Klingt verlockend: Ein altes Haus zum Schnäppchenpreis kaufen und es Stück für Stück nach eigenen Wünschen wachküssen. Doch der Traum kann schnell zum finanziellen Albtraum werden, wenn man sich vorab keine realistische Vorstellung von den Kosten macht. Die Sanierung eines alten Hauses ist für viele eine emotionale Herzenssache, die finanziellen Fakten wirken dabei schnell ernüchternd. In den letzten Jahren sind die Sanierungskosten laut einer Studie des Statistischen Bundesamts um etwa 30 Prozent gestiegen. Gerade in den beliebten Lagen explodieren die Preise regelrecht. Wer sich 2025 in diese Mission stürzt, braucht nicht nur starke Nerven, sondern auch einen kühlen Kopf bei der Kalkulation.
Wie setzen sich die Kosten bei einer Komplettsanierung zusammen?
Bevor überhaupt ein Handwerker ins Haus kommt, sind erst einmal viele Fragen zu klären. Kommt ein befreundeter Architekt mit auf die Baustelle? Wird eine Baugenehmigung gebraucht? Muss noch Asbest entfernt werden? All das kann teuer und nervenaufreibend werden. Die Kosten einer Komplettsanierung werden im Wesentlichen durch mehrere große Bausteine bestimmt, deren Gewichtung je nach Haus sehr unterschiedlich ausfallen kann. Viele unterschätzen besonders die versteckten Baustellen in alten Gebäuden: Marode Stromleitungen, bröselige Abwasserrohre oder uralte Fensterrahmen, die keinen Cent Heizkosten im Haus halten. Erst beim Aufreißen der alten Wände kommen diese Kostenfresser ans Tageslicht.
Typische Kostenblöcke sind:
- Komplettsanierung des Dachs – oft 20.000 bis 60.000 Euro
- Neue Fenster und Türen – zwischen 15.000 und 35.000 Euro
- Fassadenerneuerung oder -dämmung – rund 20.000 bis 70.000 Euro
- Heizungserneuerung – von 15.000 bis fast 60.000 Euro (je nach System und Förderungen)
- Sanierung der Elektrik – zwischen 10.000 und 35.000 Euro
- Bädermodernisierung – 8.000 bis 35.000 Euro pro Bad
- Bodenbeläge und Innenausbau – von 10.000 bis 40.000 Euro
Natürlich kommt es immer darauf an, wie viel selbst gemacht werden kann. Wer handwerklich fit ist, kann besonders bei Abrissarbeiten oder beim Malern einiges sparen. Große Posten wie Dach oder Fenster lassen sich aber kaum ohne Fachleute stemmen. Bei denkmalgeschützten Häusern explodieren die Preise übrigens – weil dann oft nur spezielle Materialien und aufwändige Verfahren erlaubt sind.
Tabellarische Übersicht typischer Kosten einer Komplettsanierung:
| Sanierungsteil | Kosten (Euro) |
|---|---|
| Dach | 20.000 – 60.000 |
| Fenster & Türen | 15.000 – 35.000 |
| Fassade/Dämmung | 20.000 – 70.000 |
| Heizung (inkl. Einbau) | 15.000 – 60.000 |
| Elektrik | 10.000 – 35.000 |
| Badezimmer | 8.000 – 35.000 (pro Bad) |
| Böden, Innenausbau | 10.000 – 40.000 |
| GESAMT (Beispiel 150 m²) | 110.000 – 310.000 |
Gerade kleine Details können teuer werden. Historische Türen nachbauen zu lassen, schicke Fliesen aus Italien oder smarte Smart-Home-Systeme treiben die Rechnung nach oben. Wer nicht aufpasst, gibt locker das Doppelte von seiner ersten Schätzung aus.
Echte Beispiele und Finanzierung: Was fällt bei der Sanierung wirklich an?
Jede Geschichte einer Haussanierung ist ganz individuell, aber ein paar Beispiele helfen bei der Orientierung. In Leipzig etwa kostet die Komplettsanierung eines Altbaus (Baujahr vor 1945, rund 170 Quadratmeter) mit Standard-Ausstattung meist um die 160.000 bis 230.000 Euro. Bei hochwertiger Ausstattung sind aber auch 300.000 Euro keine Seltenheit, und das ohne Garten-Gestaltung oder Carport. Muss die Statik des Hauses nachgebessert werden oder ist Feuchtigkeit ein Thema, kommen locker 50.000 bis 80.000 Euro obendrauf. Ich kenne ein älteres Ehepaar, das in Dresden ein 120 Jahre altes Haus saniert hat – die ursprünglich geplanten 110.000 Euro stiegen am Ende auf satte 198.000 Euro. Überraschung: Die Elektrik war ein riesiger Kostenblock, weil im ganzen Haus Stoffkabel lagen, die komplett raus mussten.
