abfallwirtschaft. In Graz ist das die Stadt Graz - Umweltschutzabteilung. In ländlichen Regionen sind es oft die Bezirksverwaltungsbehörden.

Suchen Sie online nach: „Altlasten meldebehörde [Ihr Bezirk]“ oder „Bodenschutzbehörde [Ihr Bundesland]“. In der Regel finden Sie dort eine Kontaktadresse, ein Formular zur Meldung und eine Liste akkreditierter Prüfstellen.

Wichtig: Melden Sie nicht bei der Gemeindeverwaltung - die sind oft nicht zuständig. Auch nicht bei der Bauaufsicht. Die Bodenschutzbehörde ist die einzige, die rechtlich handeln kann.

Was ändert sich in Zukunft?

Die Gesetze werden strenger. Seit August 2023 gilt die novellierte Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV). Sie verlangt präzisere Untersuchungen, genauere Risikobewertungen und eine digitale Erfassung aller Altlasten. In vielen Bundesländern werden die Altlastenkataster jetzt online zugänglich gemacht - bald soll jeder, der ein Haus kauft, vorher sehen können, ob das Grundstück belastet ist.

Und die Nachfrage steigt: Mit der Urbanisierung werden ehemalige Industrieareale zu Wohngebieten. In Graz, Wien oder Salzburg werden alte Fabriken zu Wohnkomplexen. Das bedeutet: Mehr Altlasten werden entdeckt - und mehr Menschen müssen handeln.

Experten prognostizieren: In den nächsten fünf Jahren wird die Zahl der Sanierungen in Wohngebieten um 40 % steigen. Wer jetzt nicht aufpasst, wird später den Preis zahlen - mit Geld, Zeit und Gesundheit.