Spannend wird es auch bei der Finanzierung. Kaum jemand kann diese Summen aus dem Ärmel schütteln. Altbausanierungen werden oft mit klassischen Bankkrediten gestemmt. Seit 2022 vergeben Banken Kredite für Sanierungen meist nur, wenn ein gewisser Energiestandard erreicht wird. Die KfW-Förderbank spielt hier eine zentrale Rolle: Für energetische Sanierungen kann man günstige Förderkredite und Zuschüsse bekommen. Das gibt’s aber nur mit Bauantrag, Energieberater und allem Drum und Dran. Versteckte Kosten ergeben sich oft durch Bauverzögerungen – Handwerker sind 2025 rar und Preise ändern sich teils wöchentlich. Wer den Vertrag zu spät unterschreibt, zahlt schnell 10 bis 20 Prozent mehr.
Hier mal ein Überblick, worauf du bei der Finanzierung achten solltest:
- Kosten immer mindestens 25 Prozent Reserve einplanen
- Förderprogramme (z.B. KfW, BAFA) intensiv prüfen und rechtzeitig beantragen
- Energiestandards wie EH85 oder EH55 bringen höhere Förderung, kosten aber in der Ausführung mehr
- Eigenleistungen realistisch einschätzen – oft sind sie kleiner als man denkt
- Gutachten und Energieberatung nicht vergessen; ohne das läuft heute nichts mehr
Tipp: Einige Kommunen (z.B. Leipzig, Chemnitz) bieten eigene, kleine Zuschüsse für Außenfassade oder Wärmedämmung. Auch hier lohnt der Blick ins Kleingedruckte. Lass dir von Nachbarn erzählen, wie aufwändig der Papierkram wirklich ist.
Preistreiber, Spartipps und unerwartete Stolpersteine
Alte Häuser überraschen selbst erfahrene Profis regelmäßig. Ein echter Kostenfresser sind Altlasten wie Asbest oder Holzschutzmittel, die teils nur von Spezialfirmen entfernt werden dürfen. Das kann schnell mehrere tausend Euro kosten. Genauso kritisch sind schlechte Dämmung oder Schimmel – zwei große Sanierungsthemen, die nicht nur auf die Baukosten schlagen, sondern auch die Gesundheit beeinträchtigen. Selbst kleine Verzögerungen sind teuer: Eine Baustelle, die wegen fehlender Fliesen zwei Wochen stillsteht, kostet locker 1.000 bis 3.000 Euro mehr wegen Gerüstverlängerung, Standzeiten der Handwerker oder Leihgebühren für Maschinen.
So kannst du typische Preistreiber vermeiden und Kosten im Griff behalten:
- Vor Projektstart einen unabhängigen Gutachter hinzuziehen, der die Bausubstanz wirklich gründlich bewertet
- Gleich zu Beginn die wichtigsten Kostentreiber schriftlich festhalten: Welchen Standard willst du? Welche Räume werden wie genutzt?
- Preise für Handwerker frühzeitig fest verhandeln und schriftlich absichern
- Bei den Materialien kann ein Einkauf über Baustoffhändler günstiger sein (Achtung: Preise steigen oft zum Quartalswechsel!)
- Kleine Gewerke (z.B. Malern, Boden legen) im Freundeskreis oder teils in Eigenleistung stemmen
- Statt neuer Fenster lohnt manchmal die Aufarbeitung alter Holzfenster – das geht aber nur, wenn der Zustand es zulässt
- Bei der Heizung unbedingt auf zukünftige Energiepreise achten und Angebote vergleichen (Wärmepumpe vs. Pelletheizung vs. Gas)
Ein weniger beachteter Punkt: Viele lassen sich vom Charme dicker Wände und alter Balken blenden. Aber: Alte Häuser sind energetisch oft Katastrophen. Wer wirklich sparen will, sollte beim Dämmen nicht knausern. Gute Dämmung senkt jahrzehntelang die Kosten – und die Förderung für Dämmmaßnahmen gibt’s meist obendrauf.
Noch so ein Spartipp, den kaum jemand kennt: Wer handwerklich einigermaßen begabt ist, kann Eigenleistungen in die Baufinanzierung einbringen ("Muskelhypothek"). Banken erkennen je nach Hausgröße bis zu 25.000 Euro Eigenleistung an. Wichtig: Jede Eigenleistung muss dokumentiert werden, sonst gibt es Probleme mit der Abnahme.
Wenn Zeit keine Rolle spielt, können Bauwillige Material-Aktionen und regionale Händler abwarten und günstiger einkaufen. Aber Achtung: Wer nur nach dem billigsten Angebot sucht, zahlt am Ende manchmal doppelt, weil Nachbesserungen und Gewährleistungsfragen teuer werden.
Zum Schluss ein Stimmungsbild aus dem echten Leben: Weniger als jeder vierte Bauherr bleibt am Ende wirklich im geplanten Kostenrahmen. Meist ist die Sanierung eines alten Hauses ein finanzielles Abenteuer – aber eines, das sich lohnt, wenn das Haus als echtes Zuhause mit Geschichte zum Leben erwacht.
